Was versteht man unter Handänderungssteuern?

Bei den Handänderungssteuern handelt es sich um Abgaben, die beim Verkauf oder der anderweitigen Veräusserung eines Grundstücks fällig werden. Gemeinsam mit den Grundstücksgewinnsteuern gehören sie in die Kategorie «Rechtsverkehrssteuern».

Handänderungssteuern fallen immer dann an, wenn ein Grundstück in das Eigentum einer anderen Person übergeht – egal ob dabei Geld geflossen ist oder nicht. Dahingehend unterscheiden sich die Handänderungssteuern von den Grundstücksgewinnsteuern: Die werden nämlich nur dann fällig, wenn bei der Veräusserung ein Gewinn gemacht wird.

Die Handänderungssteuern sind kantonal geregelt und unterscheiden sich so je nach Standort, an dem das Geschäft abgewickelt wird. In manchen Kantonen kennt man die Handänderungssteuern unter einem anderen Namen, in anderen wird diese Art von Steuer gar nicht erhoben.

Versteuert wird hierbei die Veräusserung von Grundstücken – also das Geschäft das entsteht, wenn diese verkauft oder anderweitig übertragen werden und auf einen neuen Eigentümer übergehen. Als Grundstück zählt dabei nicht nur der Grund an sich, sondern auch andere zugehörige Objekte. Im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) ist der Begriff Grundstücke in Artikel 655, Absatz 2 ZGB näher definiert. Demnach fallen darunter die folgenden Dinge:

• Liegenschaften (Grundstücke, Gebäude, Pflanzen)
• In das Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte (u. a. Baurechte, Wohnrechte)
• Miteigentumsanteile an Grundstücken (z. B. Stockwerkeigentum)
• Bergwerke

Die Handänderungssteuern werden bei der Veräusserungen von Grundstücken fällig. Doch was versteht man eigentlich genau unter einer Veräusserung?

Die häufigste Variante der Handänderung ist die privatrechtliche. Dazu gehört der rechtskräftige Kauf oder Tausch eines Grundstücks, aber auch ein Erbgang oder etwa eine Schenkung. Andererseits kann auch eine öffentliche Verfügung zu einer Handänderungssteuer führen. Das ist beispielsweise bei Enteignungen, Zwangsverwertungen oder Güterzusammenlegungen der Fall.

Eine Ausnahme ist die wirtschaftliche Handänderung. Dabei geht nämlich nicht wirklich der Eigentum eines Grundstücks über, sondern nur die Verfügungsgewalt. Es erfolgt auch keine Änderung im Grundbuch. Handänderungssteuern werden dabei trotzdem fällig. Oft ist dies etwa der Fall, wenn Beteiligungen an einer Immobiliengesellschaft verkauft werden.

Im Zusammenhang mit der Grundstücksgewinnsteuer werden Veräusserungen in Artikel 12 des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG) definiert. Für Handänderungen gilt das gleiche, nämlich Folgendes:

• Rechtsgeschäfte, die wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken
• Überführung eines Grundstücks vom Privatvermögen in das Geschäftsvermögen
• Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen
• Übertragung von Beteiligungsrechten des Privatvermögens an Immobiliengesellschaften (hier hat jedoch das kantonale Recht Vorrang)
• ohne Veräusserung erzielte Planungsmehrwerte im Sinne des Raumplanungsgesetzes (auch hier hat das kantonale Recht Vorrang)

Im Gegensatz zur Grundstücksgewinnsteuer wird die Handänderungssteuer auch dann fällig, wenn bei dem Übertragungsgeschäft kein Geld involviert ist. Sie wird deshalb nicht nur bei Kaufgeschäften berechnet, sondern  auch bei Erbgängen, anderen Arten von Schenkungen oder Tauschgeschäften.

Die Kantone selbst regeln die Handänderungssteuern in ihren eigenen Steuergesetzen – in manchen Fällen wird dies auch an die Kommunen abgegeben. Ein Handänderungssteuer wird also nicht vom Bund erhoben und ist auch nicht bundesweit Pflicht. In manchen Kantonen (Uri, Glarus, Schaffhausen) gibt es keine Handänderungssteuern, sondern lediglich eine Grundbuchgebühr. Auch eine Handänderungsgebühr ist möglich – die deckt nur die Verwaltungsgebühren und ist nicht vom Wert oder Kaufpreis der Immobilie abhängig.

