Die wichtigsten rechtlichen Grundlagen zum Stockwerkeigentum

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Den Traum von der Eigentumswohnung erfüllen sich viele mit dem Kauf von Stockwerkeigentum. Der Eigentümer bzw. die Wohnungseigentümerin verfügt über eine eigene Wohnung, wird aber gleichzeitig zum Teil einer Gemeinschaft. Die Person bekommt das exklusive Sonderrecht für die Wohnung – muss sich aber auch an Regeln halten und einige Pflichten erfüllen. Viele rechtliche Grundlagen zum Stockwerkeigentum finden sich im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) – wir sehen uns in diesem Beitrag die wichtigsten an.

Auf einen Blick

  • Das Stockwerkeigentum beschreibt eine besondere Art des Miteigentums.
  • Eine Person verfügt dabei über Mitnutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft und bekommt zusätzlich exklusive Sonderrechte für die eigene Wohnung oder ein gesamtes Stockwerk übertragen.
  • Zu den gemeinschaftlichen Bereichen gehören nicht nur Gemeinschaftsgärten, Waschküchen und Treppenhäuser – auch Baukonstruktionen wie die Fassade, das Dach und beispielsweise eine Fensterfront zählen dazu.

Was versteht man unter Stockwerkeigentum?

Beim Stockwerkeigentum handelt es sich um eine Eigentumswohnung auf einem Grundstück bzw. in einem Haus mit mehreren Wohnungen. Es ist eine Art des Miteigentums, aber eine besondere: Stockwerkeigentümer und Stockwerkeigentümerinnen haben das Miteigentum an den gemeinschaftlichen Bereichen des Hauses, aber zusätzlich exklusive Sonderrechte für die eigenen Wohnung – denn über die dürfen nur sie alleine verfügen.

Folgendermassen ist das Stockwerkeigentum in Artikel 712a, Absatz 1 ZGB definiert:

«Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.»

Beim Stockwerkeigentum teilt sich das Nutzungsrecht also in zwei Bereiche ein:

  • Sonderrecht für die alleinige Nutzung: Innenräume der eigenen Wohnung, Nebenräume, manchmal auch ein Kellerabteil, ein Gartenabteil, Einzelgaragen oder Stellplätze.
  • Miteigentum: Alles, was fest zum Haus und Grund gehört, aber kein Teil der Wohnung ist. Dazu gehören unter anderem die Fassade des Hauses, Balkone, Haustüren und andere Bauteile, die das Äussere des Gebäudes bestimmen. Auch das Treppenhaus, Garten und Grund und Wege fallen in diese Kategorie. Dabei ist es auch unerheblich, ob ein Stockwerkeigentümer diese Bereiche tatsächlich nutzt: Gemeinschaftliche Waschküchen, Abstellräume und auch Spielplätze zählen zum Miteigentum (vgl. Artikel 712b, Absatz 2 ZGB).

Der im alltäglichen Sprachgebrauch oft verwendete Begriff Eigentumswohnung ist streng genommen nicht ganz korrekt. Beim Stockwerkeigentum handelt es sich – trotz des exklusiven Nutzungsrechts der Wohnung – lediglich um ein Miteigentum. Die Wohnung ist im Endeffekt fest mit dem Rest der Liegenschaft verbunden und kann nicht abgesondert von dieser verkauft werden. Der Einfachheit halber nutzen wir in diesem Beitrag trotzdem die Bezeichnung Eigentumswohnung.

 

 

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Stockwerkeigentum im Gesetz

Die rechtlichen Grundlagen rund um das Stockwerkeigentum bekommen im ZGB einen ganzen Abschnitt gewidmet. Im dritten Abschnitt ab Artikel 712a ZGB finden sich sämtliche Rahmenbedingungen, inklusive der Rechte und Pflichten von Personen mit Stockwerkeigentum. Das Sonderrecht erstreckt sich entweder über einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken. Grundsätzlich darf ein Stockwerkeigentümer mit seiner Wohnung machen, was er will. Er kann sie zu geschäftlichen oder anderen Zwecken nutzen, selbst darin wohnen oder diese vermieten.

