Umbauen, Renovieren,
Sanieren: Mit diesen Tipps klappt es

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Ein Haus oder eine Wohnung muss regelmässig renoviert, wenn nicht gar saniert werden, um auf dem neuesten Stand zu bleiben. Egal, ob es sich um einfache Verschönerungsarbeiten oder um grössere Projekte handelt: Es ist wichtig, sich im Vorfeld gründlich mit dem Thema auseinanderzusetzen, um rechtliche Probleme zu vermeiden. In diesem Artikel erfahren Sie, ob Sie eine Baubewilligung benötigen, einen Bauunternehmer beauftragen müssen und auf welche anderen Details zu achten ist

Auf einen Blick

  • Definieren Sie vor jedem Renovierungsprojekt Ihre Wünsche und Ihr Budget genau.
  • Ein beauftragter Bauunternehmer muss über eine allgemeine Haftpflicht- und Arbeitsunfallversicherung verfügen.
  • Für den Bau und die Änderung von Gebäuden ist in der Regel eine Baubewilligung erforderlich.

Planung: Umbau- oder Renovierungsprojekt im Vorfeld gut definieren

Es ist wichtig, dass Sie sich die Grundzüge Ihrer Umbau- oder Renovierungsmassnahmen vor Augen führen, bevor Sie mit den Arbeiten beginnen. Es müssen mehrere Punkte analysiert und Entscheidungen getroffen werden, damit Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind. So beugen Sie auch Fehler vor, die andernfalls später teuer werden könnten.

Entscheidend ist, welche Art von Arbeit Sie durchführen. Träumen Sie von einer neuen Küche? Dann ist die Frage, ob es sich um kosmetische Veränderungen handelt (neue Schränke, Einbaugeräte, Arbeitsplatten) oder um strukturelle Veränderungen, bei denen eine Wand eingerissen oder der Raum neu gestaltet werden soll. Strukturelle Veränderungen erfordern üblicherweise Unterstützung durch ein Architekturbüro und/oder ein Bauunternehmen, statische Berechnungen und vor allem eine Baubewilligung

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Auftragnehmer: Wann und wie sollte man eine Fachkraft für die Renovierungsarbeiten beauftragen?

Bevor Sie Ihr Haus renovieren, überlegen Sie, was machbar ist und was nicht. Wenn Sie beispielsweise die Installation von Sanitäranlagen planen, ist es empfehlenswert, im Vorfeld ein Architekturbüro oder einen Bauunternehmer einzuschalten. Diese helfen Ihnen, die Bauvorschriften in Ihrer Gemeinde einzuhalten. In Übereinstimmung mit dem Raumplanungsgesetz (RPG) können sie Ihnen sagen, was durchführbar ist und was nicht.

 

Wenn Sie sich für die Beauftragung von Fachkräften entscheiden, sollten Sie diese nicht leichtfertig auswählen. Überprüfen Sie die Referenzen der Firma online und bei mehreren Kunden. Lernen Sie Ihren Ansprechpartner kennen. Bedenken Sie dabei, dass Sie viel Zeit miteinander verbringen werden. Daher sind eine gute Kommunikation und ein gutes Einvernehmen wichtig. Fragen Sie auch nach der Zivil- und Arbeitsunfallversicherung der Firma. 

Erstellen Sie schliesslich einen schriftlichen Werkvertrag nach Artikel 363 ff. OR mit Ihrem Bauunternehmer. Dieser bestimmt, welcher versprochene Arbeitserfolg für den festgelegten Preis erbracht werden soll. Das kann im oben erwähnten Beispiel der Sanitäranlagen etwa deren Einbau und Anschluss bedeuten, um sie ordnungsgemäss nutzen zu können. Führen Sie im Werkvertrag insbesondere Einzelheiten der auszuführenden Arbeiten, die geleisteten Garantien, den Gesamtpreis mit Zahlungsplan und den Zeitplan für die Durchführung der Arbeiten auf. Berücksichtigen Sie auch Klauseln für den Fall, dass diese Vereinbarungen nicht eingehalten werden, was bei späteren Änderungen passiert und wie der Vertrag aufgelöst werden kann.

Baubewilligung: Ist für die Umbaumassnahme eine Genehmigung nötig?

Viele Hausbesitzer glauben, dass sie keine Genehmigung einholen müssen, um Arbeiten in ihrem Haus durchzuführen. Dies ist jedoch nicht der Fall. Tatsächlich muss für die meisten Renovierungs- und Umbauarbeiten, auch wenn sie nur vorübergehend sind, eine Baubewilligung eingeholt werden. Artikel 22 Absatz 2 RPG besagt, dass eine Baubewilligung erteilt wird, wenn «die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und das Land erschlossen ist.»

Das kantonale Recht und das Bundesrecht können darüber hinaus weitere Bedingungen und Ausnahmen festlegen. Daher ist es sehr ratsam, sich immer an seine Gemeinde zu wenden. Diese kennt die gesetzlichen Bestimmungen genau. Das Bauamt entscheidet dann anhand verschiedener Kriterien, ob Sie eine offizielle Baubewilligung benötigen. Dazu gehören unter anderem:

  • Art der Arbeiten
  • Lage des Wohnhauses, in dem die Arbeiten durchgeführt werden
  • Denkmalschutzbestimmungen
  • Art des Hauses (z. B. Mehrfamilienhaus)

Generell ist es nicht notwendig, eine Baubewilligung zu beantragen, um bestehende Räume zu renovieren, Fenster zu ersetzen, eine Fassade zu streichen oder ein Spielhaus für Kinder im Garten zu errichten. Es handelt sich dann um kleinere Arbeiten, die keine Auswirkungen auf die Gebäudestruktur haben. Solaranlagen bedürfen in Bau- und Landwirtschaftszonen laut Artikel 18a RPG ebenfalls keiner Bewilligung. Ihre Installation muss lediglich der Gemeinde gemeldet werden. Aber für alle grundlegenden Veränderungen in einem Raum, wie etwa das Entfernen einer Wand, das Schaffen einer Öffnung oder die Installation eines Heizsystems, ist typischerweise eine Bewilligung erforderlich.