• Die Schwyz ist der einzige Kanton, der weder Handänderungssteuern, noch Handänderungs- oder Grundbuchgebühren berechnet.
• In Zürich, Uri, Glarus, Zug und Schaffhausen gibt es keine Handänderungssteuern, sondern lediglich Grundbuchgebühren.
• In den restlichen Kantonen fallen Handänderungssteuern an.
• Unter anderem werden in St. Gallen, Basel-Stadt, Appenzell Ausserrhoden, Genf und Jura für bestimmte Übertragungsgeschäfte reduzierte Steuersätze gewährt.

Zudem gibt es eine Reihe von Sonderregelungen und Ausnahmen. So können beispielsweise in Bern Veräusserungen mit einem Kaufpreis von bis zu CHF 800‘000 .- unter bestimmten Voraussetzungen von der Handänderungssteuer befreit werden (das ist nur möglich, wenn das Grundstück der neuen Eigentümerin als Hauptwohnsitz dienen wird).

Je nach Kanton ist es unterschiedlich geregelt, wer die Handänderungssteuern zahlen muss und wie hoch diese ausfallen. In den meisten Kantonen muss jedoch die Person zahlen, die in den Besitz des Grundstücks gekommen ist. In manchen Kantonen dagegen wird die Steuerlast zwischen den beiden Vertragsparteien aufgeteilt. In wieder anderen Kantonen können dazu auch Abmachungen im Kaufvertrag getroffen werden.

Wie hoch die Handänderungssteuern ausfallen und wie diese berechnet werden, kommt natürlich auf die jeweilige Situation an. Handelt es sich bei der Veräusserung um einen normalen Kauf, so orientieren sich die Steuern am Kaufpreis. Liegt eine andere Ausgangslage vor (z. B. eine Schenkung), so kann der Verkehrswert oder der amtliche Wert des Grundstücks als Bemessungsgrundlage verwendet werden. 

Damit Sie eine Vorstellung davon bekommen, in welchem Rahmen sich die Steuern bewegen, haben wir die Promillesätze einiger Kantone ausgewählt:

• 10 ‰ in St. Gallen, Thurgau und Nidwalden
• 15 ‰ in Obwalden, Luzern
• 22 ‰ in Solothurn
• 30 ‰ in Basel-Stadt und Genf
• 33 ‰ in Neuenburg

Wird keine Handänderungssteuer erhoben, sondern lediglich eine Grundgebühr, so ist dies meist um einiges günstiger:

• 2 ‰ für die Eintragung von Grundpfandrecht oder Eigentumsübertragungen in Uri
• 4 ‰ der Kauf- oder Übernahmesumme in Aargau
• 11 ‰ bei entgeltlichen Handänderungen im Tessin

Ausnahmen und Sonderfälle unterscheiden sich je nach Kanton. So wird an einigen Standorten etwa ein reduzierter Satz angewendet: Wird ein Grundstück in Solothurn an Nachkommen oder Ehegatten veräussert, so fällt lediglich die Hälfte des eigentlichen Satzes an, nämlich 11 ‰. Zudem gibt der Kanton Solothurn einen verringerten Steuersatz, wenn es sich um ein Tauschgeschäft oder die Erstwohnung handelt; andere Kantone gewähren Nachlässe, wenn das Grundstück zur Selbstnutzung erstanden wird.

Je nach Kanton können sich die Handänderungssteuern zu einem komplexen Thema entwickeln. Eine Anwältin oder ein Experte, die sich mit dem kantonalen Steuergesetzen auskennen, können hier behilflich sein. Sie können bei der Vorbereitung der betroffenen Rechtsgeschäfte zur Seite stehen und feststellen, ob Handänderungssteuern anfallen, in welcher Höhe diese zu erwarten sind und wer sie bezahlen muss.