Maklervertrag: So vermeiden Sie die gängigen rechtlichen Fehler

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Ein Makler kann in einigen Situationen im Immobilienbereich weiterhelfen: Egal ob Sie einen Käufer für Ihr Haus suchen oder ob Sie als Mieterin verzweifelt nach einer neuen Wohnung suchen – Maklerinnen kennen sich meist auf dem Markt aus und finden schnell das passende Objekt. Um alle Einzelheiten rund um den Maklerauftrag festzulegen, sollte ein schriftlicher Maklervertrag formuliert und unterschrieben werden.

Auf einen Blick

  • Der Maklervertrag setzt die Rahmenbedingungen für einen Maklerauftrag fest. Die schriftliche Form ist dafür zwar nicht zwingend vorgeschrieben, allerdings ist dies meist sinnvoll.
  • Maklerin und Auftraggeber entscheiden, was im Vertrag stehen soll. Wichtig sind Angaben zum Maklerlohn, zur Doppelmäkelei und zum Aufgabenumfang des Maklers.

Was ist ein Maklervertrag?

Der Mäkler- oder Maklervertrag ist eine Vereinbarung zwischen zwei Parteien. Der Makler bekommt damit den Auftrag, vermittelnd den Abschluss eines Geschäfts herbeizuführen oder zumindest die Gelegenheit dazu einzuleiten. Für den erfolgreichen Abschluss dieser Aufgabe bekommt er von der Auftraggeberin einen Mäklerlohn – in selteneren Fällen ist auch im Nicht-Erfolgsfall eine Aufwandsentschädigung zu zahlen.

In diesem Beitrag konzentrieren wir uns auf Makler und Maklerinnen von Immobilien. Dabei kann es einerseits um den Kauf und Verkauf, andererseits aber auch um die Vermietung gehen. Des Weiteren gibt es Makler für Jobs oder auch für unterschiedliche Handelsgeschäfte oder Hypotheken.

Im Gesetz ist der Maklervertrag für Immobilienmakler in der Kategorie «einfacher Auftrag» zu finden und untersteht auch dessen Vorschriften. Genauer finden Sie die betreffenden Paragraphen im Obligationenrecht (OR) ab Artikel 394 unter einfacher Auftrag, beziehungsweise spezifisch ab Artikel 412 unter Mäklervertrag. Grundsätzlich kann ein Maklervertrag je nach Situation unterschiedlich gestaltet sein; dabei ist es jedoch immer ratsam, die Schriftform einzuhalten.

 

 

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Welche Geschäfte übernimmt ein Makler?

Ein Makler oder eine Maklerin sucht nach zwei zusammenpassenden Parteien für ein Immobiliengeschäft. Je nachdem, wer den Maklerauftrag gibt, sucht der Makler entweder nach einer geeigneten Käuferin für ein Objekt oder nach einer geeigneten Immobilie für einen Klienten. In der Schweiz überwiegt ersterer Fall: Immobilienbesitzerinnen beauftragen einen Makler, einen Käufer für ihr Haus zu finden. Welche Aufgaben eine Maklerin im Detail übernimmt, kommt vor allem auf die Art der Mäkelei an:

  • Nachweismäkelei: Hierbei ist es lediglich die Aufgabe des Maklers, eine passende andere Partei für den Geschäftsabschluss zu finden. Die Auftraggeberin selbst nimmt aber Kontakt mit diesen Personen auf und kümmert sich um den Vertragsabschluss.
  • Vermittlungsmäkelei: In diesem Fall ist der Makler nicht nur für das Auffinden und Präsentieren geeigneter Kandidatinnen zuständig, sondern treibt auch den Vertragsabschluss voran. 

Grundsätzlich ist eine Maklerin dafür zuständig, die für ihren Auftraggeber besten Bedingungen auszuhandeln. Ist ein Makler für einen Vermieter oder eine Verkäuferin einer Immobilie im Einsatz, so versucht er, das Verkaufsobjekt zu einem möglichst hohen Preis zu verkaufen. Kommt der Maklerauftrag dagegen von einer Person, die ein Miet- oder Kaufobjekt sucht, so versucht die Maklerin den Mietzins oder den Kaufpreis so weit wie möglich herunterzuhandeln.

