Die wichtigsten rechtlichen Grundlagen zum Stockwerkeigentum

Beim Stockwerkeigentum handelt es sich um eine Eigentumswohnung auf einem Grundstück bzw. in einem Haus mit mehreren Wohnungen. Es ist eine Art des Miteigentums, aber eine besondere: Stockwerkeigentümer und Stockwerkeigentümerinnen haben das Miteigentum an den gemeinschaftlichen Bereichen des Hauses, aber zusätzlich exklusive Sonderrechte für die eigenen Wohnung – denn über die dürfen nur sie alleine verfügen.

Folgendermassen ist das Stockwerkeigentum in Artikel 712a, Absatz 1 ZGB definiert:

«Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.»

Beim Stockwerkeigentum teilt sich das Nutzungsrecht also in zwei Bereiche ein:

• Sonderrecht für die alleinige Nutzung: Innenräume der eigenen Wohnung, Nebenräume, manchmal auch ein Kellerabteil, ein Gartenabteil, Einzelgaragen oder Stellplätze.
• Miteigentum: Alles, was fest zum Haus und Grund gehört, aber kein Teil der Wohnung ist. Dazu gehören unter anderem die Fassade des Hauses, Balkone, Haustüren und andere Bauteile, die das Äussere des Gebäudes bestimmen. Auch das Treppenhaus, Garten und Grund und Wege fallen in diese Kategorie. Dabei ist es auch unerheblich, ob ein Stockwerkeigentümer diese Bereiche tatsächlich nutzt: Gemeinschaftliche Waschküchen, Abstellräume und auch Spielplätze zählen zum Miteigentum (vgl. Artikel 712b, Absatz 2 ZGB).

Der im alltäglichen Sprachgebrauch oft verwendete Begriff Eigentumswohnung ist streng genommen nicht ganz korrekt. Beim Stockwerkeigentum handelt es sich – trotz des exklusiven Nutzungsrechts der Wohnung – lediglich um ein Miteigentum. Die Wohnung ist im Endeffekt fest mit dem Rest der Liegenschaft verbunden und kann nicht abgesondert von dieser verkauft werden. Der Einfachheit halber nutzen wir in diesem Beitrag trotzdem die Bezeichnung Eigentumswohnung.

Die rechtlichen Grundlagen rund um das Stockwerkeigentum bekommen im ZGB einen ganzen Abschnitt gewidmet. Im dritten Abschnitt ab Artikel 712a ZGB finden sich sämtliche Rahmenbedingungen, inklusive der Rechte und Pflichten von Personen mit Stockwerkeigentum. Das Sonderrecht erstreckt sich entweder über einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken. Grundsätzlich darf ein Stockwerkeigentümer mit seiner Wohnung machen, was er will. Er kann sie zu geschäftlichen oder anderen Zwecken nutzen, selbst darin wohnen oder diese vermieten.

Auch die Stockwerkeigentümergemeinschaft und vor allem die Stockwerkeigentümerversammlung wird im Gesetz näher beschrieben (vgl. Artikel 712m ff. ZGB). Die ist für einige verwaltende und andere Aufgaben verantwortlich; unter anderem kann sie auch ein Stockwerkeigentümerreglement verfassen, das das Zusammenleben in der Gemeinschaft erleichtert. Betreffend der Stockwerkeigentümergemeinschaft können auch die Gesetzestexte zu Vereinen (vgl. Artikel 60 ff. ZGB) zur Rate gezogen werden.Da es sich beim Stockwerkeigentum um Miteigentum handelt, finden auch die entsprechenden Paragraphen Anwendung. Einzelheiten dazu sind im ZGB ab Artikel 646 ff. festgelegt.

Sonderrecht und Sondernutzungsrecht klingt zwar ähnlich, allerdings sind das zwei verschiedene Sachverhalte.

