Rechte und Pflichten: Stockwerkeigentümerversammlung

Die Stockwerkeigentümerversammlung ist ein Entscheidungsgremium, das aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer gebildet wird. Gemäss Artikel 647 ZGB ist diese Versammlung die einzige, die in der Lage ist, wichtige Entscheidungen über das Miteigentum zu treffen, wie z. B. über Bauarbeiten. Ihre Verantwortlichkeiten und Kompetenzen sind in Artikel 712 ZGB festgelegt.

Jede Person, die eine Eigentumswohnung im Gebäude kauft, wird automatisch Mitglied der Stockwerkeigentümerversammlung. Die Beschlüsse der Versammlung können mit absoluter Mehrheit, qualifizierter Mehrheit oder einstimmig gefasst werden, je nach Art der Beschlüsse gemäss Artikel 647 ZGB.

Die Stockwerkeigentümerversammlung findet in der Regel mindestens einmal im Jahr statt. Der Rhythmus der Sitzungen, ihre Einberufung und ihre Leitung werden von der Verwaltung festgelegt. Es kommt jedoch vor, dass ausserordentliche Sitzungen einberufen werden, wenn ein besonderer Grund dies erfordert. Eine solche ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung ist nur möglich, wenn sie von mindestens einem Fünftel der Miteigentümerinnen und Miteigentümer beantragt wird.

Eine der wichtigsten Aufgaben der Stockwerkeigentümerversammlung besteht darin, Verwaltungshandlungen zu beschliessen und auszuführen. Es kommt häufig vor, dass die Stockwerkeigentümerversammlung die Verwaltung bestimmter Verwaltungsaufgaben an einen externen Immobilienverwalter oder eine externe Immobilienverwalterin überträgt. Es gibt verschiedene Arten von Verwaltungsakten, für die die Stockwerkeigentümerversammlung verantwortlich ist.

Zunächst gibt es die «notwendigen Verwaltungsakten». Dies sind alle Transaktionen, die durchgeführt werden müssen, damit die Immobilie nutzbar bleibt. Dazu gehört z. B. die Zahlung von Pflichtversicherungen. Sofern kein Verwalter oder eine Verwalterin ernannt wurde, müssen Entscheidungen über diese notwendigen Verwaltungshandlungen mit absoluter Mehrheit getroffen werden.

Danach folgen die «dringenden Verwaltungshandlungen». Dabei handelt es sich um Verwaltungsakte, die ein schnelles Handeln der Stockwerkeigentümerversammlung erfordern. Dies kann zum Beispiel nach einem Naturschaden am Eigentum geschehen. Wenn kein Verwalter bzw. keine Verwalterin ernannt wurde, kann jedes beliebige Mitglied beschliessen, die Arbeiten durchzuführen, ohne die anderen Eigentümerinnen und Eigentümer zu konsultieren. 

Die Stockwerkeigentümerversammlung muss auch über «gewöhnliche Verwaltungsakte» entscheiden. Dazu gehört zum Beispiel die Durchführung kleinerer Reparaturen, die den Einsatz eines Handwerkers erfordern. Auch hier gilt: Wenn es keinen Verwalter bzw. keine Verwalterin gibt, kann ein Mitglied beschliessen, die Arbeiten durchzuführen, sofern die anderen Mitglieder nicht mit absoluter Mehrheit dagegen sind. 

Schliesslich gibt es dann auch noch die «wichtigsten Verwaltungsakten», bei denen es sich um Transaktionen handelt, die mit hohen oder wiederkehrenden Kosten verbunden sind. Diese können z. B. in Form der Beschäftigung eines Gärtners zur Pflege der Immobilie oder einer Hausmeisterin erfolgen. Die Stockwerkeigentümerversammlung muss über diese Handlungen mit einer qualifizierten Mehrheit (nach Köpfen und Quorum) entscheiden.

Abgesehen von den Reparaturen, die innerhalb der Eigentumswohnung durchgeführt werden können, sind manchmal auch Bauarbeiten notwendig oder vorteilhaft. Artikel 647 ZGB unterscheidet drei Arten von Arbeiten, die Gegenstand einer Stockwerkeigentümerversammlung sein müssen und deren Entscheidungsmodus unterschiedliche Quoren erfordert. Zunächst gibt es die «notwendigen Bauarbeiten». Dies sind Arbeiten, die den Wert der Immobilie erhalten, wie z. B. die Renovierung der Fassade. Entscheidungen im Zusammenhang mit notwendigen Bauarbeiten müssen mit absoluter Mehrheit beschlossen werden.