Maklervertrag – schriftliche Form nötig?

Mit dem Maklervertrag wird dem Makler der Auftrag für das Maklergeschäft gegeben. Der Maklervertrag – oder Mäklervertrag, wie er im Gesetz genannt wird – wird dabei behandelt wie ein einfacher Auftrag (vgl. Artikel 412, Absatz 2 OR). 

Ein Maklervertrag kann grundsätzlich ganz individuell ausgestaltet werden. Die schriftliche Form ist dabei zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, kann allerdings sinnvoll sein. Beide Vertragsparteien können so klare Verhältnisse schaffen. Andererseits gilt eine mündliche Abmachung ebenso. Sogar stillschweigend kann unter Umständen ein Maklervertrag geschlossen werden.

Bei nicht schriftlichen Abmachungen ist es in jedem Fall schwer, diese im Streitfall zu beweisen. Allgemein etwa gilt eine stillschweigende Annahme des Maklergeschäfts als akzeptiert, wenn der Immobiliensuchende weiss, dass jemand ein Makler ist und für ihn Immobilien sucht und er dies duldet. Rechtlich ist dies für beide Seiten am Ende nur schwer zu beweisen.

Das sollte ein Maklervertrag enthalten

Egal ob Sie einen Makler damit beauftragen möchten, Ihr Haus zu verkaufen oder eine passende Wohnung für Sie zu finden: Sie sollten in jedem Fall die Einzelheiten in einem Maklervertrag schriftlich festhalten. Den Vertrag können Sie weitestgehend frei gestalten, da er formfrei ist. Die folgenden Punkte könnte er unter anderem enthalten:

  • Namen der beiden Vertragsparteien (Maklerin und Auftraggeber)
  • Um welches Objekt es sich handelt bzw. was gesucht wird
  • Höhe der Provision (orientiert sich meist am Wert des Objekts)
  • Aufgaben des Maklers (Welche Art von Maklerauftrag wird erteilt? Nachweismäkelei oder Vermittlungsmäkelei?)
  • Aufwandsentschädigung
  • Doppelmäkelei erlaubt?
  • Exklusivität (Darf die Auftraggeberin andere Maklerinnen beauftragen?)
  • Auftragsdauer und Kündigungsmodalitäten
  • Bestehen kantonaler Vorschriften?

Fakten zum Maklerlohn – in diesen Fällen müssen Auftraggeberinnen nicht bezahlen

Grundsätzlich bekommen Makler eine Provision für ein erfolgreich vermitteltes oder abgeschlossenes Geschäft. Eine Maklerin darf ihren Mäklerlohn noch nicht verlangen, wenn das Geschäft noch nicht abgeschlossen wurde (vgl. Artikel 413, Absatz 2 OR). Allerdings kann im Vertrag ein sogenannter Aufwandsersatz abgemacht werden. Ein Aufwandsersatz bzw. eine Aufwandsentschädigung sichert dem Makler die Bezahlung aufgewendeten Kapitals zu, auch wenn das Ziel nicht erreicht wurde (vgl. Artikel 413, Absatz 3 OR). Dies muss unbedingt im Maklervertrag festgehalten und somit auch von der anderen Vertragspartei akzeptiert worden sein. Unter anderem können die folgenden Kosten berechnet werden:

  • Spritkosten
  • Spesen
  • Gebühren für Inserate

Was in keinem Fall als Aufwandsentschädigung abgerechnet werden darf, ist die Arbeitszeit. Der Grund dafür ist, dass es sich beim Maklergeschäft um ein Provisionsgeschäft handelt und dessen Bezahlung basiert ausschliesslich auf dem Ergebnis. Auch im Erfolgsfall ist es im Endeffekt unerheblich, wie viele Stunden Arbeit der Makler aufgewendet hat – es kommt einzig auf das Ergebnis an und wenn dieses erreicht ist, steht der Maklerin die volle Provision zu.

Laut Artikel 415 OR gibt es eine Situation, in der dem Makler von Gesetzes wegen kein Lohn zusteht. Dabei geht es um die Doppelmäkelei. Dieses Grundprinzip besagt, dass eine Maklerin nicht gleichzeitig für zwei sich gegenüberstehende Parteien tätig sein darf. So darf er beispielsweise nicht für den potenziellen Käufer einer Immobilie und die Verkäuferin der dazu passenden Immobilie arbeiten und von beiden für die Vermittlung einen Lohn annehmen.

