Was hat es mit der Grundstückgewinnsteuer auf sich?

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In der Schweiz und in den meisten europäischen Ländern werden die Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie besteuert. Diese Steuer wird normalerweise von der verkaufenden Person geschuldet, kann aber von der kaufenden Person gefordert werden, wenn die verkaufende Person in Verzug ist. Daher ist es wichtig, sich vor dem Kauf gut zu informieren. In diesem Artikel erfahren Sie, was die Grundstückgewinnsteuer ist, wie sie berechnet wird und welche Möglichkeiten es gibt, sie aufzuschieben. 

Auf einen Blick

  • Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Steuer, die bei einem Verkauf bzw. einer Eigentumsübertragung anfällt; 
  • Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer erfolgt auf den Betrag des steuerpflichtigen Gewinns, also die Differenz zwischen dem Verkaufs- und dem Kaufpreis der Immobilie; 
  • Je länger die Immobilie gehalten wird, desto niedriger ist der Steuersatz auf den Kapitalgewinn.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer, die beim Verkauf einer Immobilie anfällt. Sie gilt für natürliche und juristische Personen. Grob gesagt lässt sich diese Steuer als die Differenz zwischen dem Einkaufs- und dem Verkaufspreis zusammenfassen. 

Logischerweise ist es also die Person, die die Immobilie verkauft, welche die Steuer in der Regel spätestens einen Monat nach dem Verkauf der Immobilie an die Steuerbehörde entrichten muss (ausser in Ausnahmefällen, in denen die Zahlung der Steuer aufgeschoben wird). Aber Vorsicht: Wenn sie diese Steuer nicht zahlen kann, ist der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin dafür verantwortlich und kann auf Zahlung dieser Steuer verklagt werden.

Diese Steuer wird zudem nicht nur bei einem Verkauf fällig, sondern betrifft alle Rechtsgeschäfte, die eine Eigentumsübertragung zur Folge haben. Sie kann daher bei der Ausübung eines Kaufrechts zugunsten eines Dritten, beim Verkauf von mehr als der Hälfte der Beteiligungsrechte an einer Immobiliengesellschaft, bei einer privatrechtlichen Dienstbarkeit, die eine dauerhafte und erhebliche Belastung eines Grundstücks gewährt, oder bei einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung zur Anwendung kommen.

 

 

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Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Die Grundstückgewinnsteuer ist einfach zu berechnen, wird aber oft unterschätzt. Die genaue Formel zur Berechnung der Höhe dieser Steuer lautet wie folgt: (der Verkaufspreis -  der Einkaufspreis) x der Steuersatz des Kantons / 100. Vereinfacht gesagt, ist festzuhalten, dass dieser steuerpflichtige Gewinn dem beim Verkauf erzielten Gewinn entspricht, d. h. der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Investitionskosten. 

Der Verkaufserlös entspricht dem festgelegten Kaufpreis. Zu den Investitionskosten gehören: der ursprüngliche Kaufpreis (einschliesslich der Kosten, die zum Zeitpunkt des Kaufs anfielen, wie Notargebühren, Grundbuchkosten oder Grunderwerbsteuer), die sogenannten wertsteigernden Ausgaben (d. h. die Kosten, die zur Wertsteigerung der Immobilie beigetragen haben, wie Bau- und Renovierungskosten) und die Maklerprovisionen. Wenn es sich bei der betreffenden Immobilie um einen Geschäftswert handelt, berücksichtigen die Investitionskosten ausserdem die Zinsen für Immobilienkredite.

Der Steuersatz, der bei einer Wertsteigerung von Immobilien zur Anwendung kommt, ist bis zu einem Betrag von CHF 100.000.- progressiv. Über diesen Betrag des Veräusserungsgewinns hinaus gilt eine lineare Besteuerung von 40 % des steuerpflichtigen Gewinns. Beachten Sie, dass die «Haltedauer», d. h. der Zeitraum, seit dem der Verkäufer oder die Verkäuferin die Immobilie besitzt, den Steuersatz auf den Kapitalgewinn degressiv beeinflusst (je länger eine Immobilie gehalten wurde, desto niedriger ist der Steuersatz). Schliesslich unterscheidet sich die Steuer auch von Kanton zu Kanton, wobei je nach Standort der Immobilie unterschiedliche Regelungen gelten.

Wie wirkt sich die Haltedauer auf die Höhe der Grundstückgewinnsteuer aus?

Um die Höhe der Grundstückgewinnsteuer zu ermitteln, ist es wichtig, mehrere Kriterien zu berücksichtigen. Zu den entscheidendsten Faktoren bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer gehört die «Haltedauer» der Immobilie. Dabei geht es darum, wie lange die Person ihr Eigentum besessen hat, bevor sie es verkauft hat. Je länger diese Haltedauer ist, desto geringer ist die Besteuerung des Verkäufers bzw. der Verkäuferin.

Generell gilt jedoch, dass bei einer Haltedauer von weniger als einem Jahr der Steuersatz erhöht wird (z. B. 50 % im Kanton Genf, 30 % im Kanton Waadt und 22 % im Kanton Freiburg). Zwischen 5 und 20 Jahren wird der Satz gesenkt (im Kanton Genf alle zwei Jahre um 10 %, in den Kantonen Waadt und Freiburg um 2 %). Schliesslich werden Kapitalgewinne aus Immobilien, die weniger als CHF 5000.- betragen, einfach nicht besteuert.

Kann die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden?