Verfahren und Fristen: Welche Prozesse und Fristen sind bei einer Baubewilligung einzuhalten?

Eine Baubewilligung ist ein Verwaltungsdokument, das zur Kategorie der polizeilichen Genehmigungen gehört. Um sie zu erhalten, müssen Sie entsprechende Planungsunterlagen beim Bauamt Ihrer Gemeinde einreichen und eine Baubewilligung beantragen. Wenn es sich um ein kleines Projekt handelt, ist es möglich, ein vereinfachtes Verfahren anzuwenden. Bedenken Sie, dass die Fristen von Gemeinde zu Gemeinde sehr unterschiedlich sein können. Als Richtwert dauert die Bearbeitung des Antrags durchschnittlich 30 Tage. Diese kann auch Besuche auf der Baustelle beinhalten.

Eine erteilte Baubewilligung wird innerhalb eines bestimmten Rahmens ausgestellt. Sie bezieht sich nur auf die genannten Arbeiten, wird nur einem bestimmten Empfänger gewährt und gilt in der Regel für zwei Jahre. Sobald die Bewilligung erteilt wurde, können die Bauarbeiten beginnen – sofern während der Einspruchsfrist kein Einspruch eingelegt wird.

Wer ohne eine Baubewilligung umbaut oder renoviert, setzt den Eigentümer der Wohnung Sanktionen aus. Meist handelt es sich dabei um eine Geldstrafe. Es kann im Extremfall aber auch der Abriss des Gebäudes auf Kosten des Eigentümers gefordert werden. Beachten Sie jedoch, dass es möglich ist, einen Antrag auf Baubewilligung im Nachhinein zu stellen.

 

 

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FAQ: Umbauen, Renovieren und Sanieren

Welche Fragen sollte man sich stellen, bevor man mit einem Umbau-, Renovierungs- oder Sanierungsprojekt beginnt?

Bevor Sie mit jeglichen Bauarbeiten beginnen, sollten Sie genau festlegen, was Sie wollen: Handelt es sich um strukturelle Arbeiten oder nur um Verschönerungen? Besonders bei strukturellen Veränderungen gibt es kantonale und bundesrechtliche Vorgaben, allen voran das Raumplanungsgesetz.

Wie stellt man einen Bauunternehmer für die Renovierungsarbeiten ein?

Recherchieren Sie zuerst mögliche Bauunternehmer genau. Überprüfen Sie die Referenzen und vergewissern Sie sich, dass er die vorgeschriebenen Versicherungen besitzt. Setzen Sie vor Baubeginn ausserdem einen Werkvertrag auf, in dem mindestens die Einzelheiten und die Dauer der Arbeiten, die Garantien, die Ihnen gegeben werden, und der Preis samt Zahlungsmodalitäten festgehalten werden.

Wann benötigt man eine Baubewilligung?

Gemäss Artikel 22 RPG ist für die meisten Arbeiten an einem Gebäude eine Baubewilligung erforderlich. Dabei ist egal, ob sie innerhalb oder ausserhalb des Hauses durchgeführt werden. Es ist ratsam, bei der Gemeinde anzufragen, ob die geplanten Arbeiten genehmigungspflichtig sind oder nicht.

Muss man eine Baubewilligung beantragen, um Sonnenkollektoren auf dem Dach anzubringen?

Nach Artikel 18a RPG ist es möglich, ohne vorherige Beantragung einer Baubewilligung Sonnenkollektoren auf dem eigenen Dach zu installieren, sofern es sich um eine Bau- oder Landwirtschaftszone handelt. Sie sind jedoch verpflichtet, diese Anlagen bei Ihrer Gemeinde zu melden.

Muss man für den Austausch von Fenstern eine Baubewilligung beantragen?

Grundsätzlich nicht. Wenn der Austausch der Fenster nicht mit dem Bau neuer Öffnungen verbunden ist, kann er ohne Genehmigung durchgeführt werden. Es muss allerdings sichergestellt werden, dass das äussere Erscheinungsbild der Immobilie mit den neuen Fenstern weiterhin den örtlichen Gesetzen entspricht.

Was droht bei einer fehlenden Baubewilligung?

Eigentümer, die Arbeiten ohne Baubewilligung durchführen, müssen mit rechtlichen Konsequenzen rechnen. Die Sanktionen reichen von Geldstrafen bis hin zum Abriss des Gebäudes auf Kosten des Eigentümers.

Wie erhält man eine Baubewilligung?

Um eine Baubewilligung für Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten zu erhalten, muss man eine Akte beim Bauamt der Gemeinde einreichen, in der die Planungsunterlagen enthalten sind und die Bewilligung beantragt wird. Die Fristen und Kosten für die Erteilung der Baubewilligung sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.

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