 

Auch die Stockwerkeigentümergemeinschaft und vor allem die Stockwerkeigentümerversammlung wird im Gesetz näher beschrieben (vgl. Artikel 712m ff. ZGB). Die ist für einige verwaltende und andere Aufgaben verantwortlich; unter anderem kann sie auch ein Stockwerkeigentümerreglement verfassen, das das Zusammenleben in der Gemeinschaft erleichtert. Betreffend der Stockwerkeigentümergemeinschaft können auch die Gesetzestexte zu Vereinen (vgl. Artikel 60 ff. ZGB) zur Rate gezogen werden.Da es sich beim Stockwerkeigentum um Miteigentum handelt, finden auch die entsprechenden Paragraphen Anwendung. Einzelheiten dazu sind im ZGB ab Artikel 646 ff. festgelegt.

Sonderrecht vs. Sondernutzungsrecht

Sonderrecht und Sondernutzungsrecht klingt zwar ähnlich, allerdings sind das zwei verschiedene Sachverhalte.

Das Sonderrecht beschreibt dabei das, was die eigentlich gemeinte Eigentumswohnung ist. Die zum Sonderrecht gehörenden Bereiche müssen zwingend von den anderen abgetrennt und in sich geschlossen sein; etwa durch Wände und einen gesonderten Eingang. Auch Nebenräume können dazugehören, diese müssen aber ebenso abgeschlossen sein. Laut Artikel 712b, Absatz 2 ZGB können die folgenden Dinge niemals zum Sonderrecht gehören:

  • Boden der Liegenschaft
  • das zum Grundstück oder der Immobilie gehörige Baurecht
  • Bauteile und Konstruktionen, die für die Funktionalität und Sicherheit des Gebäudes unerlässlich sind oder das äussere Erscheinungsbild des Gebäudes definieren
  • Konstruktionen und Bereiche, die die anderen Stockwerkeigentümern zur Benutzung ihres Eigentums benötigen

Das Sondernutzungsrecht dagegen kann für einzelne Bestandteile der Liegenschaft erteilt werden, die eigentlich zu den gemeinschaftlichen Bereichen gehören. Dem muss die gesamte Stockwerkeigentümergemeinschaft zustimmen. Dann kann eine Stockwerkeigentümerin beispielsweise den Teil eines Gartens alleine nutzen oder bekommt die exklusiven Nutzungsrechte für einen Parkplatz übertragen.

Pflichten von Stockwerkeigentümern

Grundsätzlich ist der Stockwerkeigentümer im Besitz der Wohnung und darf deshalb mit ihr machen, was er oder sie möchte. Die Person darf selbst darin leben oder auch die Wohnung an Dritte vermieten. Auch Umbauten sind möglich. All dies ist zulässig mit der Voraussetzung, dass das Eigentum pfleglich behandelt wird. In jedem Fall dürfen der Zustand und das Aussehen des Gebäudes dadurch nicht negativ beeinflusst werden. Auch dürfen Stockwerkeigentümerinnen in keinem Fall so auf das Gebäude einwirken, dass es in irgendeiner Weise beschädigt wird. So kann beispielsweise nicht einfach eine tragende Wand entfernt werden, die die Stabilität des Hauses in Gefahr bringt – und auch auf die Nachbarn müssen Stockwerkeigentümerinnen Rücksicht nehmen (vgl. Artikel 712a, Absatz 2 f. ZGB).

Stockwerkeigentümerinnen müssen jedoch nicht nur für ihre persönlichen Eigentumsanteile sorgen und aufkommen, sondern auch für die gemeinschaftlichen. Dabei fallen vor allem Unterhalts- und Betriebskosten an, die zum Beispiel Dach, Fassade oder Garten betreffen können. In Artikel 712h ZGB ist im Detail festgelegt, an welchen Kosten Stockwerkeigentümer beteiligt sind:

  • laufende Unterhaltskosten, Reparaturen und Renovierungen der gemeinschaftlichen Bereiche
  • Verwaltungskosten (inkl. Entschädigung des Verwalters)
  • fällige Beiträge und Steuern
  • etwaige Zins- und Amortisationszahlungen an Pfandgläubiger

Wie hoch die Kosten ausfallen, kann auch im selben Gebäude variieren. Dabei kommt es auf den Kostenanteil an, der auf der Grundlage der Wertquote kalkuliert wird. Ein Stockwerkeigentümer mit einer grösseren Wohnung in einer besseren Lage würde somit mehr bezahlen, als ein anderer mit einer kleineren.

Wie wird man Stockwerkeigentümer?

Der typische Weg zum Stockwerkeigentümer bzw. zur Stockwerkeigentümerin führt über den Kauf einer oder mehrerer Eigentumswohnungen in einem Gebäude mit mehreren Wohnungen. Damit erwirbt der Käufer Sonderrechte an der Wohnung – diese darf der Stockwerkeigentümer alleine nutzen und niemand anders sonst. Zusätzlich erhält er damit aber auch Miteigentum an der gesamten Liegenschaft. Die Wertquote zeigt gewissermassen an, wie viel Wert eine Stockwerkeigentümerin verglichen mit der gesamten Liegenschaft besitzt.

