Lesezeit 7 Minuten
7 Min.
1 Leser fanden diesen Artikel hilfreich
Ob Sie es möchten oder nicht: Als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer sind Sie Teil einer Gemeinschaft. Mit dem Erwerb von Stockwerkeigentum gehören Sie automatisch zur Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die besteht aus allen Miteigentümerinnen in der Immobilie. Und während jeder Stockwerkeigentümer seine eigenen Rechte und Pflichten hat, kommen auch der Gemeinschaft als Ganzes einige Aufgaben zu. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über die wichtigsten Rechte und Pflichten von Stockwerkeigentümergemeinschaften.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist die Gesamtheit aller Stockwerkeigentümer und -eigentümerinnen innerhalb einer Liegenschaft bzw. eines Hauses. Der Gemeinschaft müssen Sie nicht extra beitreten – beim Kauf von Stockwerkeigentum werden Sie automatisch ein Teil von ihr. Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft besteht ab dem Zeitpunkt, an dem zwei verschiedene Personen eine Eigentumswohnung in der gleichen Liegenschaft besitzen.
Als Stockwerkeigentümer sind Sie immer Teil einer Gemeinschaft – ob Sie das möchten oder nicht. Das liegt, daran, dass Sie beim Kauf von Stockwerkeigentum lediglich das Miteigentum mit einem Sonderrecht erstehen. Dadurch, dass die gemeinschaftlichen Bereiche und Konstruktionen von allen Miteigentümerinnen genutzt werden dürfen, muss auch die Gemeinschaft zusammen für deren Unterhalt aufkommen.
Allgemein sollte in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft ein positives und harmonisches Miteinander angestrebt werden. Einige Rechte und Pflichten sind deshalb bereits klar im Gesetz festgelegt – weitere finden sich meist in einem Reglement, einer Verordnung und/oder einer Hausordnung.
Für die Instandhaltung und Pflege der gemeinschaftlichen Bereiche sind alle Stockwerkeigentümer verantwortlich – die Gemeinschaft. Sie muss sich etwa um die fortwährende Pflege von Gartenanlagen kümmern, aber auch Reparatur- und Sanierungsmassnahmen am Haus in die Wege leiten.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist keine juristische Person an sich, hat aber trotzdem die Befugnis, zu handeln. Sie ist in ihrem Rahmen vermögens- und handlungsfähig und darf so über Sachverhalte bestimmen, die die Verwaltung der Liegenschaft betreffen. Sie kann Rechte erwerben und auch geltend machen. Des Weiteren kann die Gemeinschaft klagen und auch von Dritten verklagt werden (vgl. Artikel 712l, Absatz 2 ZGB). Die Gemeinschaft haftet so als Ganzes, einzelne Stockwerkeigentümerinnen können in diesen Situationen nicht zur Rechenschaft gezogen werden.
Im Gesetz sind zur Stockwerkeigentümergemeinschaft nur einige wenige Punkte zu finden (z. B Versammlung der Stockwerkeigentümer in Artikel 712m ZGB). Um klare Verhältnisse zu schaffen, führen viele Gemeinschaften deshalb ein Reglement ein. Das wird von einem Notar beglaubigt und im Grundbuch vermerkt (vgl. Artikel 712g, Absatz 3 ZGB). Zusätzlich kann eine Hausordnung dafür sorgen, dass sich das alltäglich Zusammenleben im Stockwerkeigentum angenehmer gestaltet.
Die wichtigste Pflicht der Stockwerkeigentümergemeinschaft ist es, die Liegenschaft zu verwalten. Sie sorgt dafür, dass alle gemeinschaftlichen Anlagen und Konstruktionen instandgehalten werden. Unter anderem gehören dazu:
Neben dem Unterhalt und der Instandhaltung der Liegenschaft gibt es aber noch einige weitere verwaltende Aufgaben, die in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft zum Thema werden:
Mit der Verwaltung des Grunds und der Immobilie ist die Gemeinschaft in der Regel jedoch nicht alleine: Meist wird ein Verwalter oder eine Verwalterin bestellt, die dabei behilflich ist. Alle vom Verwalter nicht übernommenen Aufgaben werden im Rahmen der Stockwerkeigentümerversammlung behandelt.
Viele dieser Punkte fallen nur bei der Erstellung neuen Stockwerkeigentums an, also wenn eine Wohnanlage gerade erst erschaffen wurde. Dann ist die neue Stockwerkeigentümergemeinschaft dafür zuständig, ein geeignetes Verwaltungsunternehmen zu finden und über den Erneuerungsfonds zu entscheiden. Kaufen Sie dagegen eine Wohnung in einer Gemeinschaft, die bereits länger besteht, sind diese Aufgaben bereits erledigt.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist dafür verantwortlich, dass die Liegenschaft richtig verwaltet wird und instandgehalten wird. Sie sollte deshalb auch einen Überblick über die Beitragszahlungen der einzelnen Stockwerkeigentümerinnen behalten. Die Gemeinschaft hat so einerseits ein Pfandrecht (vgl. Artikel 712i ZGB). Sie kann für offenstehende Beitragsforderungen von einem Pfandrecht gegen die Stockwerkeigentümer Gebrauch machen. Zusätzlich geniesst die Eigentümergemeinschaft ein Retentionsrecht (vgl. Artikel 712k ZGB). Für Beitragsforderungen der letzten drei Jahre kann die Gemeinschaft folglich bewegliche Sachen des Schuldners als Pfand nehmen.
