Kostenfalle Erneuerungsfonds: Auf was Sie beim Kauf zu achten ist

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Entscheiden Sie sich für den Kauf von Stockwerkeigentum, werden Sie automatisch Teil einer Gemeinschaft. In dieser geniessen Sie einige Vorteile und Rechte, haben dafür aber auch einige Pflichten zu erfüllen. Ein häufiger Streitpunkt ist der Erneuerungsfonds, in den es in vielen Fällen einzuzahlen gilt. Dabei kann so ein Fonds viele Vorteile mit sich bringen – andererseits gibt es aber eben auch Stolperfallen, die es zu beachten gilt.

Auf einen Blick

  • In einen Erneuerungsfonds zahlen Stockwerkeigentümer regelmässig Geld ein – dies wird für Sanierungsarbeiten und die Instandhaltung der Liegenschaft aufgewendet.
  • Gesetzlich vorgeschrieben ist ein Erneuerungsfonds nicht – die Stockwerkeigentümergemeinschaft entscheidet über die Existenz des Fonds und die Höhe der Beiträge.
  • Die Hausverwaltung kümmert sich in der Regel um die Verwaltung des Erneuerungsfonds.

Was ist ein Erneuerungsfonds und wozu dient er?

In einen Erneuerungsfonds zahlen alle Miteigentümer von Stockwerkeigentum regelmässig einen bestimmten Betrag ein. So kann Geld gespart werden, das für Massnahmen an den gemeinschaftlichen Bereichen der Liegenschaft gebraucht wird. Die Beiträge müssen entweder jährlich, monatlich oder in anderen Etappen eingezahlt werden. Wie hoch die Einzahlungen sein sollen, entscheidet die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Meist wird der Beitrag an der Gebäudeversicherungssumme festgemacht und sollte zwischen 0,2 und 0,5 % dieser Summe betragen.

Ein Erneuerungsfonds ist eine gewisse Vorsorgemassnahme für die Miteigentümer von Stockwerkeigentum. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist dafür verantwortlich, die Liegenschaft instandzuhalten und Renovierungs- und Sanierungsmassnahmen zu übernehmen. Die ist im Schweizerischem Zivilgesetzbuch (ZGB) als eine der Pflichten der Stockwerkeigentümergemeinschaft fesgehalten (vgl. Artikel 712h ZGB).

Das kostet selbstverständlich Geld, das die Stockwerkeigentümerinnen aufbringen müssen. Unter anderem sollten die folgenden Kostenteile bedacht werden: 

  • Verwaltungskosten (Entgelt für das Verwaltungsunternehmen)
  • Pflege der äusseren Anlage und des Gartens (Fusswege, Pflanzen, etc.)
  • Malerarbeiten am Haus und Nebengebäuden
  • Instandhaltung gemeinschaftlich genutzter Anlagen (Lüftungssystem, Zentralheizung)
  • Reparaturen von Schäden durch unerwartete Vorkommnisse
  • Sanierung oder Erneuerung von grösseren Konstruktionen (Dach, Fassade)

Die Bezahlung all dieser Arbeiten erfolgt in der Regel aus dem Erneuerungsfonds. Kann dieser nicht alles abdecken, müssen die Stockwerkeigentümer aus der eigenen Tasche aufstocken. Ist kein Erneuerungsfonds vorhanden, kann das zu hohen Beträgen führen, die auf einmal gezahlt werden müssen.

 

 

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Vor- und Nachteile eines Erneuerungsfond

Richtig implementiert, bringt ein Erneuerungsfonds einige Vorteile mit sich. Er dient als gewisse Sicherheitsmassnahme für die einzelnen Stockwerkeigentümerinnen:

Bewahrt die Stockwerkeigentümerinnen vor hohen, plötzlich auftretenden Kosten. Grössere Sanierungen oder unerwartete Reparaturen können teuer sein. Mit einem Erneuerungsfonds müssen Stockwerkeigentümer diese nicht auf einen Schlag begleichen, sondern teilen die Kosten auf mehrere Jahre auf.

