Buy to let: So können Sie Ihr Haus vermieten

Der englische Ausdruck «Buy to let» beschreibt die Situation, wenn eine Person ein Haus kauft, um es danach weiterzuvermieten. Das kann Sinn ergeben, wenn sich ein gutes Angebot für den Immobilienkauf eröffnet, der Käufer allerdings zum Kaufzeitpunkt (noch) nicht in dem Haus oder der Wohnung leben möchte. In einigen Fällen lohnt es sich auch eine Immobilie einzig als Investitionsobjekt zu erstehen, ohne den Plan, diese jemals selbst zu bewohnen.

Ein Haus vermieten kann im Prinzip jeder. Es gibt sowohl gewerbliche Vermieter, die sich dies zum Beruf gemacht haben und oft über mehrere Immobilien verfügen, als auch private Vermieterinnen. Egal ob gewerblich oder privat – Vermieter und Hausbesitzerinnen sollten in jedem Fall einige wichtige Punkte beachten.

Wer sein Haus vermieten will, muss sich an die im Gesetz vorgegeben Paragraphen halten. Am meisten Bedeutung hat dabei das Obligationenrecht (OR): Ab Artikel 253 OR wird ein gesamter Titel der Miete gewidmet. Dort finden sich sämtliche gesetzliche Grundlagen rund um das Vermieten von Wohn- und Gewerbsobjekten. Zusätzlich zum Obligationenrecht gilt die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Darin werden bestimmte mietrechtliche Themen noch einmal genauer beleuchtet, zum Beispiel Details zu Regelungen rund um Nebenkosten.

Um ein positives und vor allem rechtlich gültiges Mietverhältnis aufrechtzuerhalten, müssen sich Vermieterinnen auch an ihre Pflichten halten. Gesetzlich sind die Pflichten von Vermietern ab Artikel 256 OR zu finden. Da werden unter anderem die folgenden Punkte angesprochen:

• Der Vermieter muss das Mietobjekt in einem «zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand» übergeben und in demselben erhalten.
• Vermieterinnen haben eine Auskunftspflicht: Unter anderem muss der Vermieter auf Verlangen die Höhe des vorherigen Mietzinses verraten.

Auch zur Mietkaution finden sich einige gesetzliche Regelungen. So legt Artikel 257e OR fest, dass die Sicherheit für Mietzahlungen den Betrag von drei Monatsmieten (Bruttomietzins einschliesslich der monatlichen Nebenkosten) nicht überschreiten darf. Der Vermieter muss ausserdem darauf achten, das Geld nicht mit anderem Vermögen zu vermischen: Die Mietkaution muss auf ein sogenanntes Sperrkonto auf den Namen des Mieters eingezahlt werden, wo das Geld verzinst und nur mit Erlaubnis beider Parteien herausgegeben wird. Wird das Mietverhältnis beendet, muss die Kaution samt Zinsen zurückgezahlt werden – dabei behalten Vermieterinnen jedoch das Recht, in manchen Fällen die gesamte Kaution oder auch nur einen Teil davon einzubehalten. Damit können etwaige Schäden repariert oder offenstehende Zahlungen beglichen werden.

Auch die Nebenkostenabrechnung sollten Sie als Vermieter immer im Auge behalten. So muss etwa das Thema Nebenkosten unbedingt mit in den Mietvertrag aufgenommen werden – ansonsten sind Mieterinnen nicht dazu verpflichtet, diese zu übernehmen (Artikel 257a, Absatz 1 OR). Laut Artikel 4 VMWG muss die Vermieterin, je nachdem wie sie die Nebenkosten erhebt, zudem mindestens einmal im Jahr eine Abrechnung über die Nebenkosten vorlegen. Liegt der vorab gezahlte Betrag über den tatsächlichen Ausgaben, muss eine Rückzahlung erfolgen.

