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Den Traum von der Eigentumswohnung erfüllen sich viele mit dem Kauf von Stockwerkeigentum. Der Eigentümer bzw. die Wohnungseigentümerin verfügt über eine eigene Wohnung, wird aber gleichzeitig zum Teil einer Gemeinschaft. Die Person bekommt das exklusive Sonderrecht für die Wohnung – muss sich aber auch an Regeln halten und einige Pflichten erfüllen. Viele rechtliche Grundlagen zum Stockwerkeigentum finden sich im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) – wir sehen uns in diesem Beitrag die wichtigsten an.
Beim Stockwerkeigentum handelt es sich um eine Eigentumswohnung auf einem Grundstück bzw. in einem Haus mit mehreren Wohnungen. Es ist eine Art des Miteigentums, aber eine besondere: Stockwerkeigentümer und Stockwerkeigentümerinnen haben das Miteigentum an den gemeinschaftlichen Bereichen des Hauses, aber zusätzlich exklusive Sonderrechte für die eigenen Wohnung – denn über die dürfen nur sie alleine verfügen.
Folgendermassen ist das Stockwerkeigentum in Artikel 712a, Absatz 1 ZGB definiert:
«Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.»
Beim Stockwerkeigentum teilt sich das Nutzungsrecht also in zwei Bereiche ein:
Der im alltäglichen Sprachgebrauch oft verwendete Begriff Eigentumswohnung ist streng genommen nicht ganz korrekt. Beim Stockwerkeigentum handelt es sich – trotz des exklusiven Nutzungsrechts der Wohnung – lediglich um ein Miteigentum. Die Wohnung ist im Endeffekt fest mit dem Rest der Liegenschaft verbunden und kann nicht abgesondert von dieser verkauft werden. Der Einfachheit halber nutzen wir in diesem Beitrag trotzdem die Bezeichnung Eigentumswohnung.
Auch die Stockwerkeigentümergemeinschaft und vor allem die Stockwerkeigentümerversammlung wird im Gesetz näher beschrieben (vgl. Artikel 712m ff. ZGB). Die ist für einige verwaltende und andere Aufgaben verantwortlich; unter anderem kann sie auch ein Stockwerkeigentümerreglement verfassen, das das Zusammenleben in der Gemeinschaft erleichtert. Betreffend der Stockwerkeigentümergemeinschaft können auch die Gesetzestexte zu Vereinen (vgl. Artikel 60 ff. ZGB) zur Rate gezogen werden.Da es sich beim Stockwerkeigentum um Miteigentum handelt, finden auch die entsprechenden Paragraphen Anwendung. Einzelheiten dazu sind im ZGB ab Artikel 646 ff. festgelegt.
Sonderrecht und Sondernutzungsrecht klingt zwar ähnlich, allerdings sind das zwei verschiedene Sachverhalte.
Das Sonderrecht beschreibt dabei das, was die eigentlich gemeinte Eigentumswohnung ist. Die zum Sonderrecht gehörenden Bereiche müssen zwingend von den anderen abgetrennt und in sich geschlossen sein; etwa durch Wände und einen gesonderten Eingang. Auch Nebenräume können dazugehören, diese müssen aber ebenso abgeschlossen sein. Laut Artikel 712b, Absatz 2 ZGB können die folgenden Dinge niemals zum Sonderrecht gehören:
Das Sondernutzungsrecht dagegen kann für einzelne Bestandteile der Liegenschaft erteilt werden, die eigentlich zu den gemeinschaftlichen Bereichen gehören. Dem muss die gesamte Stockwerkeigentümergemeinschaft zustimmen. Dann kann eine Stockwerkeigentümerin beispielsweise den Teil eines Gartens alleine nutzen oder bekommt die exklusiven Nutzungsrechte für einen Parkplatz übertragen.
Grundsätzlich ist der Stockwerkeigentümer im Besitz der Wohnung und darf deshalb mit ihr machen, was er oder sie möchte. Die Person darf selbst darin leben oder auch die Wohnung an Dritte vermieten. Auch Umbauten sind möglich. All dies ist zulässig mit der Voraussetzung, dass das Eigentum pfleglich behandelt wird. In jedem Fall dürfen der Zustand und das Aussehen des Gebäudes dadurch nicht negativ beeinflusst werden. Auch dürfen Stockwerkeigentümerinnen in keinem Fall so auf das Gebäude einwirken, dass es in irgendeiner Weise beschädigt wird. So kann beispielsweise nicht einfach eine tragende Wand entfernt werden, die die Stabilität des Hauses in Gefahr bringt – und auch auf die Nachbarn müssen Stockwerkeigentümerinnen Rücksicht nehmen (vgl. Artikel 712a, Absatz 2 f. ZGB).