Sorgt dafür, dass das Grundstück gepflegt wird und das Haus nicht verfällt. Mit dem Budget aus einem Erneuerungsfonds werden Arbeiten zur Instandhaltung der Liegenschaft bezahlt. Das sorgt für die Werterhaltung – sinnvoll ist das in jedem Fall, doch vor allem wenn Sie Ihr Stockwerkeigentum irgendwann einmal verkaufen möchten, ist dies wichtig.

Andererseits sollten Sie bei dem Thema immer auch vorsichtig sein. Wird dies nicht richtig gehandhabt, kann der Erneuerungsfonds nämlich auch zu Problemen führen:

Ein nicht ausreichend gefüllter Erneuerungsfonds kann für Probleme sorgen. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn die Beiträge zu niedrig angesetzt wurden. Die Stockwerkeigentümer müssen dann für die Kosten selbst aufkommen. Bei grösseren Sanierungsmassnahmen kann das teuer werden – manchmal entscheidet man sich in dem Fall für die Verrichtung der Arbeiten in Etappen, was die Kosten noch weiter in die Höhe treiben kann.

Vom Voreigentümer nicht bezahlte Beiträge fallen auf neue Eigentümerinnen zurück. Erkundigen Sie sich vor dem Eigentumskauf immer über den Stand der Beitragszahlungen. Offene Forderungen gehen auf Sie über, was sich unbedingt im Kaufpreis zeigen sollte.

Darauf sollten Sie beim Thema Erneuerungsfonds achten

Beim Kauf von Stockwerkeigentum sollten Sie darauf achten, wie die Sache mit dem Erneuerungsfonds gehandhabt wird. Erkundigen Sie sich also vor dem Kauf zuerst einmal, ob es einen Erneuerungsfonds gibt und wie hoch die Beiträge sind. Oft finden sich Einzelheiten dazu im von der Stockwerkeigentümergemeinschaft eingeführten Reglement und in den Jahresrechnungen, mit welchen wiederkehrenden Kosten zu rechnen ist.

Wenn es einen solchen Fonds gibt, sollten Sie unbedingt überprüfen, wie gut dieser gefüllt ist. Ein nur wenig befüllter Erneuerungsfonds sollte sich auch im Kaufpreis widerspiegeln. Die Hausverwaltung ist für die Verwaltung des Erneuerungsfonds zuständig und sollte Ihnen als Kaufinteressentin Informationen darüber bereitstellen können. In dem Zusammenhang sollten Sie zudem herausfinden, ob der jetzige Eigentümer alle Beiträge bezahlt hat. Offenstehende Forderungen gehen ansonsten nach dem Kauf an die neue Eigentümerin über. Das ist natürlich möglich, sollte sich aber definitiv mindernd auf den Kaufpreis der Immobilie auswirken.

Lassen Sich sich ausserdem Auskunft über den Erneuerungsplan geben. So erfahren Sie, welche Erneuerungen und Renovierungen für die nächsten Jahre geplant sind. Bringen Sie dazu auch in Erfahrung, welche Reparaturen und Sanierungen in den letzten Jahren durchgeführt wurden – sehen Sie sich dazu am besten die letzten 10 Jahre an. Denken Sie dabei daran, dass etwa alle 25 Jahre grössere Sanierungen anstehen; zum Beispiel die Grundsanierung von Fassade und Dach. Vergleichen Sie das Ganze mit dem im Erneuerungsfonds vorhandenen Budget.

An Unstimmigkeiten können Sie zwar nicht sofort etwas ändern, allerdings können Sie dies bei der nächsten Versammlung der Stockwerkeigentümer ansprechen.

Ist es Pflicht, in einen Erneuerungsfonds einzuzahlen?