 Auch die steuerlichen Angelegenheiten sollten Sie als Vermieterin nicht vergessen. So müssen Mieteinnahmen ganz normal versteuert werden – egal ob Sie als gewerblicher Vermieter oder als privater Vermieterin auftreten. Diese Einnahmen gehören zum Einkommen und müssen deshalb auch in der Steuererklärung so angegeben werden. Manche Kosten (z. B. Gewinnungskosten, Nebenkosten oder Kosten für Immobilienverwaltung oder Makler) können Sie von der Steuer absetzen. Ihr Steuerberater kann Ihnen dabei am besten behilflich sein.

Der Mietvertrag sichert nicht nur Mieter ab, sondern auch Vermieterinnen. Er bestätigt, dass zwischen den beiden Parteien ein Mietverhältnis besteht. Vermieter können diesen relativ frei gestalten und sollten unbedingt alle für sie wichtigen Punkte darin aufnehmen. Unter anderem sollte ein Mietvertrag die folgenden Details enthalten:

• Um welches Mietobjekt handelt es sich? Es sollten Haupt- und Nebengebäude genannt werden, auch Dinge wie Garten, Garagen oder Stellplätze. Der Mietvertrag sollte die Adresse des Objekts enthalten.
• In welchem Zustand sind die Räumlichkeiten? Welche Möbel werden mit dem Objekt vermietet?
• Pflichten des Mieters. Vermieter können die Mieterinnen dazu verpflichten, die Reparaturkosten für Kleinigkeiten selbst zu übernehmen – das ist sogar sehr üblich.
• Monatliche Miete und wie und wann diese beglichen werden soll.
• Welche Nebenkosten die Mieterin selbst zu tragen hat und welche der Vermieter übernimmt.
• Ist die Mietdauer unbefristet? Falls ein befristeter Zeitraum abgemacht wird, sollten auch die Kündigungsmodalitäten (Fristen, Form) aufgenommen werden.
• Details zur zu zahlenden Kaution (Höhe, Zeitpunkt).

Einige Punkte würden Sie als Vermieter vielleicht gern in den Mietvertrag aufnehmen – allerdings sind nicht alle rechtlich unbedenklich. Die folgenden Dinge können Vermieterinnen ihren Mietern nicht vorschreiben:

• Rauchen nicht erlaubt: Das Rauchen in der Mietwohnung oder dem Haus kann vom Vermieter nicht verboten werden. Die Mieterin ist allerdings dazu verpflichtet, Rücksicht auf die Nachbarn zu nehmen und eventuell entstehende Schäden (vergilbte Wände) vor dem Auszug zu reparieren.
• Untervermietung unzulässig: Grundsätzlich ist es Mietern erlaubt, ihre gemietete Wohnung oder Teile davon zur Untermiete freizugeben. Nur in einigen Fälle kann dies von der Vermieterin untersagt werden (vgl. Artikel 262 OR).

Alles, was Mieter in ihren persönlichen Rechten einschränkt: Oft in Hausordnungen besprochene Themen, wie ein nächtliches Duschverbot oder ein Heizverbot bis zu einer gewissen Temperatur, sind vor dem Gesetz meist nicht durchsetzbar.

Für neue Immobilienvermieter kann es schwierig sein, den Mietzins richtig zu berechnen. In Artikel 269 OR ist klar angegeben, dass missbräuchliche Mietzinse nicht erlaubt sind. Sie dürfen nicht auf einem übersetzten Kaufpreis beruhen, sondern sollten sich an den ortsüblichen Preisen orientieren. Auch Vermieter- und Mieterverbände können einen Anhaltspunkt für einen zulässigen Mietzins geben. Auch die Zulässigkeit von Mietzinserhöhungen sind in dem Gesetzestext detailliert beschrieben. 