Die Versammlung der Stockwerkeigentümerinnen ist das einzige Organ, das rechtlich vorgeschrieben ist (vgl. Artikel 712m ZGB). Sie findet normalerweise einmal im Jahr statt und wird vom Verwalter einberufen und organisiert. Im zugehörigen Gesetzestext wird deutlich, welche Pflichten der Stockwerkeigentümergemeinschaft im Rahmen der Versammlung zufallen:
Welche Art von Mehrheit erforderlich ist, kommt auf die zu entscheidende Sache an. Bei notwendigen Baumassnahmen etwa reicht ein einfaches Mehr aus, Luxus-Massnahmen zur Verschönerung der Liegenschaft benötigen dagegen die Einstimmigkeit. Genauer ist dies im Gesetz unter Artikel 647 ZGB festgelegt.
Das Sparen in einem Erneuerungsfonds ist nicht gesetzlich vorgeschrieben – und doch entscheiden sich viele Stockwerkeigentümergemeinschaften dafür. Ob ein solcher Fonds ins Leben gerufen wird oder nicht, bestimmt die Gemeinschaft zusammen. Auch die Höhe des Fonds wird bei der Stockwerkeigentümerversammlung besprochen und besiegelt – alles mit Mehrheitsbeschlüssen. Ist die Minderheit der Eigentümerinnen gegen einen Erneuerungsfonds, bleibt ihnen nichts anderes übrig, als trotzdem zu bezahlen.
Das in einem Erneuerungsfonds angesparte Geld wird für Erneuerungen und grössere Sanierungen aufgewendet. Mit diesen «grossen» Erneuerungen, wie etwa der Sanierung des Daches oder der Fassade, rechnet man alle 25 Jahre. Mit einer jährlichen Einzahlung in den Erneuerungsfonds können sich die Stockwerkeigentümer vor dem einmaligen Bezahlen grosser Summen schützen. Gängig ist ein Satz zwischen 0,2 und 0,5 % des Werts der Gebäudeversicherung.
Die einzelnen Stockwerkeigentümer einer Liegenschaft oder Immobilie formen die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Bereits ab zwei verschiedenen Eigentümerinnen innerhalb eines Hauses, spricht man von einer Gemeinschaft.
Einfach, indem man in den Besitz von Stockwerkeigentum kommt. Jeder Stockwerkeigentümer und jede Stockwerkeigentümerin ist automatisch ein Teil der Eigentümergemeinschaft.
Die wichtigsten Aufgaben der Eigentümergemeinschaft sind die Instandhaltung und der Unterhalt der Liegenschaft. Sie kümmert sich um die Verwaltung und regelt weiter Punkte wie den Erneuerungsfonds, bauliche Massnahmen (z. B. Sanierungen) oder dafür, dass die Stockwerkeigentümer ihre Beiträge zahlen.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft hat das Recht, für nicht bezahlte Beiträge einen Pfand von Stockwerkeigentümerinnen zu nehmen. Sie ist ausserdem in ihrem Masse handlungsfähig und darf Dritte verklagen.
Die jährlich stattfindende Stockwerkeigentümerversammlung ist gesetzlich vorgeschrieben (vgl. Artikel 712m ZGB). Im Rahmen dieser werden wichtige Entscheidungen über das Stockwerkeigentum getroffen, die nicht vom Verwalter getroffen werden.
In den Erneuerungsfonds wird jährlich von den Eigentümerinnen Geld eingezahlt. Das Ersparte wird immer dann verwendet, wenn grosse Renovierungen oder Sanierungen anstehen. Ein solcher Fonds ist keine Vorschrift – die Stockwerkeigentümergemeinschaft entscheidet über dessen Existenz und die Höhe der Einzahlungen.
Wenn Sie Stockwerkeigentum erwerben und einige Punkte im Reglement nicht befürworten (z. B. den Erneuerungsfonds), dann können Sie bei der nächsten Versammlung der Stockwerkeigentümer dagegen stimmen. Ist die Mehrheit jedoch dafür, müssen Sie sich damit abfinden. In manchen Belangen ist aber die Einstimmigkeit erforderlich.
Ein Austritt aus der Gemeinschaft ist nur dann möglich, wenn Sie nicht mehr Stockwerkeigentümer sind. Möchten Sie kein Teil der Stockwerkeigentümergemeinschaft sein, müssen Sie ihre Wohnung verkaufen oder verschenken.