Das Sonderrecht beschreibt dabei das, was die eigentlich gemeinte Eigentumswohnung ist. Die zum Sonderrecht gehörenden Bereiche müssen zwingend von den anderen abgetrennt und in sich geschlossen sein; etwa durch Wände und einen gesonderten Eingang. Auch Nebenräume können dazugehören, diese müssen aber ebenso abgeschlossen sein. Laut Artikel 712b, Absatz 2 ZGB können die folgenden Dinge niemals zum Sonderrecht gehören:

• Boden der Liegenschaft
• das zum Grundstück oder der Immobilie gehörige Baurecht
• Bauteile und Konstruktionen, die für die Funktionalität und Sicherheit des Gebäudes unerlässlich sind oder das äussere Erscheinungsbild des Gebäudes definieren
• Konstruktionen und Bereiche, die die anderen Stockwerkeigentümern zur Benutzung ihres Eigentums benötigen

Das Sondernutzungsrecht dagegen kann für einzelne Bestandteile der Liegenschaft erteilt werden, die eigentlich zu den gemeinschaftlichen Bereichen gehören. Dem muss die gesamte Stockwerkeigentümergemeinschaft zustimmen. Dann kann eine Stockwerkeigentümerin beispielsweise den Teil eines Gartens alleine nutzen oder bekommt die exklusiven Nutzungsrechte für einen Parkplatz übertragen.

Grundsätzlich ist der Stockwerkeigentümer im Besitz der Wohnung und darf deshalb mit ihr machen, was er oder sie möchte. Die Person darf selbst darin leben oder auch die Wohnung an Dritte vermieten. Auch Umbauten sind möglich. All dies ist zulässig mit der Voraussetzung, dass das Eigentum pfleglich behandelt wird. In jedem Fall dürfen der Zustand und das Aussehen des Gebäudes dadurch nicht negativ beeinflusst werden. Auch dürfen Stockwerkeigentümerinnen in keinem Fall so auf das Gebäude einwirken, dass es in irgendeiner Weise beschädigt wird. So kann beispielsweise nicht einfach eine tragende Wand entfernt werden, die die Stabilität des Hauses in Gefahr bringt – und auch auf die Nachbarn müssen Stockwerkeigentümerinnen Rücksicht nehmen (vgl. Artikel 712a, Absatz 2 f. ZGB).

Stockwerkeigentümerinnen müssen jedoch nicht nur für ihre persönlichen Eigentumsanteile sorgen und aufkommen, sondern auch für die gemeinschaftlichen. Dabei fallen vor allem Unterhalts- und Betriebskosten an, die zum Beispiel Dach, Fassade oder Garten betreffen können. In Artikel 712h ZGB ist im Detail festgelegt, an welchen Kosten Stockwerkeigentümer beteiligt sind:

• laufende Unterhaltskosten, Reparaturen und Renovierungen der gemeinschaftlichen Bereiche
• Verwaltungskosten (inkl. Entschädigung des Verwalters)
• fällige Beiträge und Steuern
• etwaige Zins- und Amortisationszahlungen an Pfandgläubiger

Wie hoch die Kosten ausfallen, kann auch im selben Gebäude variieren. Dabei kommt es auf den Kostenanteil an, der auf der Grundlage der Wertquote kalkuliert wird. Ein Stockwerkeigentümer mit einer grösseren Wohnung in einer besseren Lage würde somit mehr bezahlen, als ein anderer mit einer kleineren.

Der typische Weg zum Stockwerkeigentümer bzw. zur Stockwerkeigentümerin führt über den Kauf einer oder mehrerer Eigentumswohnungen in einem Gebäude mit mehreren Wohnungen. Damit erwirbt der Käufer Sonderrechte an der Wohnung – diese darf der Stockwerkeigentümer alleine nutzen und niemand anders sonst. Zusätzlich erhält er damit aber auch Miteigentum an der gesamten Liegenschaft. Die Wertquote zeigt gewissermassen an, wie viel Wert eine Stockwerkeigentümerin verglichen mit der gesamten Liegenschaft besitzt.

Der Kauf von Stockwerkeigentum wird in der Regel durch einen Kaufvertrag besiegelt. Die Einzelheiten zur Begründung von Stockwerkeigentum sind in Artikel 712d ZGB festgelegt. Das besagt, dass das Stockwerkeigentum erst dann offiziell im Besitz des Stockwerkeigentümers ist, wenn dies im Grundbuch eingetragen wurde. Für die Eintragung muss dem Grundbuchamt der gültige Vertrag oder eine Erklärung durch die Liegenschaftseigentümerin vorgelegt werden. Für eine gültige Form ist eine öffentliche Beurkundung durch einen Notar nötig.