Ein wichtiger Punkt, den viele Vermieterinnen vergessen, ist die Wohnungsübergabe. Stellen Sie sicher, dass die Wohnung so aussieht, wie es im Mietvertrag steht. Begehen Sie die Wohnung bei der Übergabe am besten gemeinsam mit dem Mieter und sprechen Sie kleine Schäden oder Mängel an. Das alles sollte im Übergabeprotokoll schriftlich festgehalten werden – am besten mit Fotos oder Videos. Das ist so wichtig, weil der Mieter beim Auszug für selbst verursachte oder nicht angezeigte Mängel haften muss.

Gleichzeitig mit der Wohnungsübergabe sollte die Schlüsselübergabe erfolgen. Schreiben Sie sich unbedingt auf, welche Schlüssel Sie dem Mieter überreicht haben – sie müssen alle am Ende des Mietverhältnisses zurückgegeben werden.

Das Kaufen und Vermieten von Immobilien kann eine attraktive Investitionsmöglichkeit darstellen. Zukünftige Vermieterinnen sollten dabei immer zuerst kalkulieren, ob sich dies lohnen kann. Kosten sollten dabei nicht vernachlässigt werden – die meisten Renovierungen und Sanierungen etwa bezahlt der Eigentümer und auch Ausgaben wie Hypotheken oder die Liegenschaftssteuer müssen berücksichtigt werden.

Bei Stockwerkeigentum unterscheiden sich die Ausgaben. Besitzen Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, so sind Sie nicht der einzige, der die Reparaturkosten am Haus übernimmt. Dies wird auf die Stockwerkeigentümer aufgeteilt, weshalb sich die Kosten für die Einzelpersonen verringern. Oft stehen emotionale Aspekte im Raum. So wollen beispielsweise die Kinder das Elternhaus nicht verkaufen, im Moment aber auch nicht darin wohnen.

Das Grundbuch kann für interessierte Hauskäufer oder zukünftige Grundeigentümerinnen von grosser Bedeutung sein. Es enthält alle wichtigen Einzelheiten zu einem Grundstück, die für eine Person beim Hauskauf wichtig werden könnten. So erfahren Sie aus dem Grundbucheintrag nicht nur, wer der rechtmässige Eigentümer des Grundes ist, sondern auch wann die Person das Grundstück erstanden hat. Zudem steht im Grundbuch, auf welcher Fläche sich ein Grundstück erstreckt und welche Gebäude darauf stehen.

Möchten Sie auf dem Grundstück bauen oder dies anderweitig nutzen, so werden manchmal Dienstbarkeiten wichtig. Die können sich auf den Charakter eines Grunds auswirken und teilweise auch eher negative Eigenschaften mit sich bringen. Unter anderem kann es dabei um Ausführungsvorschriften, Nutzniessung oder auch Wegrechte gehen. Hauskäuferinnen sollten besonders auf folgenden Rechte achten:

• Wohnrecht: Der oder die Berechtigte, darf in dem Haus oder der Wohnung leben – oft gilt das Recht auf Lebenszeit.
• Wegrecht: Private Wege auf einem angrenzenden Grundstück dürfen genutzt werden, weil keine eigenen Wege vorhanden sind.
• Nutzniessung: Der oder die Berechtigte darf den Grund nutzen (dort leben, bauen oder die Immobilie vermieten), übernimmt aber Unterhaltskosten und Steuern.
• Durchleitungsrecht: Gas-, Wasser- oder Stromleitungen dürfen durch ein angrenzendes Grundstück geleitet werden.

Dienstbarkeiten kommen in vielen verschiedenen Ausführungen. Um richtig zu verstehen, womit Sie es zu tun haben, sollten Sie bestenfalls eine Anwältin oder einen Notar einschalten. Der kann sich den Auszug aus dem Grundbuch genauer ansehen und Sie so beim Kauf der Immobilie oder des Grunds beraten.

Wollen Sie Grund kaufen, so geht das Eigentum erst dann über, wenn Sie ins Grundbuch eingetragen werden, nicht wenn der Vertrag unterschrieben wird. Auch dabei kann ein Anwalt oder eine Notarin helfen.