Weder die Existenz eines Erneuerungsfonds, noch die Höhe der einzuzahlenden Beiträge ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft stimmt gemeinsam darüber ab, ob sie einen solchen Fonds einrichten möchte oder ob sie darauf verzichtet. Sie schlägt auch die Höhe der Beiträge vor, die dann gemeinsam mit der Hausverwaltung festgesetzt werden. 

Wie viel Sie als Stockwerkeigentümerin genau einzahlen, hängt von der Wertquote Ihres Stockwerkeigentums ab. Die orientiert sich an der Grösse und an einigen qualitativen Faktoren (z. B. Lage der Wohnung im Haus, Aussicht, Lichteinfall). Stockwerkeigentümer mit einer grösseren Wohneinheit zahlen in der Regel mehr ein, als die mit einer kleinen Einzimmerwohnung.

Einmal in den Fonds eingezahlte Beiträge können nicht mehr zurückgefordert werden. Das kann besonders dann ein Thema werden, wenn Sie Ihr Stockwerkeigentum verkaufen möchten. Wurden in Ihrer Zeit als Eigentümer keine grösseren Beträge aus dem Erneuerungsfonds abgehoben, so sollte dieser gut befüllt sein. Das können Sie im Verkaufspreis Ihres Stockwerkeigentums verrechnen und diesen nach oben anpassen.

Wer ist für den Erneuerungsfonds zuständig?

Die Hausverwaltung übernimmt in der Regel alles, was mit der Verwaltung des Erneuerungsfonds zu tun hat. Sie behält die Beiträge im Blick und kalkuliert, ob die Einzahlungen hoch genug sind, um die im Erneuerungsplan anstehenden Renovierungen zu decken. In manchen Fällen kann auch bestimmt werden, dass für die regulären Unterhaltskosten separat Geld angelegt werden muss.

Grundsätzlich übernimmt die Hausverwaltung so also die Kontrolle über den Erneuerungsfonds. Trotzdem haben Sie als Stockwerkeigentümerin auch noch ein Stimmrecht. Über fast alle Massnahmen muss nämlich im Rahmen einer Versammlung der Stockwerkeigentümer abgestimmt werden (vgl. Artikel 647 ZGB). Je nach Massnahme und Situation kann dafür eine unterschiedliche Stimmenmehrheit erforderlich werden. Für «notwendige bauliche Massnahmen» etwa wird die mehrheitliche Zustimmung aller Miteigentümerinnen benötigt, für verschönernde Massnahmen ist die Zustimmung jedes einzelnen Stockwerkeigentümers erforderlich.

Mögliche Vorteile für die Eigentümerin der Wohnung oder den Hausbesitzer

Oft findet das Wohnrecht Anwendung, wenn das Elternhaus noch zu Lebzeiten der Eltern von deren Eigentum an die Kinder übergehen soll. Das kann erbrechtliche Vorteile mit sich bringen und im Erbfall so einige Dinge erleichtern. In dem Fall wechselt das Haus die Eigentümer und gleichzeitig wird für die Eltern ein Wohnrecht auf Lebenszeit eingetragen.

Allgemein wirkt sich ein Wohnrecht mindernd auf den Wert einer Immobilie aus. Damit sinkt nicht nur der Wert, sondern gleichzeitig auch die Steuern (z. B. Vermögenssteuer, Grundstückgewinnsteuer, Schenkungssteuer im Falle einer Schenkung). So können sich steuerrechtliche Vorteile für den Hausbesitzer oder die Eigentümerin der Immobilie ergeben.

Stirbt ein Ehegatte, so hat die überlebende Partnerin auf ihr Verlangen hin das Recht auf ein Wohnrecht oder die Nutzniessung an der gemeinsamen Wohnung bzw. dem Haus des Verstorbenen (vgl. Artikel 219, Absatz 1 ZGB).

In einigen Fällen kann ein Wohnrecht allerdings auch Nachteile haben. Möchte ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen, mindert ein in deren Grundbuch eingetragenes Wohnrecht den Wert. Das Wohnrecht verfällt auch nicht bei einem Verkauf – für Käuferinnen kann dies abschreckend wirken und sich so negativ auf den Kaufpreis und den Verkaufsprozess auswirken.