Der Kauf von Stockwerkeigentum wird in der Regel durch einen Kaufvertrag besiegelt. Die Einzelheiten zur Begründung von Stockwerkeigentum sind in Artikel 712d ZGB festgelegt. Das besagt, dass das Stockwerkeigentum erst dann offiziell im Besitz des Stockwerkeigentümers ist, wenn dies im Grundbuch eingetragen wurde. Für die Eintragung muss dem Grundbuchamt der gültige Vertrag oder eine Erklärung durch die Liegenschaftseigentümerin vorgelegt werden. Für eine gültige Form ist eine öffentliche Beurkundung durch einen Notar nötig.

 

 

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FAQ: Stockwerteigentum

Was ist Stockwerkeigentum?

Unter Stockwerkeigentum versteht man den Besitz einer Eigentumswohnung in einer Liegenschaft. Eine Person mit Stockwerkeigentum hat Mitnutzungsrechte an den gemeinschaftlichen Bereichen des Grundstücks; für die eigene Wohnung steht ihr ein Sonderrecht zu, das die exklusive Nutzung gewährleistet.


Welche Kosten sollten Stockwerkeigentümer bedenken?

Beim Kauf von Stockwerkeigentum sollten Sie immer bedenken, dass Sie nicht nur für Ihre Wohnung aufkommen müssen, sondern ausserdem Gemeinschaftskosten entstehen. So zahlen alle Stockwerkeigentümerinnen anteilig Unterhalts- und Nebenkosten, die das ganze Haus betreffen. Dazu gehören nicht nur Heiz- und Stromkosten, sondern auch Kosten für die Verwaltung oder die Sanierung von gemeinschaftlichen Bereichen.

Wie wird man Stockwerkeigentümer?

Zum Stockwerkeigentümer werden Sie, indem Sie eine Wohnung kaufen, diese erben oder anderweitig rechtmässig das Eigentum erhalten. Um offiziell als Stockwerkeigentümerin anerkannt zu sein, müssen Sie dies ins Grundbuch eintragen lassen – mit der Vorlage eines öffentlich beurkundeten Dokuments.



Darf man als Stockwerkeigentümerin alles mit seiner Wohnung machen, was man möchte?

Grundsätzlich dürfen Stockwerkeigentümer frei über ihre Wohnung verfügen – die ist schliesslich ihr Eigentum. Sie sind dabei aber trotzdem Teil einer Gemeinschaft. Sie dürfen also nichts tun, was andere Stockwerkeigentümerinnen in irgendeiner Weise einschränkt oder was grundlegende Eigenschaften oder die Sicherheit des gesamten Gebäudes negativ beeinflusst.




Dürfen Stockwerkeigentümer ihre Wohnung auch vermieten?

Die Stockwerkeigentümerin bestimmt selbst, wie sie ihre Wohnung nutzen möchte. Sie kann diese vermieten und natürlich auch wieder verkaufen. Auch das Aufnehmen einer Hypothek auf das Stockwerkeigentum ist möglich.




Was gehört zu den gemeinschaftlichen Bereichen?

Die gemeinschaftlichen Bereiche sind all das, was zum äusseren Aussehen des Gebäudes gehört und die Bereiche, die von allen Stockwerkeigentümerinnen genutzt werden dürfen. Das sind einerseits Baukonstruktionen wie die Fassade und das Dach, andererseits aber auch der Garten, das Treppenhaus und gemeinschaftliche Waschküchen.


Was ist der Unterschied zwischen Sonderrecht und Sondernutzungsrecht?

Das Sonderrecht umfasst lediglich die Bereiche, die die sogenannte Eigentumswohnung umschliessen. Laut Gesetz müssen sie in sich abgeschlossen und klar von den anderen Bereichen abgetrennt sein. Das Sondernutzungsrecht dagegen steht für eine exklusive Nutzung von Teilen in gemeinschaftlichen Bereichen – z. B. der Anteil eines Gartens oder eine Garagenbox.



Gesetzesartikel

Begründung des Stockwerkeigentums (Artikel 712d ZGB)

Gemeinschaftliche Kosten (Artikel 712h ZGB)

Miteigentum (Artikel 646 ff. ZGB)

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