Rechte und Pflichten einer Stockwerkeigentümergemeinschaft

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist die Gesamtheit aller Stockwerkeigentümer und -eigentümerinnen innerhalb einer Liegenschaft bzw. eines Hauses. Der Gemeinschaft müssen Sie nicht extra beitreten – beim Kauf von Stockwerkeigentum werden Sie automatisch ein Teil von ihr. Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft besteht ab dem Zeitpunkt, an dem zwei verschiedene Personen eine Eigentumswohnung in der gleichen Liegenschaft besitzen.

Als Stockwerkeigentümer sind Sie immer Teil einer Gemeinschaft – ob Sie das möchten oder nicht. Das liegt, daran, dass Sie beim Kauf von Stockwerkeigentum lediglich das Miteigentum mit einem Sonderrecht erstehen. Dadurch, dass die gemeinschaftlichen Bereiche und Konstruktionen von allen Miteigentümerinnen genutzt werden dürfen, muss auch die Gemeinschaft zusammen für deren Unterhalt aufkommen.

Allgemein sollte in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft ein positives und harmonisches Miteinander angestrebt werden. Einige Rechte und Pflichten sind deshalb bereits klar im Gesetz festgelegt – weitere finden sich meist in einem Reglement, einer Verordnung und/oder einer Hausordnung.

Kaufen Sie Stockwerkeigentum, so kaufen Sie genau genommen keine «Eigentumswohnung», sondern eine «Miteigentumswohnung». Beim Stockwerkeigentum spricht man nämlich vom Miteigentum – aber mit exklusiven Sonderrechten für bestimmte Räumlichkeiten.

Die mit Sonderrechten belegten Bereiche können nicht alleine existieren. Für die Funktionalität sind auch die gemeinschaftlichen Bauteile und Bereiche nötig. Dazu gehören auch ganz grundlegende Konstruktionen, wie etwa das Dach oder die Fassade. Theoretisch können die Bereiche von Liegenschaften mit Stockwerkeigentum in drei Kategorien eingeteilt werden:

• Sonderrechte: eigene Wohnung und Nebenräume
• Sondernutzungsrechte: bestimmter Teil im Gemeinschaftsbereich, der zur exklusiven Nutzung bereitgestellt wird, z. B. ein Kellerabteil
• Mitnutzung: Bereiche, die von allen Miteigentümerinnen gleichermassen genutzt werden dürfen, z. B. ein Gemeinschaftsgarten oder eine Dachterrasse, aber auch Konstruktionen wie Dach, Fassade und Mauern

Für die Instandhaltung und Pflege der gemeinschaftlichen Bereiche sind alle Stockwerkeigentümer verantwortlich – die Gemeinschaft. Sie muss sich etwa um die fortwährende Pflege von Gartenanlagen kümmern, aber auch Reparatur- und Sanierungsmassnahmen am Haus in die Wege leiten.

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist keine juristische Person an sich, hat aber trotzdem die Befugnis, zu handeln. Sie ist in ihrem Rahmen vermögens- und handlungsfähig und darf so über Sachverhalte bestimmen, die die Verwaltung der Liegenschaft betreffen. Sie kann Rechte erwerben und auch geltend machen. Des Weiteren kann die Gemeinschaft klagen und auch von Dritten verklagt werden (vgl. Artikel 712l, Absatz 2 ZGB). Die Gemeinschaft haftet so als Ganzes, einzelne Stockwerkeigentümerinnen können in diesen Situationen nicht zur Rechenschaft gezogen werden.

Im Gesetz sind zur Stockwerkeigentümergemeinschaft nur einige wenige Punkte zu finden (z. B Versammlung der Stockwerkeigentümer in Artikel 712m ZGB). Um klare Verhältnisse zu schaffen, führen viele Gemeinschaften deshalb ein Reglement ein. Das wird von einem Notar beglaubigt und im Grundbuch vermerkt (vgl. Artikel 712g, Absatz 3 ZGB). Zusätzlich kann eine Hausordnung dafür sorgen, dass sich das alltäglich Zusammenleben im Stockwerkeigentum angenehmer gestaltet.

Die wichtigste Pflicht der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist es, die Liegenschaft zu verwalten. Sie sorgt dafür, dass alle gemeinschaftlichen Anlagen und Konstruktionen instandgehalten werden. Unter anderem gehören dazu:

• Aussenanlagen (Garten, Parkplätze, Fusswege)
• Konstruktionen und Gebäudeteile (Mauern, Fundament)
• äusseres Erscheinungsbild des Gebäudes (Türen, Fenster, Fassade)
• Einrichtungen und Anlagen für den gemeinsamen Gebrauch (Treppenhaus, Heizungsanlage)

Neben dem Unterhalt und der Instandhaltung der Liegenschaft gibt es aber noch einige weitere verwaltende Aufgaben, die in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft zum Thema werden:

• Verfassen eines Reglements
• Verwaltung des Erneuerungsfonds
• Erstellung des Erneuerungsplans
• Abschliessen von Versicherungen für das Haus (z. B. Feuer- und Haftpflicht)
• Organisation und Abhaltung der Stockwerkeigentümerversammlung
• Kommunikation mit den Eigentümern (Verschicken von Abrechnungen und anderen Unterlagen)

Mit der Verwaltung des Grunds und der Immobilie ist die Gemeinschaft in der Regel jedoch nicht alleine: Meist wird ein Verwalter oder eine Verwalterin bestellt, die dabei behilflich ist. Alle vom Verwalter nicht übernommenen Aufgaben werden im Rahmen der Stockwerkeigentümerversammlung behandelt.

