Bedeutung und Berechnung der Wertquote

Die Wertquote beschreibt den Anteil, den ein einzelner Stockwerkeigentümer an der Gesamtheit der Liegenschaft hat. Sie bezieht sich dabei nur auf die Grösse der Eigentumsanteile, nicht aber auf deren aktuellen Verkehrswert. Die Wertquote beschreibt den Bruchteil eines Ganzen. Sie wird meist in Hundertstel oder Tausendstel angegeben – man könnte auch sagen, sie drückt aus, wie viele Prozent oder Promille an der Gesamtliegenschaft auf eine Stockwerkeigentümerin entfallen.

Das wird dann wichtig, wenn es um die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten der einzelnen Stockwerkeigentümer geht. Die Wertquote wird so zur Rate gezogen, wenn es um die Berechnung der Anteile an den Gemeinschaftskosten geht, aber zum Beispiel auch wenn es gemeinschaftliche Einnahmen (z. B. aus Mieteinnahmen) oder einen Erneuerungsfonds gibt. So kann herausgefunden werden, wem welcher Anteil zusteht oder wer wie viel bezahlen muss.

Im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) ist in Artikel 712e, Absatz 1 festgelegt, dass die Wertquoten beim Stockwerkeigentum zwingend angegeben werden müssen:

«Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.»

Die Wertquote ist nötig, um den Besitz eines Einzelnen im Vergleich zum grossen Ganzen einschätzen zu können. Das ist wichtig, da das Stockwerkeigentum nicht als Eigentumswohnung losgelöst vom Rest des Gebäudes betrachtet werden kann. Es ist lediglich der Teil einer Gesamtheit – Personen mit Stockwerkeigentum bekommen deshalb auch das Mitnutzungsrecht an den gemeinschaftlichen Bereichen. Meist ist dies für die alltägliche Nutzung der einzelnen Wohnung notwendig – so kann ein Haus beispielsweise nicht ohne Fassaden und Dach existieren und auch Baubestandteile wie das Treppenhaus oder die Hausstür sind für den Gebrauch nötig. Als Stockwerkeigentümerin sind Sie der Teil einer Gemeinschaft. Je grösser Ihr Besitz ist, desto grösser sind auch die damit einhergehenden Rechte und Pflichten. An der Wertquote bemisst sich, wie hoch der Anteil an den Gemeinschaftskosten ist, aber auch wie viel Mitspracherecht ein Eigentümer hat.

Dieses sogenannte Miteigentum geht mit dem Recht der Mitnutzung einher (vgl. Artikel 646 ff. ZGB). Dass dadurch Gemeinschaftskosten entstehen, ist ganz normal. So gehört es zu einer der Pflichten von Stockwerkeigentümerinnen, ihren Anteil an diesen Kosten zu übernehmen. Und genau dieser Anteil kann mithilfe der Wertquote ermittelt werden.

In Artikel 712h, Absatz 1 ZGB ist dies folgendermassen festgelegt:

«Die Stockwerkeigentümer haben an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten.»

Zu den gemeinschaftlichen Kosten können laut Artikel 712h, Absatz 2 ZGB die folgenden gehören:

• laufender Unterhalt für Reparaturen, Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Bereiche der Liegenschaft
• Verwaltungskosten
• öffentlich-rechtliche Beiträge und Steuern
• etwaige Zins- und Amortisationszahlungen an Pfandgläubiger

Allerdings beschränkt sich die Bedeutung der Wertquote nicht nur auf die Verteilung der Gemeinschaftskosten. Auch einige Rechte gehen damit einher: Je höher die Wertquote, desto mehr Stimmkraft und Beschlussfähigkeit hat ein Stockwerkeigentümer in der Regel auch.

Zuletzt ist in diesem Zusammenhang auch der Erneuerungsfonds zu erwähnen. Ob es den gibt, bestimmt die Stockwerkeigentümergemeinschaft – gesetzlich vorgeschrieben ist er nicht. Der Fonds ist dazu da, um in der Zukunft unweigerlich anstehende Reparaturen zu finanzieren. Existiert ein Erneuerungsfonds, dann zahlen alle Stockwerkeigentümer Geld darin ein. Wie hoch die erforderlichen Einzahlungen für die einzelnen Stockwerkeigentümerinnen sind, hängt von der Wertquote ab.

Die Wertquote gibt dabei keinerlei Aufschluss über den eigentlichen monetären Wert eines Stockwerkeigentums. Vielmehr zeigt sie an, um welchen flächenmässigen Anteil an der gesamten Liegenschaft ein Stockwerkeigentümer verfügt. Es geht also nicht um den finanziellen Wert, sondern eher um den Nutzwert des Stockwerkeigentums. Übrigens: Die Wertquote findet sich im Grundbuch. Die einzelnen Quoten werden in der Regel bei der Erstellung des Stockwerkeigentums berechnet und dann gleich ins Grundbuch eingetragen. Sie bleiben langfristig dort, weil sie sich grundsätzlich nicht verändern – ausser bei einem Umbau oder ähnlichem.