Es gibt hier aber Ausnahmen: Im Falle der Nachweismäkelei kann die Doppelmäkelei durchaus zulässig sein, wenn der Makler die Auftraggebenden vorab informiert. Natürlich nur wenn sich beide damit einverstanden erklärt haben. Im Nachhinein ist dieses Einverständnis nicht einzuholen.

 

 

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FAQ: Maklervertrag

Was macht ein Makler?

Ein Makler ist für Vermittlungen zuständig, vor allem im Immobilienbereich. Dabei kann es sich um den Kauf/Verkauf von Häusern oder Stockwerkeigentum oder auch um das Mieten oder die Vermietung handeln. Eine Maklerin sorgt dafür, dass der Auftraggeber das für ihn passende Objekt bzw. die passende Vertragspartnerin findet oder aktiv auf den Vertragsabschluss hinwirkt.



Was steht im Maklervertrag?

Im Maklervertrag setzen die beiden Vertragsparteien die Rahmenbedingungen für den Maklerauftrag fest. Daraus sollte klar hervorgehen, was das Ziel ist und bis wann dieses erreicht werden sollte. Auch Punkte wie die Höhe der Provision, etwaige Aufwandsentschädigungen und die Exklusivität des Auftrags sollten im Vertrag angesprochen werden.

Was ist die Besonderheit des Maklerlohns?

Maklerinnen arbeiten grundsätzlich auf Provisionsbasis – das bedeutet sie werden nur im Erfolgsfall bezahlt. Im Regelfall ist das Ziel des Maklerauftrags erreicht, wenn der Vertrag zwischen Auftraggeber und der gefundenen Vertragspartei abgeschlossen ist.



Wann müssen Auftraggeberinnen auch ohne Vertragsabschluss bezahlen?

In manchen Fällen können Makler unabhängig vom Erfolg des Maklerauftrags eine Aufwandsentschädigung verlangen. Dabei kann es sich beispielsweise um Spesen oder Reisekosten handeln – nicht aber um die aufgewendete Arbeitszeit. Die Berechnung einer Aufwandsentschädigung muss im Maklervertrag festgehalten werden.





Muss der Maklervertrag in schriftlicher Form vorliegen?

Nein, es gibt keine gesetzlichen Vorgaben zur Schriftform des Maklervertrags. Auch mündliche Absprachen können also gelten. In jedem Fall macht es aber Sinn, einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen, den sowohl Makler als auch Auftraggeberin unterschreibt.





Was versteht man unter Doppelmäkelei?

Bei der Doppelmäkelei ist die Maklerin nicht nur für einen Part tätig, sondern für die beiden sich gegenüberstehenden Vertragsparteien. Erlaubt ist dies nur im Falle der Nachweismäkelei und wenn die Auftraggeber darüber Bescheid wissen und dies ausdrücklich akzeptieren.



Warum ist Doppelmäkelei meist nicht zulässig?

Ein Makler ist dafür zuständig, die Interessen seiner Auftraggeberin möglichst gut zu erfüllen. In fast allen Fällen decken sich diese Interessen nicht mit denen der anderen Partei: Eine Käuferin möchte beispielsweise den niedrigsten Preis, während der Verkäufer einen möglichst hohen Preis anstrebt. Aus dem Grund kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Makler seine Arbeit unvoreingenommen ausführt.



Was ist der Unterschied zwischen einem Nachweismakler und einer Vermittlungsmaklerin?

Ein Nachweismakler findet passende Vertragsparteien für seine Auftraggeberin. Den Kontakt herstellen und das Geschäft abschliessen, muss jedoch die Auftraggeberin selbst. Ein Vermittlungsmakler dagegen übernimmt in der Regel weitreichendere Aufgaben: Er treibt das Geschäft voran und ist oft auch beim Vertragsabschluss dabei.

Gesetzesartikel

Maklervertrag (Artikel 412 OR)

Mäklerlohn (Artikel 413 OR)

Verwirkung der Ansprüche (Artikel 415 OR)

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