 

 

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FAQ: Erneuerungsfonds

Was ist ein Erneuerungsfonds?

Dabei handelt es sich um einen Fonds, in den die Stockwerkeigentümergemeinschaft regelmässig Geld einzahlt. Über die Höhe der Beiträge bestimmt die Gemeinschaft zusammen mit der Hausverwaltung – in der Regel liegen diese zwischen 0,2 und 0,5 % der Gebäudeversicherung.

Wozu dient der Erneuerungsfonds?

Das Geld aus dem Erneuerungsfonds ist für die Deckung von Kosten für Sanierungsarbeiten, Renovierungen und die Instandhaltung der Liegenschaft gedacht. Der Fonds sorgt so vor allem für die Werterhaltung des Grunds und der Immobilie.

Welche Vorteile bringt ein Erneuerungsfonds für Stockwerkeigentümerinnen?aus wohnen lassen?

Als Stockwerkeigentümer stehen Sie in der Pflicht, für die Unterhalts- und Instandhaltungskosten der Liegenschaft aufzukommen – gemeinsam mit den Miteigentümerinnen, natürlich. Besonders grössere Sanierungen können teuer werden; gibt es einen Erneuerungsfonds, so müssen Sie das Geld nicht auf einmal aufbringen, sondern haben bereits jahrelang als Gemeinschaft für solche Situationen gespart.

Ist ein Erneuerungsfonds gesetzlich vorgeschrieben?

Nein, jede Stockwerkeigentümergemeinschaft entscheidet selbst, ob sie einen Erneuerungsfonds erstellen möchten oder nicht. Auch über die Höhe der Beiträge kann sie selbst entscheiden. Die Mehrzahl der Stockwerkeigentümergemeinschaften ist für die Einführung eines Erneuerungsfonds.


Kann ich bereits einbezahlte Beiträge zurückfordern?

Nein, einmal in den Erneuerungsfonds eingezahlte Beiträge können nicht wieder ausbezahlt werden. Das kann ärgerlich sein, wenn Sie Ihr Stockwerkeigentum verkaufen möchten und der Erneuerungsfonds nicht für grössere Sanierungen genutzt wurde. In dem Fall können Sie dies allerdings bei der Kalkulation des Verkaufspreises bedenken und diesen um die Beiträge erhöhen.




Hat ein Erneuerungsfonds auch Nachteile?

Sind die Beiträge zu gering angesetzt, kann es zu Nachzahlungen kommen. Beim Kauf von Stockwerkeigentum sollten Sie zudem unbedingt darauf achten, wie der Stand der Renovierungen ist: Welche stehen bald an, welche wurden gerade erst durchgeführt und wie steht die im Vergleich zum Budget im Erneuerungsfonds.

Der Verkäufer meines Stockwerkeigentums hat seine Beiträge nicht bezahlt. Muss ich diese bezahlen?

Ja, offenstehende Forderungen gehen mit dem Kauf des Stockwerkeigentums an Sie über. Erkundigen Sie sich deshalb vor dem Kauf, ob der vorherige Eigentümer seine Beiträge in den Erneuerungsfonds geleistet hat. Ansonsten können Sie eine Minderung des Verkaufspreises beantragen.

Was, wenn ich nicht in den Erneuerungsfonds einzahlen möchte?

In dem Fall haben Sie leider Pech gehabt. Die Existenz eines Erneuerungsfonds wird durch eine Mehrheit beschlossen – gibt es einen Fonds, dann muss auch jeder Stockwerkeigentümer einzahlen.

Gesetzesartikel

Gemeinschaftliche Kosten und Lasten für Stockwerkeigentümer (Artikel 712h ZGB)

Abstimmung über Verwaltungshandlungen (Artikel 647 ZGB)

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