Architektenvertrag: So vermeiden Sie die gängigen rechtlichen Fehler

Die Wahl einer Architektin für die Durchführung Ihres Bauvorhabens sollte nicht leichtfertig getroffen werden. Es ist von grösster Bedeutung, sich vor der Wahl gut zu informieren. Diese Fachkraft wird neben der Baumeisterin oder dem Generalunternehmer Ihr Projekt zentral steuern.

Sobald Sie Ihre Architektin ausgewählt haben, ist es empfehlenswert, gemeinsam über die zu erbringenden Leistungen und die Preise zu verhandeln. Die Ergebnisse sollten zur gegenseitigen Kontrolle und Sicherheit in einem Vertrag festgehalten werden. Auch wenn viele Bauprojekte ohne ihn entstehen und es keine gesetzliche Verpflichtung gibt, einen Architektenvertrag abzuschliessen, wird er dennoch dringend empfohlen. Beachten Sie, dass ein Architekt auch andere Arten von Verträgen abschliessen kann, wie z. B. Totalunternehmerverträge oder Werkverträge.

Der Architektenvertrag legt die Rechte und Pflichten beider Parteien fest, indem er die zu erbringenden Leistungen detailliert beschreibt. Der Vertrag deckt auch Modalitäten zur Lösung der häufigsten Probleme ab, die während des Baus auftreten können. Immerhin besteht das Hauptinteresse des Vertrags darin, einen schriftlichen Nachweis zu haben und mögliche Streitigkeiten im Voraus zu regeln.

Generell sollte ein Architektenvertrag die Rechte und Pflichten beider Parteien so genau und detailliert wie möglich beschreiben. Der Vertrag legt insbesondere die vom Architekten erbrachten Leistungen, die entsprechenden Gebühren und die Berechnung des Honorars fest. Der Architektenvertrag muss auch Fristen für die Erbringung der Leistungen und die Modalitäten für den Fall der Überschreitung dieser Fristen festlegen. Durch eine möglichst genaue Beschreibung der Leistungen und Gegenleistungen ermöglicht der Vertrag jeder Partei, ihre Verantwortung und mögliche Risiken zu kennen.

Die Leistungen eines Architekten können vom Vorentwurf bis zum Abschluss des Projekts reichen oder sich nur auf einige Phasen beziehen. In jedem Fall muss der Architektenvertrag detailliert und genau die Leistungen aufführen, zu denen sich die Architektin verpflichtet. Mit diesen Leistungen sind die Honorare des Architekten und die Nebenkosten verbunden. 

Als Grundlage von Architektenverträgen wird typischerweise das SIA-Muster «Vertrag für Architekturleistungen Nummer 1002» verwendet, welches auf der SIA-Norm 102 «Ordnung für Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten» basiert. Zentrale Elemente darin sind:

• Vertragsparteien: Bauherrin und Architekt
• Vertragsgrundlage: OR und SIA-Norm 102
• Vertragsunterlagen: Dokumente zum Objekt, Wünsche zur Ausführung usw.
• Leistungen der Architektin: Vorprojekt, Projekt, Vorbereitung der Ausführung, Ausführung, Abschluss
• Honorar des Architekten samt Nebenkosten
• Kompetenzen der Architektin
• Vertretungsbefugnis
• Fristen für das Projekt
• Modalitäten zur Vertragsauflösung
• Haftung und Versicherung

Die Erstellung eines Architektenvertrags ist eine schwierige Aufgabe, die einige Kenntnisse im Vertragsrecht voraussetzt. Der Vertrag sollte dabei die zentralen Punkte festlegen, die potenziell zu einem Streitfall führen könnten. Insbesondere Baukostenüberschreitungen sind zumeist Gegenstand von Streitigkeiten. Wenn dieser Aspekt im Vertrag mit dem Architekten nicht geregelt wird, können auf Sie oder den Generalunternehmer, der die Arbeiten ausführt, erhebliche zusätzliche Kosten zukommen.