Viele dieser Punkte fallen nur bei der Erstellung neuen Stockwerkeigentums an, also wenn eine Wohnanlage gerade erst erschaffen wurde. Dann ist die neue Stockwerkeigentümergemeinschaft dafür zuständig, ein geeignetes Verwaltungsunternehmen zu finden und über den Erneuerungsfonds zu entscheiden. Kaufen Sie dagegen eine Wohnung in einer Gemeinschaft, die bereits länger besteht, sind diese Aufgaben bereits erledigt.

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist dafür verantwortlich, dass die Liegenschaft richtig verwaltet wird und instandgehalten wird. Sie sollte deshalb auch einen Überblick über die Beitragszahlungen der einzelnen Stockwerkeigentümerinnen behalten. Die Gemeinschaft hat so einerseits ein Pfandrecht (vgl. Artikel 712i ZGB). Sie kann für offenstehende Beitragsforderungen von einem Pfandrecht gegen die Stockwerkeigentümer Gebrauch machen. Zusätzlich geniesst die Eigentümergemeinschaft ein Retentionsrecht (vgl. Artikel 712k ZGB). Für Beitragsforderungen der letzten drei Jahre kann die Gemeinschaft folglich bewegliche Sachen des Schuldners als Pfand nehmen.

Die Versammlung der Stockwerkeigentümerinnen ist das einzige Organ, das rechtlich vorgeschrieben ist (vgl. Artikel 712m ZGB). Sie findet normalerweise einmal im Jahr statt und wird vom Verwalter einberufen und organisiert. Im zugehörigen Gesetzestext wird deutlich, welche Pflichten der Stockwerkeigentümergemeinschaft im Rahmen der Versammlung zufallen:

• Auswahl und/oder Überprüfung des Verwalters
• Wählen eines Ausschusses oder eines Abgeordneten als Berater für die Verwalterin
• Erstellung von Kostenvoranschlag, Rechnung und Genehmigung der Verteilung der Kosten unter den Eigentümern
• Erneuerungsfonds
• Versicherung (Feuer, Haftpflicht) und eventuelle Verpflichtung von Stockwerkeigentümern mit ausserordentlichen baulichen Aufwendungen zu zusätzlicher Prämie
• Über wichtige Belange wird in der Versammlung abgestimmt. Dabei gibt es unterschiedliche Arten von Mehrheiten:
• Einfache Mehrheit: Die Mehrzahl der bei der Versammlung anwesenden Eigentümerinnen muss zustimmen.
• Qualifizierte Mehrheit: Es muss sowohl eine Mehrheit der Eigentümer, als auch eine Mehrheit an Wertquoten vorliegen.
• Einstimmigkeit: Jeder einzelne Miteigentümer der Gemeinschaft muss zustimmen.

Welche Art von Mehrheit erforderlich ist, kommt auf die zu entscheidende Sache an. Bei notwendigen Baumassnahmen etwa reicht ein einfaches Mehr aus, Luxus-Massnahmen zur Verschönerung der Liegenschaft benötigen dagegen die Einstimmigkeit. Genauer ist dies im Gesetz unter Artikel 647 ZGB festgelegt.

Das Sparen in einem Erneuerungsfonds ist nicht gesetzlich vorgeschrieben – und doch entscheiden sich viele Stockwerkeigentümergemeinschaften dafür. Ob ein solcher Fonds ins Leben gerufen wird oder nicht, bestimmt die Gemeinschaft zusammen. Auch die Höhe des Fonds wird bei der Stockwerkeigentümerversammlung besprochen und besiegelt – alles mit Mehrheitsbeschlüssen. Ist die Minderheit der Eigentümerinnen gegen einen Erneuerungsfonds, bleibt ihnen nichts anderes übrig, als trotzdem zu bezahlen.

Das in einem Erneuerungsfonds angesparte Geld wird für Erneuerungen und grössere Sanierungen aufgewendet. Mit diesen «grossen» Erneuerungen, wie etwa der Sanierung des Daches oder der Fassade, rechnet man alle 25 Jahre. Mit einer jährlichen Einzahlung in den Erneuerungsfonds können sich die Stockwerkeigentümer vor dem einmaligen Bezahlen grosser Summen schützen. Gängig ist ein Satz zwischen 0,2 und 0,5 % des Werts der Gebäudeversicherung.