Grundstückkaufvertrag und Immobilienkaufvertrag: Worauf Sie achten sollten

Der erste Schritt für jeden, der sein Haus verkaufen möchte, besteht darin, eine Schätzung des Wertes vornehmen zu lassen. Diese ermöglicht es dem Eigentümer bzw. der Eigentümerin, den Gesamtwert der Immobilie zu ermitteln, der von ihrer Grösse, Lage und den für sie typischen Konstruktionsmerkmalen abhängt. Darüber hinaus spiegelt diese Schätzung die Bedingungen des Immobilienmarktes in einem geografischen Gebiet wider.

Eine faire Bewertung Ihres Hauses anhand der Marktpreise vorzunehmen, ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Verkauf. Dadurch erhöhen Sie Ihre Chancen auf einen schnellen Abschluss erheblich. Daher ist es wichtig, dass Sie sich an Immobilienfachpersonal wenden, um die Schätzung Ihrer Immobilie durchzuführen. Die Schätzung des Wertes Ihres Hauses kann daher entweder einem Architekten, einer patentierten Expertin für Immobilienbewertung oder einem patentierten Immobilienmakler anvertraut werden.

Wenn der festgelegte Preis nicht ausgewogen (sondern über- oder unterbewertet) ist, wirkt sich das negativ auf den Verkauf aus. Wenn der für den Verkauf festgelegte Preis höher ist als der tatsächliche Wert der Immobilie, ist es in der Regel schwierig, jemanden zu finden, der sie kaufen möchte. Wenn umgekehrt der festgelegte Verkaufspreis unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie liegt, ist dies für den Eigentümer bzw. die Eigentümerin natürlich ungünstig, da er oder sie bei dieser Transaktion Geld verliert.

Der Verkauf einer Immobilie ist immer mit Kosten verbunden, nicht nur die kaufende, sondern auch für die verkaufende Person. Da sind zunächst einmal die Notargebühren. Ein Notar oder eine Notarin ist nämlich unerlässlich, um das Verkaufsversprechen zu erstellen, zu beglaubigen und es im Grundbuch einzutragen.

Der Satz ist in der Regel degressiv, d. h. je höher der Preis der Immobilie, desto niedriger ist der Prozentsatz der Gebühren (z. B. Durchschnittssätze für einen Kaufvertrag: 0,14 % für ein Immobilienobjekt von CHF 20.000.000-, ca. 0,5 % für ein Objekt zwischen CHF 800.000.- und CHF 1.000.000.-, 0,7 % für ein Objekt unter CHF 200.000.-; für eine Hypothek: ca. 0,25 % für einen Schuldbrief über CHF 5.000.000.- und 0,5 % für einen Schuldbrief bis CHF 200.000.-). Normalerweise werden die Notarkosten zu gleichen Teilen zwischen den Parteien aufgeteilt. Diese variieren zudem von Kanton zu Kanton.

Bevor Sie Ihr Haus zum Verkauf anbieten, ist es auch von grösster Wichtigkeit, dass Sie sich darüber informieren, welche Steuern auf Sie zukommen können und wie hoch diese sind. Wenn Sie zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis Ihres Hauses und dem aktuellen Verkaufspreis einen Gewinn erzielen, unterliegt dieser der Grundstückgewinnsteuer. Diese Steuer ist je nach Kanton unterschiedlich hoch und muss in einer Summe spätestens einen Monat nach dem Verkauf bezahlt werden (ausser in Ausnahmefällen, in denen die Zahlung der Steuer aufgeschoben werden kann). Die Höhe dieser Steuer hängt von dem beim Verkauf erzielten Gewinn und der Dauer ab, die die Person die Immobilie besessen hat. Die Steuer ist degressiv. So würde z. B. im Kanton Genf der Steuersatz bei weniger als zwei Jahren Besitz 50 % betragen, bei zwei bis vier Jahren 40 % und bei vier bis sechs Jahren 30 %. Der Verkäufer oder die Verkäuferin muss unter Umständen auch eine Grunderwerbssteuer zahlen.

Neben den Steuern muss die Person, die das Haus verkauft, unter Umständen auch Maklerprovisionen zahlen, wenn sie einen Makler oder eine Maklerin mit dem Verkauf beauftragt hat. Die Provision wird in der Regel auf einen bestimmten Prozentsatz des Verkaufserlöses festgelegt (meist zwischen 3 % und 5 %, abhängig vom Wert der Immobilie). Darüber hinaus können zusätzliche Gebühren anfallen, wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Rückzahlung eines Hypothekendarlehens fällig wird.

