Hypothek: Erklärung, rechtliche Grundlagen und Tipps

Für die Mehrheit der Käuferinnen und Käufer ist es schwierig, den Kauf einer Immobilie vollständig aus eigenen Mitteln zu finanzieren. In der Regel bestehen diese nur aus einer Einlage, während der Rest des Kapitals durch Kredite finanziert wird. Eine der möglichen Darlehensarten beim Immobilienkauf ist das Hypothekendarlehen, das gemeinhin als Hypothek bezeichnet wird. Es handelt sich um ein langfristiges Darlehen, das nur zur Finanzierung des Kaufs einer Immobilie, einer Mietinvestition oder eines Bauvorhabens eingesetzt werden kann.

Bei dieser Art von Darlehen wird die Immobilie selbst von dem Finanzinstitut, das das Darlehen vergibt, als Sicherheit verwendet, um einen Rückzahlungsausfall abzudecken (Artikel 816 ZGB). Konkret wird dann davon ausgegangen, dass die Immobilie zu einem Vorrecht auf das Eigentum oder zu einem «Pfand als Sicherheit» wird. Im Gegenzug erhält der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin einen Kredit, mit dem er oder sie kaufen oder bauen kann.

Es ist der Schuldbrief, der als Pfand dient, um das Darlehen zu erhalten. Seit dem 1. Januar 2012 existiert dieser in zwei Formen. Zunächst gibt es den traditionellen Papier-Schuldbrief, der ein schriftliches Dokument ist, das die Forderung und das dem Finanzinstitut eingeräumte Vorrecht belegt. Dieses muss in einer notariell beglaubigten Urkunde festgehalten werden (Artikel 799 ZGB). Darüber hinaus gibt es auch den Register-Schuldbrief. Dieser muss im Grundbuch eingetragen werden und auf den Namen des Gläubigers oder der Eigentümerin lauten (Artikel 857 ZGB).

Ein Hypothekendarlehen besteht aus mehreren Teilen. In der Regel besteht es zunächst aus mindestens 20 % Eigenkapital, das von den Finanzinstituten für die Gewährung des Kredits verlangt wird. Von diesen 20 % müssen mindestens 10 % aus anderen Ersparnissen als der zweiten Säule (der beruflichen Vorsorge) stammen, d. h. direkt aus Ihren persönlichen Ersparnissen.

Anschliessend wird der Kredit in zwei weitere Teile aufgeteilt: die erstrangigen und die zweitrangigen Schulden. Die erstrangige Hypothek deckt 65 % des Wertes der Immobilie ab, die zweitrangige die restlichen 15 %. Die Rückzahlungsdauer des zweitrangigen Darlehens ist kürzer als die des erstrangigen. Diese 15 % müssen nämlich innerhalb von maximal 15 Jahren und bis zu einem Alter von 65 Jahren (in jedem Fall vor der Pensionierung) zurückgezahlt werden. Die mit dem zweiten Rang verbundenen Zinssätze sind dagegen in der Regel höher als bei der erstrangigen Hypothek. Beachten Sie, dass es je nach Eigenkapital und eingebrachten Sicherheiten manchmal möglich ist, nur eine erstrangige Hypothek zu erhalten.

Ein Hypothekendarlehen ist zwangsläufig mit Kosten verbunden. Zur Rückzahlung der Schuldzinsen kommen zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme auch noch verschiedene Kosten hinzu: Notargebühren, Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch, potenzielle Handänderungssteuern. Darüber hinaus verursacht ein Hypothekendarlehen auch Unterhaltskosten. Diese Kosten betragen in der Regel je nach Kanton zwischen 3 und 5 % des Wertes der hypothekarisch belasteten Immobilie.

Es ist wichtig zu beachten, dass in der Schweiz nur das zweitrangige Darlehen getilgt werden muss und nicht das gesamte Darlehen, wie es in Ländern wie Frankreich der Fall ist. Es ist möglich, das Darlehen direkt oder indirekt zu tilgen. Bei einer direkten Tilgung erfolgt die Rückzahlung regelmässig durch Banküberweisungen an das Finanzinstitut. Der Darlehensbetrag sinkt also allmählich und dabei sinken auch die Zinsen. Da der Darlehensbetrag jedoch geringer wird, kann der Darlehensempfänger bzw. die -empfängerin nicht die gleichen Steuerabzüge in Anspruch nehmen und muss daher möglicherweise höhere Steuern zahlen.