Grundsätzlich ist die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer bei Abschluss des Verkaufs fällig. Manchmal ist es jedoch möglich, einen Aufschub der Zahlung zu erreichen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Verkäufer oder die Verkäuferin den gesamten Verkaufserlös in ein «Ersatzobjekt» investiert, das sich in der Schweiz befindet. Beachten Sie jedoch, dass ein Aufschub nur möglich ist, wenn der Verkäufer bzw. die Verkäuferin die neue Wohnung (das Ersatzobjekt) mietet.

In Situationen wie Erbschaft, Eigentumsübertragung durch vorweggenommene Erbfolge oder Schenkung ist auch ein Aufschub der Zahlung der Grundstückgewinnsteuer möglich. Wenn ein Elternteil z. B. seine Immobilie als Erbe oder vorweggenommene Erbfolge einem seiner Kinder vermacht und dieses in der betreffenden Immobilie lebt, wird die Steuerzahlung aufgeschoben. Die Steuer wird erst fällig, wenn das Kind die Immobilie seinerseits an einen Dritten verkauft; es sei denn, es nutzt den Wertzuwachs für den Kauf eines Ersatzobjekts.

Wie kann man sich vor der Grundstückgewinnsteuer schützen?

Grundsätzlich ist die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer vom Verkäufer bzw. der Verkäuferin zu leisten. Aber Vorsicht: Wenn die Person nicht zahlen kann, hat die Steuerbehörde ein Rechtsmittel, um die Steuer einzutreiben. Dann kann die betroffene Person ein gesetzliches Privileg im Grundbuch eintragen lassen, das den Käufer bzw. die Käuferin für die zum Zeitpunkt des Kaufs realisierte Kapitalertragssteuer haftbar macht. Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, ist es deshalb wichtig, dass Sie sich im Vorfeld gut informieren.

Dazu sollten Sie mehrere Überprüfungen vornehmen. Zum einen können Sie sich mit dem Kanton oder der Gemeinde in Verbindung setzen, um herauszufinden, ob dort Steuern auf den Wertzuwachs von Immobilien fällig werden. Es ist auch möglich, beim Abschluss des Verkaufs den Verkäufer bzw. die Verkäuferin zu bitten, den Betrag dieser Steuer beim Finanzamt oder einer Bank zu hinterlegen.

Im manchen Fällen vereinbaren die kaufende und verkaufende Partei auch, dass das Geld auf ein Konto eingezahlt wird, auf das erst nach Zahlung der Steuer zugegriffen werden kann. Die Zahlung dieser Steuer kann auch selbst übernommen und dann vom Verkaufspreis abgezogen werden. Achten Sie in jedem Fall darauf, dass Sie diese Fragen schriftlich im Kaufvertrag regeln.

 

 

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FAQ: Die Grundstückgewinnsteuer

Auf wen wird die Grundstückgewinnsteuer angewendet?

Die Grundstückgewinnsteuer obliegt jeder natürlichen oder juristischen Person, die beim Verkauf einer Immobilie einen Gewinn erzielt. Sie wird der Steuerbehörde geschuldet.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Die Grundstückgewinnsteuer wird auf den Gewinn berechnet, der beim Verkauf einer Immobilie erzielt wird. Es handelt sich um die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Investitionskosten, d. h. dem Kaufpreis und den Kosten der verschiedenen getätigten Investitionen.

Was passiert, wenn der Verkäufer bzw. die Verkäuferin die Grundstückgewinnsteuer nicht zahlt?

Wenn ein Verkäufer oder eine Verkäuferin die Kapitalertragssteuer nicht zahlt, ist die Steuerbehörde berechtigt, ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch einzutragen. In diesem Fall ist der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin für die Zahlung dieser Steuer verantwortlich.

Muss bei einem Erbfall eine Steuer auf den Wertzuwachs von Immobilien gezahlt werden?

Die Grundstückgewinnsteuer wird grundsätzlich bei jeder Eigentumsübertragung fällig. Sie ist daher auch im Falle einer Erbschaft oder vorweggenommenen Erbfolge fällig. Überträgt hingegen ein Elternteil sein Eigentum auf ein Kind, wird die Zahlung der Steuer bis zum Verkauf des Eigentums durch dieses Kind aufgeschoben.

Hat die Dauer des Besitzes der Immobilie Auswirkungen auf die Höhe der Steuer?

Ja, die Haltedauer hat einen grossen Einfluss auf die Höhe der Steuer. Je länger der Eigentümer bzw. die Eigentümerin die Immobilie bewohnt hat, desto geringer ist der Steuerbetrag.



Kann man einen Zahlungsaufschub für die Grundstückgewinnsteuer erhalten?

Ja, es ist möglich, einen Zahlungsaufschub für die Grundstückgewinnsteuer zu erhalten. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Verkäufer oder die Verkäuferin diesen Mehrwert nutzt, um eine neue Immobilie zu kaufen, in der er oder sie leben will (Ersatzobjekt).

Wie kann sich ein Käufer bzw. eine Käuferin vor dem Risiko einer nicht gezahlten Grundstückgewinnsteuer schützen?

Es ist möglich, die Verkaufssumme einzufrieren, bis der Verkäufer bzw. die Verkäuferin die Grundstückgewinnsteuer bezahlt hat, um sich vor einem Zahlungsausfall zu schützen. Der Käufer oder die Käuferin kann auch selbst die Zahlung leisten und den Betrag dann vom Verkaufspreis abziehen.

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