Baukredit oder Hypothek: Erklärung, Gemeinsam-
keiten und Unterschiede

Zeit Logo

Lesezeit 7 Minuten

7 Min.

Like Logo

0 Leser fanden diesen Artikel hilfreich

Der Bau eines Eigenheims oder der Kauf von Stockwerkeigentum ist etwas, das viele Menschen anstreben. Nur die wenigsten haben jedoch das nötige Eigenkapital, um diese Angelegenheiten selbst zu stemmen. Aus dem Grund nehmen viele Bauherren oder Immobilienkäuferinnen Kredite oder Darlehen auf. So können sie das investierte Geld nach und nach zurückzahlen. Zwei der wichtigsten Arten sind dabei Baukredite und Hypotheken. Doch wie unterscheiden sich die beiden eigentlich voneinander?

Auf einen Blick

  • Bei einem Baukredit handelt es sich um einen Kontokorrentkredit. Laufende Rechnungen werden dabei direkt vom verknüpften Baukonto aus beglichen.
  • Eine Hypothek wird dagegen für den Kaufpreis eines Hauses bzw. einen Teil davon aufgenommen und für dessen Kauf verwendet – also meist in einem Stück.
  • Baukredite werden in der Regel für Neubau- oder Umbauprojekte verwendet, Hypotheken dagegen für den Kauf einer Immobilie.

Was ist ein Baukredit?

Bei einem Baukredit handelt es sich um eine spezielle Form von Darlehen, das in der Regel von einer Bank gewährt wird. Diese Form des Kredits ist speziell für Bauprojekte bestimmt – dabei ist es egal ob es sich um einen Neubau oder lediglich um einen Umbau handelt. Mit einem Baukredit steht Bauherrn nicht eine bestimmte Summe zur Verfügung, sondern es kann sich um einen variablen Betrag bis zu einer Maximalsumme (dem Kreditlimite) handeln.

Es handelt sich dabei um einen sogenannten Kontokorrentkredit. Die Rechnungen für die am Bau beteiligten Unternehmen, Architektinnen und andere Gläubiger werden direkt von dem Baukonto aus beglichen. Auf dieses Konto wird auch das verfügbare Eigenkapital eingezahlt – dieses wird zuerst für das Begleichen der Rechnungen verwendet. Ist das Kapital aufgebraucht, wird das Baukonto zwar weiter belastet, dann wird aber der Baukredit in Anspruch genommen. Der ist einerseits mit der Zahlung von Zinsen verbunden, andererseits wird oft eine Baukreditkommission bzw. Bereitstellungskommission fällig.

Ein Baukredit besteht nur solange, wie sich das Projekt im Bau befindet. Danach wandeln ihn die meisten Kreditgeber in eine Hypothek um. In seltenen Fällen wird eine Umwandlung von der Bank abgelehnt – das kann etwa dann der Fall sein, wenn das Baukreditlimite im Zuge des Projekts weit überschritten wird.

 

 

Erbverzicht

Hypothek – Definition und Beschreibung

Eine Hypothek können Immobilienkäuferinnen immer dann aufnehmen, wenn das Eigenkapital nicht ausreicht – vorausgesetzt der Kreditgeber empfindet den Antragsteller als kreditwürdig. Dabei wird überprüft, wie viel Einkommen jeden Monat zu erwarten ist und wie sich dies mit den Unterhalts- und Nebenkosten aufrechnet.

Beim Kauf einer Immobilie müssen Käufer und Käuferinnen mindestens 20 % des Kaufpreises selbst aufbringen. Die restlichen 80 % Hypothek können von einer Hypothek gedeckt werden. Meist geben Kreditgeber dabei nicht eine einzige Hypothek über eine so hohe Summe aus, sondern teilen diese in zwei Hypotheken mit unterschiedlichen Zinssätzen auf. Die erste Hypothek deckt dabei meist bis 65 % des Kaufpreises und hat einen niedrigeren Zinssatz; die zweite Hypothek übernimmt bis 15 % (also insgesamt 80 % des Kaufpreises) und ist mit einem höheren Zinssatz belegt. Für den Kreditgeber bedeutet dies eine gewisse Sicherheit, denn je höher die Hypothek, desto höher der Verlust im Falle eines Kreditausfalls.