Bei der Berechnung der Wertquoten von Stockwerkeigentum wird nicht der Kaufpreis oder der Verkehrswert wichtig, sondern die Nutzungsfläche. Dieser wird dann als Anteile gegenüber der gesamten Liegenschaft umgerechnet. Die folgenden Bereiche fliessen in die Kalkulation der Wertquote ein:

• Bereiche mit Sonderrecht (also die eigene Wohnung)
• Nebenräume, wenn diese mit Sonderrecht überlassen werden (eigenes Kellerabteil, Garagenbox)
• Bereiche mit Sondernutzungsrecht (z. B. ein privater Gartenanteil, eine Terrasse)

Im Gesetz ist klar festgelegt, dass manche Bauteile von der Berechnung der Wertquote bestimmten Stockwerkeigentums ausgeschlossen werden können. Das gilt für solche Bauteile, die den betreffenden Wohneinheiten gar nicht oder nur in sehr geringem Masse nützlich sind (vgl. Artikel 712h, Absatz 3 ZGB).

Doch nicht einzig die Fläche wird in die Berechnungen der Wertquote einbezogen. Auch qualitative Aspekte können einen Einfluss auf die Höhe der Wertquote haben. Unter anderem können sich so auch die folgenden Punkte auf die Kalkulationen auswirken:

• Ausrichtung der Wohnung (Besonnung, Aussicht)
• Lage im Gebäude (Stockwerk)
• Lärmbelästigung
• Raumaufteilung

Stark schwankende Wohnungspreise haben keinen Einfluss auf die Wertquote, da sich diese lediglich auf die Grösse der betroffenen Bereiche bezieht. Auch die Ausstattung der Wohnung wird bei der Wertquote nicht beachtet – diese kann schliesslich jederzeit ausgetauscht werden.

Ausser der bereits erwähnten Ausschlüsse gibt es weder im Gesetz noch in der Praxis eine allgemeingültig verwendete Berechnungsvorlage für die Wertquote. Bis zu einem gewissen Grad liegt dies deshalb immer in den Händen der Person, die für die Kalkulation zuständig ist.

Berechnet und eingetragen werden die Wertquoten vom Besitzer der Liegenschaft bzw. der Begründerin des Stockwerkeigentums. Dies erfolgt in der Regel gleichzeitig mit der Begründung des Stockwerkeigentums, wobei die Wertquoten auch gleich im Grundbuch eingetragen werden. Sie bestehen normalerweise für die gesamte Dauer des Stockwerkeigentums – Änderungen sind schwierig, aber möglich.

Grundsätzlich verändert sich die Wertquote von Stockwerkeigentum nicht – das wäre nur dann der Fall, wenn eine Umbaumassnahme vorgenommen wird und beispielsweise das Layout und die Grösse der einzelnen Wohnungen verändert wird. Auch der nachträgliche Einbau einer Terrasse zur exklusiven Nutzung eines Stockwerkeigentümers könnte sich auf die Wertquote auswirken. In diesen Fällen kann die Wertquote nachträglich neu berechnet und im Grundbuch angepasst werden.

Änderungen der Wertquote müssen grundsätzlich von allen Beteiligten bestätigt und von der Stockwerkeigentümerversammlung genehmigt werden. Ausnahmen gibt es, wenn die Wertquote aufgrund von Fehlern falsch eingetragen wurde – dann kann auch ohne Zustimmung ein Antrag auf deren Berichtigung gestellt werden (vgl. Artikel 712e, Absatz 2 ZGB).

Das Grundbuch kann für interessierte Hauskäufer oder zukünftige Grundeigentümerinnen von grosser Bedeutung sein. Es enthält alle wichtigen Einzelheiten zu einem Grundstück, die für eine Person beim Hauskauf wichtig werden könnten. So erfahren Sie aus dem Grundbucheintrag nicht nur, wer der rechtmässige Eigentümer des Grundes ist, sondern auch wann die Person das Grundstück erstanden hat. Zudem steht im Grundbuch, auf welcher Fläche sich ein Grundstück erstreckt und welche Gebäude darauf stehen.

Möchten Sie auf dem Grundstück bauen oder dies anderweitig nutzen, so werden manchmal Dienstbarkeiten wichtig. Die können sich auf den Charakter eines Grunds auswirken und teilweise auch eher negative Eigenschaften mit sich bringen. Unter anderem kann es dabei um Ausführungsvorschriften, Nutzniessung oder auch Wegrechte gehen. Hauskäuferinnen sollten besonders auf folgenden Rechte achten:

• Wohnrecht: Der oder die Berechtigte, darf in dem Haus oder der Wohnung leben – oft gilt das Recht auf Lebenszeit.
• Wegrecht: Private Wege auf einem angrenzenden Grundstück dürfen genutzt werden, weil keine eigenen Wege vorhanden sind.
• Nutzniessung: Der oder die Berechtigte darf den Grund nutzen (dort leben, bauen oder die Immobilie vermieten), übernimmt aber Unterhaltskosten und Steuern.
• Durchleitungsrecht: Gas-, Wasser- oder Stromleitungen dürfen durch ein angrenzendes Grundstück geleitet werden.

Dienstbarkeiten kommen in vielen verschiedenen Ausführungen. Um richtig zu verstehen, womit Sie es zu tun haben, sollten Sie bestenfalls eine Anwältin oder einen Notar einschalten. Der kann sich den Auszug aus dem Grundbuch genauer ansehen und Sie so beim Kauf der Immobilie oder des Grunds beraten.

Wollen Sie Grund kaufen, so geht das Eigentum erst dann über, wenn Sie ins Grundbuch eingetragen werden, nicht wenn der Vertrag unterschrieben wird. Auch dabei kann ein Anwalt oder eine Notarin helfen.