Stockwerkeigentümerinnen müssen jedoch nicht nur für ihre persönlichen Eigentumsanteile sorgen und aufkommen, sondern auch für die gemeinschaftlichen. Dabei fallen vor allem Unterhalts- und Betriebskosten an, die zum Beispiel Dach, Fassade oder Garten betreffen können. In Artikel 712h ZGB ist im Detail festgelegt, an welchen Kosten Stockwerkeigentümer beteiligt sind:
Wie hoch die Kosten ausfallen, kann auch im selben Gebäude variieren. Dabei kommt es auf den Kostenanteil an, der auf der Grundlage der Wertquote kalkuliert wird. Ein Stockwerkeigentümer mit einer grösseren Wohnung in einer besseren Lage würde somit mehr bezahlen, als ein anderer mit einer kleineren.
Der typische Weg zum Stockwerkeigentümer bzw. zur Stockwerkeigentümerin führt über den Kauf einer oder mehrerer Eigentumswohnungen in einem Gebäude mit mehreren Wohnungen. Damit erwirbt der Käufer Sonderrechte an der Wohnung – diese darf der Stockwerkeigentümer alleine nutzen und niemand anders sonst. Zusätzlich erhält er damit aber auch Miteigentum an der gesamten Liegenschaft. Die Wertquote zeigt gewissermassen an, wie viel Wert eine Stockwerkeigentümerin verglichen mit der gesamten Liegenschaft besitzt.
Der Kauf von Stockwerkeigentum wird in der Regel durch einen Kaufvertrag besiegelt. Die Einzelheiten zur Begründung von Stockwerkeigentum sind in Artikel 712d ZGB festgelegt. Das besagt, dass das Stockwerkeigentum erst dann offiziell im Besitz des Stockwerkeigentümers ist, wenn dies im Grundbuch eingetragen wurde. Für die Eintragung muss dem Grundbuchamt der gültige Vertrag oder eine Erklärung durch die Liegenschaftseigentümerin vorgelegt werden. Für eine gültige Form ist eine öffentliche Beurkundung durch einen Notar nötig.
Unter Stockwerkeigentum versteht man den Besitz einer Eigentumswohnung in einer Liegenschaft. Eine Person mit Stockwerkeigentum hat Mitnutzungsrechte an den gemeinschaftlichen Bereichen des Grundstücks; für die eigene Wohnung steht ihr ein Sonderrecht zu, das die exklusive Nutzung gewährleistet.
Beim Kauf von Stockwerkeigentum sollten Sie immer bedenken, dass Sie nicht nur für Ihre Wohnung aufkommen müssen, sondern ausserdem Gemeinschaftskosten entstehen. So zahlen alle Stockwerkeigentümerinnen anteilig Unterhalts- und Nebenkosten, die das ganze Haus betreffen. Dazu gehören nicht nur Heiz- und Stromkosten, sondern auch Kosten für die Verwaltung oder die Sanierung von gemeinschaftlichen Bereichen.
Zum Stockwerkeigentümer werden Sie, indem Sie eine Wohnung kaufen, diese erben oder anderweitig rechtmässig das Eigentum erhalten. Um offiziell als Stockwerkeigentümerin anerkannt zu sein, müssen Sie dies ins Grundbuch eintragen lassen – mit der Vorlage eines öffentlich beurkundeten Dokuments.
Grundsätzlich dürfen Stockwerkeigentümer frei über ihre Wohnung verfügen – die ist schliesslich ihr Eigentum. Sie sind dabei aber trotzdem Teil einer Gemeinschaft. Sie dürfen also nichts tun, was andere Stockwerkeigentümerinnen in irgendeiner Weise einschränkt oder was grundlegende Eigenschaften oder die Sicherheit des gesamten Gebäudes negativ beeinflusst.
Die Stockwerkeigentümerin bestimmt selbst, wie sie ihre Wohnung nutzen möchte. Sie kann diese vermieten und natürlich auch wieder verkaufen. Auch das Aufnehmen einer Hypothek auf das Stockwerkeigentum ist möglich.
Die gemeinschaftlichen Bereiche sind all das, was zum äusseren Aussehen des Gebäudes gehört und die Bereiche, die von allen Stockwerkeigentümerinnen genutzt werden dürfen. Das sind einerseits Baukonstruktionen wie die Fassade und das Dach, andererseits aber auch der Garten, das Treppenhaus und gemeinschaftliche Waschküchen.
Das Sonderrecht umfasst lediglich die Bereiche, die die sogenannte Eigentumswohnung umschliessen. Laut Gesetz müssen sie in sich abgeschlossen und klar von den anderen Bereichen abgetrennt sein. Das Sondernutzungsrecht dagegen steht für eine exklusive Nutzung von Teilen in gemeinschaftlichen Bereichen – z. B. der Anteil eines Gartens oder eine Garagenbox.