Allgemein sind beim Immobilienkauf verschiedene Arten von Hypotheken gängige Alternativen:

  • Festhypothek: Sowohl die Laufzeit als auch die Höhe der Zinsen werden hier im Voraus festgelegt. 
  • Variable Hypothek: Die Laufzeit ist bei dieser Hypothek genauso variabel wie auch der Zinssatz. Über letzteren bestimmt im Endeffekt die Bank als Kreditgeberin, allerdings orientiert er sich meist am Geldmarkt.
  • Geldmarkthypothek: Diese Art von Hypothek wird auch Saron-Hypothek genannt – vor allem weil sich deren Zinshöhe an dem gleichnamigen Referenzzinsatz orientiert. Die Laufzeit ist hier meist variabel.

Bei der Hypothek handelt es sich um ein Grundpfandrecht. Der Grundpfand ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch ab Artikel 793 ZGB geregelt. Demnach kann dies in Form einer Grundpfandverschreibung oder eines Schuldbriefs erfolgen und muss ins Grundbuch eingetragen werden. Das Grundstück bzw. die Immobilie dient dem Kreditgeber so als Sicherheit dafür, dass die Forderung zurückbezahlt wird.

Unterschiede von Baukrediten und Hypotheken

Ein Baukredit ist explizit für Bauprojekte bestimmt, bei denen die Gesamtkosten zu Anfang noch nicht feststehen. Eine Hypothek wird dagegen ausgegeben, wenn eine Person eine fertige Immobilie kaufen möchte – das setzt voraus, dass der Kaufpreis zum Ausgabezeitpunkt der Hypothek bereits bekannt ist. Der Kreditgeber muss sich so auf keinerlei Unsicherheiten einlassen, was die Höhe des geliehenen Geldes angeht.

Ein Baukredit ist zudem streng zweckgebunden. Die Verrechnung der Forderungen, die von Bauunternehmen, Subunternehmen und Architektinnen kommen, erfolgt direkt über das Baukonto. Daraus folgt auch eine strengere Überwachung, als etwa bei einer Hypothek.

In diesen Punkten ähneln sich die beiden Kreditformen

Die Voraussetzungen um Baukredit oder Hypothek zu bekommen, sind ähnlich: In jedem Fall überprüft der Kreditgeber (meist eine Bank), ob es wahrscheinlich ist, dass die Person das geliehene Geld zurückzahlen wird. Dazu betrachtet die Institution das Einkommen des Antragstellers und sieht sich dessen Unterhaltskosten an. Nach diesen Kalkulationen wird die Tragbarkeit einer Person ausgerechnet und so entschieden, ob und wie viel Geld verliehen wird.

Baukredit oder Hypothek aufnehmen – was ist besser?

Im Endeffekt kommt es immer darauf an, um welche Art von Projekt es sich handelt. Und auch wie viel Kapital benötigt wird, kann sich auf die Wahl des Kredits auswirken. Bei Neubauprojekten und grossen Renovierungen wird eine Hypothek in der Regel gar nicht erst gewährt. Ist die Gesamtsumme unklar, läuft es immer auf einen Baukredit hinaus.

Ein Baukredit ist nicht auf einen bestimmten Betrag ausgelegt, sondern hat lediglich ein maximales Limit. Zinsen werden so nur auf den Betrag erhoben, der auch tatsächlich gebraucht wird. Ein Baukredit bietet zudem gewisse Sicherheiten: Die Bank überprüft eingehende Rechnungen und stellt sicher, dass das Geld auch wirklich für den vorgesehenen Zweck – den Bau – verwendet wird. 

Auf der anderen Seite geht ein Baukredit meist mit höheren Zinsen einher, als eine Hypothek. Die sind meist nicht nur variabel, sondern auch intransparent. Zusätzlich kommt dann in den meisten Fällen noch eine  Baukreditkommission hinzu, die die Kosten noch weiter erhöht. Besonders gegen Ende des Projekts – je höher der Baupreis steigt – steigen auch die Zinsen des Baukredits an.