Wenn die Tilgung indirekt erfolgt, wird die Schuld auf ein Konto der individuellen Vorsorge (3. Säule) oder auf eine Lebensversicherung zurückgezahlt. Dadurch bleibt die Höhe der Schulden gleich, und folglich bleiben auch die Steuerabzüge gleich.

In der Schweiz gibt es drei Formen von Hypotheken, mit denen man den Kauf einer Immobilie finanzieren kann: die Festhypothek, die variable Hypothek und die SARON-Hypothek (welche die LIBOR-Hypothek ersetzt). Diese verschiedenen Arten von Hypotheken haben alle ihre Vor- und Nachteile und die Entscheidung für eine von ihnen hängt von der persönlichen Situation ab.

Die Festhypothek ist eine der am weitesten verbreiteten Arten von Hypotheken, da die Darlehenszinsen relativ niedrig sind. Bei dieser Art von Hypothek vereinbaren der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin und das Finanzinstitut gemeinsam die Höhe des Darlehens und den Zinssatz, der über die gesamte Laufzeit gelten soll. Der Zinssatz bleibt somit für die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich, unabhängig davon, wie sich die Marktzinsen entwickeln. In der Regel wird ein solcher Zinssatz für eine Laufzeit von 2 bis 15 Jahren, in selteneren Fällen sogar bis zu 20 Jahren, und für einen Mindestbetrag von CHF 100.000.- abgeschlossen.

Die variable Hypothek ist eine weitere Art von Hypothek, die aufgrund ihrer Flexibilität gewählt wird. In diesem Fall schwankt der Zinssatz des Darlehens entsprechend den Marktzinsen. Andererseits wird im Gegensatz zur Festhypothek keine Laufzeit für die Rückzahlung des Darlehens festgelegt. Es hat auch keinen Mindestbetrag. Die Aufnahme dieser Art von Hypothekendarlehen hat zwar Vorteile, ist aber auch riskant, da die Finanzinstitute ihre Zinssätze jederzeit und ohne Begründung ändern können.

Die letzte existierende Art von Hypothek ist schliesslich die SARON-Hypothek. Bei dieser Art von Darlehen wird der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit, normalerweise zwischen 1 und 6 Jahren, und für einen Mindestbetrag von CHF 100.- berechnet. Die SARON-Hypothek verfügt über einen variablen Zinssatz, der in regelmässigen Abständen festgelegt wird. Die Zinsen werden also regelmässig, vierteljährlich oder halbjährlich, neu bewertet. Mit der SARON-Hypothek passen sich Ihre Zahlungen den Zinssätzen an, so dass Sie bei sinkenden Zinssätzen Geld sparen können. Andererseits können Sie bei Bedarf zu einer Festhypothek wechseln. Der Nachteil der SARON-Hypothek ist, dass Sie die Schwankungen des Geldmarktes ständig beobachten müssen, um keine Zinserhöhung zu verpassen, da Sie sonst zu viel Geld für Ihre Hypothek ausgeben. 

Ein Hypothekendarlehen kann bei einem Finanzinstitut aufgenommen werden, d. h. bei einer Bank, einer Versicherung oder einer Pensionskasse. Banken sind im Allgemeinen die beliebtesten Anbieter für diese Art von Darlehen, auch wenn es oft Versicherungen sind, die die besten Zinssätze anbieten. Da jede Bank ihre eigenen Zinssätze anbietet, ist es von Vorteil, sich von Fachleuten beraten zu lassen.

Um ein Hypothekendarlehen zu erhalten, wird das Finanzinstitut den Wert der Immobilie, das Einkommen des Kreditnehmers bzw. der Kreditnehmerin und das eingebrachte Eigenkapital berücksichtigen. Um das Darlehen zu erhalten, müssen Sie ausserdem zwei Schlüsselkriterien erfüllen: den Beleihungssatz und den Verschuldungsgrad.

Der Beleihungssatz ist das Verhältnis zwischen dem geliehenen Betrag und dem Marktwert der Immobilie. Dieses Verhältnis darf nicht mehr als 80 % betragen, d. h. 20 % des Wertes müssen aus Eigenkapital stammen. Das zweite Schlüsselkriterium, um einen Immobilienkredit zu erhalten, ist der Verschuldungsgrad, und er darf ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Dabei handelt es sich um das Verhältnis zwischen den mit der Immobilie verbundenen Kosten (Tilgung, Zinsen, Arbeiten usw.) und dem Einkommen des Kreditnehmers bzw. der Kreditnehmerin. Dieses darf nicht mehr als 33 % betragen. In einigen Ausnahmen ist es möglich, dieses Verhältnis auf 40 % zu erhöhen.