Anschliessend gibt es die «nützlichen Bauarbeiten». Diese Art von Arbeiten soll eine Wertsteigerung des Eigentums ermöglichen und somit den Mitgliedern eine Wertsteigerung ermöglichen. Zu denken ist etwa an die energetische Sanierung eines Gebäudes oder den Einbau eines Aufzugs. Für diese Entscheidungen ist eine qualifizierte Mehrheit nach Köpfen oder Quorum erforderlich. Ausserdem dürfen sie keine grösseren Unannehmlichkeiten für die Miteigentümerinnen und Miteigentümer mit sich bringen.

Schliesslich müssen auch «Luxusbauarbeiten» von der Stockwerkeigentümerversammlung beschlossen werden. Unter Luxusbauarbeiten versteht man Arbeiten, die mehr als eine gewöhnliche Wertsteigerung der Immobilie bewirken sollen, d. h. die Rentabilität der Immobilie erheblich steigern. Dies kann z. B. der Bau eines Swimmingpools sein oder die Verwendung edler Materialien, die teurer sind als herkömmliche Materialien. Diese Massnahmen müssen von der Stockwerkeigentümerversammlung einstimmig beschlossen werden.

Es gibt mehrere Regeln, die den Rahmen für die Durchführung der Stockwerkeigentümerversammlung bilden. Zunächst einmal muss die Einberufung der Versammlungen durch den Verwalter oder die Verwalterin erfolgen. Auch wenn es keine gesetzlichen Bestimmungen über die Fristen rund um diese Einladungen gibt, ist es in der Praxis üblich, dass eine Frist von 20 Tagen für die Einberufung der Versammlung eingeräumt wird. Diese Frist ermöglicht es den Mitgliedern, sich ausreichend auf das Treffen vorzubereiten und sich Zeit zu nehmen.

Die Einladung zur Stockwerkeigentümerversammlung muss zwingend alle Themen der Tagesordnung enthalten. Das heisst, dass alle Beschlusspunkte, die auf der Versammlung behandelt werden, im Voraus angekündigt werden müssen. So können sich die Mitglieder im Vorfeld informieren und werden nicht von den angesprochenen Themen überrascht.

Es ist dennoch möglich, bei einer Stockwerkeigentümerversammlung über Themen zu diskutieren, die nicht auf der Tagesordnung angekündigt wurden. Wird hingegen eine Entscheidung darüber getroffen, kann diese rückwirkend angefochten werden. Ausserdem kann der Beschluss nur gefasst werden, wenn alle Miteigentümerinnen und Miteigentümer bei der Hauptversammlung anwesend sind. 

Idealerweise sollten an der Generalversammlung alle Miteigentümerinnen und Miteigentümer teilnehmen. Es kommt jedoch vor, dass nicht alle Mitglieder an der Hauptversammlung der Eigentümer teilnehmen können oder wollen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Versammlung nicht stattfinden kann, solange ein Quorum, d. h. eine Mindestanzahl an anwesenden Personen, eingehalten wird.

Für die Stockwerkeigentümerversammlung ist ein Quorum von mindestens der Hälfte aller Mitglieder erforderlich, die sich mindestens 50 % der Immobilie teilen. Ausserdem muss dieses Quorum mindestens zwei Personen betragen. Wenn es keine beschlussfähige Mehrheit gibt, muss die Stockwerkeigentümerversammlung vertagt und eine neue Versammlung einberufen werden. Diese muss frühestens zehn Tage nach der ersten einberufenen Sitzung stattfinden. Bei dieser neuen Versammlung ist die Beschlussfähigkeit gegeben, wenn mindestens ein Drittel der Mitglieder anwesend ist.

Neben dem Quorum müssen die von der Stockwerkeigentümerversammlung getroffenen Entscheidungen auch die Regeln der absoluten Mehrheit, der qualifizierten Mehrheit und der Einstimmigkeit beachten. Einstimmigkeit ist zum Beispiel für folgende Entscheidungen erforderlich: Verfügung über gemeinsames Eigentum, Bestimmung der freiwilligen gemeinsamen Teile oder Änderung des Verfügungsrechts. Für Beschlüsse, die die Festlegung des Quorums oder wichtigere Verwaltungsakte betreffen, ist keine Einstimmigkeit erforderlich, sondern eine qualifizierte Mehrheit.