Ausnahme: Bei manchen Neubauten ist statt einem Baukredit auch die Aufnahme einer Hypothek möglich. Das ist dann der Fall, wenn ein Generalunternehmer für das komplette Bauprojekt zuständig ist. Dieser kann bereits nach abgeschlossener Planung bestimmen, wie hoch die Gesamtkosten ausfallen werden und wann Teilzahlungen anstehen. Das bietet dem Kreditgeber eine zusätzlich Sicherheit, die ansonsten bei einem Neubau nicht gegeben ist.

Baukredit und Hypothek im gleichen Projekt – geht das?

Es ist nicht fest vorgeschrieben, dass Bauherren sich auf eine der beiden Kreditarten beschränken müssen. In einigen Fällen kann es Sinn machen, bei einem Projekt von beiden Finanzierungsformen Gebrauch zu machen. Wenn die Zinsen des Baukredits beispielsweise gegen Ende des Bauprojekts zu steigen drohen, kann dafür eine Hypothek beantragt werden. Die Hypothek kann dann – je nach Situation – für die Bezahlung weiterer Rechnungen verwendet werden oder als Guthaben in den Baukredit eingezahlt werden.

Manche Banken erlauben auch die schrittweise Umwandlung des Baukredits in eine Hypothek. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Experten beraten und erkundigen Sie sich bei Ihrem Kreditgeber über die möglichen Optionen.

 

 

Bauhandwerkerpfandrecht

Rechtsanwalt für Bau- Immobilienrecht gesucht?

Offerten vergleichen und den passenden Anwalt für Bau- Immobilienrecht finden.

Kostenlose Anfrage starten

FAQ: Baukredit oder Hypothek?

Was ist ein Baukredit?

Ein Baukredit ist ein Kontokorrentkredit, der für Neu- oder Umbauprojekte gewährt wird. Das Baukonto wird direkt mit den im Zuge des Bauprojekts entstehenden laufenden Rechnungen belastet. Einen festen Betrag gibt es nicht, stattdessen wird ein Maximalkreditlimite festgesetzt.

Was versteht man unter einer Hypothek?

Bei einer Hypothek leiht sich eine Person einen gewissen Betrag von einem Kreditgeber, um eine Immobilie oder ein Grundstück zu kaufen. Das gekaufte Objekt dient als Sicherheit, dass die Forderung später auch zurückgezahlt wird.

Was haben die beiden Kreditformen gemein?

Beide Kredite werden von Banken ausgegeben. Die Antragstellenden werden in jedem Fall auf ihre Tragbarkeit überprüft – so können Kreditgeber herausfinden, ob die Rückzahlung der Forderungen wahrscheinlich ist.

Was kostet mehr: Baukredit oder Hypothek?

In der Regel sind die Zinsen bei Baukrediten höher – sie sind meist vergleichbar mit den Zinsen von variablen, ersten Hypotheken. Besonders in der Endphase eines Projekts kann ein Baukredit aber teurer werden. Oft handelt es sich dabei zudem um ungewisse Beträge und hohe Summen. Wie viel ein Kredit am Ende kostet, kommt natürlich auch auf den Umfang des Projekts an.



Kann für ein Bauprojekt nie eine Hypothek aufgenommen werden?

Wird für das gesamte Projekt bereits zu Anfang eine feste Summe festgelegt, kann oft auch eine Hypothek aufgenommen werden. Das ist vor allem dann der Fall, wenn ein Generalunternehmer sich um die Abwicklung des ganzen Projekts kümmert. Er kann von Anfang an bereits die Preise festlegen.





Wie kann ein Baukredit umgewandelt werden?

Nach Abschluss des Bauprojekts wird ein Baukredit in der Regel automatisch von der Bank in eine Hypothek umgewandelt. Der Gesamtbetrag ändert sich dann schliesslich nicht mehr.

Können Bauherren auch beide Finanzierungsformen gleichzeitig verwenden?

Ja, grundsätzlich kann im selben Projekt sowohl ein Baukredit als auch eine Hypothek als Finanzierung verwendet werden. Das kann zum Beispiel Sinn machen, wenn der Zinssatz des Baukredits zu steigen droht. Ob beide bewilligt werden, liegt an den Kreditgebern.

Gesetzesartikel

Arten des Grundpfand (Artikel 793 ZGB)

Zinsen (Artikel 795 ZGB)

Eintragung des Grundpfands (Artikel 799 ZGB)

Diese Artikel könnten Sie ebenfalls interessieren