Beim Thema Kosten ist auch die Art der Honorierung der Architektin ein entscheidender Aspekt. Hier gibt es verschiedene Modelle. So können Sie einen Festpreis für alle Leistungen vereinbaren, den Architekten mit einem festgelegten Stundensatz nach Zeitaufwand entlohnen oder das Honorar als Prozentsatz der Bausumme angeben. Auch sollten Sie festlegen, ob bestimmte Leistungen gesondert berechnet werden. Das gilt speziell bei Änderungswünschen nach Bestimmung eines Festpreises.

Es ist empfehlenswert, einen schriftlichen Architektenvertrag gleich zu Beginn der Zusammenarbeit mit der Architektin abzuschliessen. Auch wenn der Architekt bereits vor der Unterzeichnung eines Vertrags mit der Arbeit an Ihrem Projekt begonnen hat, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass diese Leistungen kostenlos erbracht wurden. Um sich über die anfallenden Kosten und die jeweiligen Verantwortlichkeiten im Klaren zu sein, ist es daher essenziell, eine schriftliche Vertragsgrundlage zu haben. Dadurch werden Missverständnisse ausgeschlossen, die sich aus mündlichen Vereinbarungen oder hypothetischen Annahmen ergeben können.

Die Gestaltung eines Architektenvertrags ist zwar frei, aber es gibt einen gesetzlichen Rahmen und Normen, die eine Grundlage für die Bauarbeit bilden und auf die sich der Vertrag stützen muss. Die wichtigsten Normen, die Sie beachten sollten, sind die SIA-Normen. Dabei handelt es sich um eine Sammlung von technischen, vertraglichen und Verständigungsnormen, die vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein erstellt wurden. Die Normen SIA 117 und 118 decken ihrerseits die allgemeinen Bestimmungen zu Angeboten und Verträgen ab. Ferner ordnet SIA 102 die Honorare und Leistungen von Architekten.

Architektenverträge können sich auch über Elemente des Mandatsvertrags- und Werkvertragsrechts auf das Obligationenrecht stützen. So finden sich Bestimmungen zum Bauwesen im elften Titel, «Der Werkvertrag» (Artikel 363 ff. OR), sowie im dreizehnten Titel, «Der Auftrag» (Artikel 394 ff. OR).

Der Unterschied zwischen Bestimmungen, die unter das Werkvertragsrecht und das Auftragsrecht fallen, ist in der Gesetzgebung nicht klar definiert. Wenn die Leistungen schwer messbar sind, werden sie in der Regel wie ein Mandat oder Auftrag behandelt und es gelten die Regeln des Mandatsvertrags. Dies ist in der Regel beim Kostenvoranschlag und bei der Projektleitung der Fall. In den Bereich des Werkvertrags gelangt man hingegen, wenn der Architekt Arbeiten beaufsichtigt oder an andere Handwerkende weiter vergibt.

Im Internet gibt es zahlreiche Musterverträge, die teilweise kostenlos sind. Dabei handelt es sich jedoch nur um Vorlagen, die anschliessend überarbeitet werden müssen, damit sie perfekt zu Ihrem Bauprojekt passen. Ausserdem sind diese Muster in der Regel nur auf kleine Projekte mit geringer Komplexität ausgelegt.

Eine zuverlässige Grundlage kann der «Vertrag für Architekturleistungen Nummer 1002» vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverband sein. Aber auch hier muss bedacht werden, dass er an Ihr Projekt mit den individuellen Besonderheiten angepasst werden muss.

Einen guten Architektenvertrag zu erstellen, erfordert Kenntnisse im Werkvertragsrecht oder im Auftragsvertragsrecht. Daher wird dringend empfohlen, sich an eine Anwältin zu wenden, um den Vertrag nach den Verhandlungen mit dem Architekten zumindest gegenlesen und überprüfen zu lassen. Selbst, wenn Sie ein Muster verwenden, ist es ratsam, bei der konkreten Vertragsgestaltung die Expertise einer Fachkraft einzuholen.