Bei einem Immobilienverkauf werden zahlreiche Dokumente verlangt. Diese müssen sie Ihrem Immobilienmakler oder Ihrer Immobilienmaklerin zu Beginn des Verkaufsprozesses vorlegen. Sie helfen dabei, einen fairen und attraktiven Verkaufspreis festzulegen und sind für potenzielle Käufer und Käuferinnen hilfreich, um alle mit der Immobilie verbundenen Details zu erfahren.

Dazu gehören mindestens folgende Dokumente: ein aktueller Auszug aus dem Katasteramt (einschliesslich der Urkunden über Dienstbarkeiten), der Kataster-Lageplan, eine Gebäudeversicherungspolice und eine Schätzung der unterstellten Steuern. In der Regel wird auch eine Liste der durchgeführten Renovierungen und Investitionen (mit oder ohne Rechnungen) verlangt, sowie eine Liste der Betriebskosten (Nebenkostenabrechnung) und Heizkosten der letzten drei Jahre.

Neben diesen Dokumenten werden von Fall zu Fall manchmal auch andere persönliche Dokumente angefordert. Dies können sein: der vorherige Kaufvertrag, der Hypothekenvertrag, wenn es einen gibt, die genaue Vermessung (nach SIA-Norm 416) oder auch die Aufteilung des Eigenkapitals, Pläne und mögliche Dokumente für Miteigentum. Ausserdem werden immer Fotos benötigt, um die Immobilie zum Verkauf anzubieten, und es empfiehlt sich, einen professionellen Fotografen bzw. eine Fotografin hierfür zu beauftragen.

Natürlich ist der Kaufvertrag eines der Schlüsselelemente beim Verkauf eines Hauses. Dieser muss von einem Notar oder einer Notarin erstellt werden und ist erst gültig, wenn er von beiden Parteien unterschrieben wurde. Der Kaufvertrag muss bestimmte obligatorische Punkte sowie die zwischen den Parteien frei vereinbarten Teile enthalten.

Zu den Pflichtangaben im Vertrag gehören: die Identität beider Vertragsparteien, der Kaufgegenstand (Beschreibung der Immobilie durch eine Katasternummer, die Grundstücksfläche usw.), der Preis, Grundlasten, Dienstbarkeiten, das Datum der Übertragung der Immobilie, die Zahlungsmodalitäten für Steuern und Abgaben, die Zahlungsmodalitäten für die Immobilie, die Dokumente und Versicherungen, die Bestandteil des Vertrags sind, und die Folgen bei Nichteinhaltung des Vertrags.

Der Verkaufsprozess für ein Haus dauert in der Regel 3 bis 6 Monate, kann aber auch wesentlich länger dauern. Im Grunde kann eine Immobilie jederzeit zum Verkauf angeboten werden, aber es gibt dennoch Zeiten, die günstiger sind als andere.

Idealerweise versuchen Sie, Ihr Haus zu verkaufen, wenn die Immobilienpreise hoch sind, um sich einen höheren Gewinn zu sichern. Je höher die Nachfrage ist, desto mehr kommt Ihnen dies zugute. In der Schweiz ist die Nachfrage in der Regel im Frühling und Sommer am höchsten, auch wenn der Wettbewerb zu diesen Zeiten stärker ist. Ausserdem sind diese Jahreszeiten auch am besten geeignet, um Ihre Immobilie aufzuwerten, da die Sonneneinstrahlung besser ist und das Haus im Allgemeinen attraktiver aussieht, wenn es einen blühenden Garten hat.

Um beim Hausverkauf möglichst erfolgreich zu sein, sollten Sie sich die Zeit nehmen, Ihre Immobilie ins rechte Licht zu rücken. Dazu muss man sicherstellen, dass das Haus sauber ist, und gegebenenfalls eine gründliche Reinigung vornehmen. Wenn Sie das Aussehen Ihres Gartens pflegen, steigert dies in der Regel auch den Wert der Immobilie. Zögern Sie nicht, einen professionellen Fotografen oder eine Fotografin mit der Erstellung der für den Verkauf notwendigen Fotos zu beauftragen. Denn diese haben einen grossen Einfluss auf die Anzahl der potenziellen Käuferinnen und Käufer.

Achten Sie schliesslich bei Besichtigungen darauf, dass Sie das Haus entpersonalisieren und die Räume ordentlich halten. Zögern Sie nicht, kleinere Renovierungsarbeiten vorzunehmen, um Ihr Haus auf den neuesten Stand zu bringen und seine Attraktivität zu steigern.