Pfusch am Bau: Das können Sie bei Baumängeln tun

Mit dem umgangssprachlichen Ausdruck «Pfusch am Bau» sind in den meisten Fällen Baumängel gemeint. Das ist bei einem Bauprojekt immer dann der Fall, wenn das Endergebnis nicht mit dem übereinstimmt, was im Plan vorhergesehen war. Dabei gibt es unterschiedliche Arten von Baumängeln, die nach dem Bauprozess auftreten können:

• Eigenschaften fehlen: Eine im Bauwerkvertrag vereinbarte Eigenschaft oder Konstruktion wurde nicht errichtet.
• Offene Baumängel: Dabei handelt es sich um Baumängel, die mit blossem Auge als solche zu erkennen sind (z. B. eine falsch gezogene Wand).
• Verdeckte Baumängel: Diese Fehler sind schwerer zu erkennen und bei der Abnahme mitunter gar nicht sichtbar. Dabei kann es sich zum Beispiel um ein undichtes Dach handeln.

Baumängel können nicht nur während, sondern auch bereits vor der Bauphase geschehen. Tatsächlich kommen Planungsfehler gar nicht so selten vor. Pfusch am Bau kann ernste Auswirkungen nach sich ziehen. Als Bauherr bzw. Auftragstellerin bekommen Sie im Endeffekt nicht das, was vereinbart wurde und wofür Sie bezahlen. Baumängel führen nicht nur zu einer Wertminderung der Immobilie, sondern es können auch andere langfristige Probleme entstehen.

Ein Beispiel: Die Fenster und Türen in einem Neubau wurden nicht richtig abgedichtet. Das ist nicht sofort ersichtlich und wird deshalb bei der Abnahme nicht als Baumangel erkannt. In den kalten Wintermonaten fällt auf, dass etwas nicht stimmen kann, weil die Heizkosten übermässig hoch sind.

Pfusch am Bau kann aus unterschiedlichen Gründen entstehen. Der Fehler liegt dabei entweder beim Bauunternehmen selbst oder bei den Subunternehmern. Unsaubere Arbeiten haben zur Folge, dass bestimmte Projektteile nicht korrekt ausgeführt werden. Nicht immer muss es sich dabei um ein unseriöses Unternehmen handeln – oft reicht lediglich fehlende Konzentration oder unpassende Materialien. Dies sind die häufigsten Gründe für Pfusch am Bau:

• minderwertige Materialien
• falsche Ausführung von Arbeiten
• fehlende Expertise
• Fehler in der Planung

Die gute Nachricht: Bauherrinnen und Immobilienbesitzer müssen Baumängel und Pfusch am Bau nicht einfach hinnehmen. Mängel können beanstandet werden und sind vom Bauunternehmer zu beheben. Allerdings ist es wichtig, dass Sie als Bauherr oder Immobilienbesitzerin sofort handeln. Wenn Ihnen ein Fehler oder ein Baumangel auffällt, müssen Sie innerhalb kürzester Zeit aktiv werden – ansonsten kann es schwierig sein, Ihre Ansprüche durchzusetzen. Deshalb ist es besonders wichtig, dass Sie die Bauabnahme nach Fertigstellung des Bauprojekts sorgfältig durchführen. Je nachdem, was im Bauwerkvertrag vereinbart ist, kann eine Bauabnahme sogar verpflichtend sein. Gilt die SIA-Norm 118, so ist eine gemeinsame Abnahme mit Bauherr und Bauunternehmerin nach der Fertigstellung des Bauwerks vorgesehen. In einem Abnahme- oder Mängelprotokoll sollten alle Probleme schriftlich festgehalten werden.

Auch wenn das Obligationenrecht (OR) greift, sollte eine eingehende Überprüfung durchgeführt werden – hier ist es nicht vorgeschrieben, dass der Bauunternehmer anwesend sein muss. Der Bauherrin steht es allerdings frei, eine Fachkraft hinzuzuziehen. In vielen Fällen ist dies sinnvoll, denn ein erfahrener Gutachter oder eine Bauexpertin erkennt Baumängel eher als ein Laie. Diese sollten auch hier schriftlich oder mit Fotos oder Videos festgehalten werden.

Ein guter Vertrag schützt Bauherren und Auftraggeberinnen vor schlecht ausgeführter Arbeit. Baumängel können beanstandet werden, unabhängig davon, ob die SIA-Norm 118 im Bauvertrag vereinbart wurde oder ob das OR gilt. Letzteres nimmt zwar den Auftraggeber etwas mehr in die Pflicht, bietet aber trotzdem Schutz vor etwaigen Baumängeln. Das Bauunternehmen muss diese dann entweder beheben oder eine Preisminderung gewähren. In besonders schweren Fällen kann der Bauherrin sogar Schadensersatz zustehen (vgl. Artikel 368 OR). Voraussetzung dafür ist, dass die Mängel zeitnah nach deren Entdeckung beanstandet werden. Werden beispielsweise Baumängel während der Abnahme des Bauprojekts entdeckt, aber nicht angesprochen, gelten sie als stillschweigend akzeptiert.

Verdeckte Mängel sind in der Regel kaum sofort festzustellen, sondern fallen erst einige Zeit nach Fertigstellung eines Bauprojekts auf. Dabei kann es sich etwa um Feuchtigkeit in den Wänden oder später auftretende Risse im Putz handeln. Je nachdem, welche Gesetzesgrundlage gilt, haben Immobilienbesitzerinnen zwei bzw. fünf Jahre Zeit, um auftretende Baumängel zu beanstanden. In Ausnahmefällen – wenn eine Täuschung durch das Bauunternehmen vorliegt – haben Bauherren sogar bis zu zehn Jahre Zeit.

Achtung: Versuchen Sie niemals, einen Fehler selbst auszubessern. Dadurch können Sie Ihre Ansprüche verlieren und der Bauunternehmer kann nicht mehr in die Pflicht genommen werden. Dokumentieren Sie stets alles schriftlich oder machen Sie Fotos oder Videos.

Pfusch am Bau kann leider nicht vollkommen vorgebeugt werden. Ein wichtiger Punkt ist, dass Sie für Ihr Bauprojekt ein vertrauenswürdiges Unternehmen wählen. Lassen Sie sich dafür ruhig etwas Zeit und recherchieren Sie gründlich. Im Idealfall finden Sie einen seriösen Anbieter, der positive Referenzen vorweisen kann. Auch der Vertrag ist ein essenzieller Aspekt. Stellen Sie sicher, dass dieser Sie als Bauherr bzw. Auftraggeberin im Fall von Baumängeln und Pfusch am Bau ausreichend absichert. Wenn die SIA-Norm 118 als gesetzliche Grundlage herangezogen wird, ist dies in der Regel ein gutes Zeichen. Klauseln wie Garantieeinschränkungen sollten Sie skeptisch gegenüberstehen.

Um die Gefahr von Fehlern während des Bauprozesses zu verringern, sollten Sie selbst oder eine kompetente Vertrauensperson auf der Baustelle regelmässig zugegen sein. So können Sie etwaige Mängel bereits vorab erkennen und beseitigen lassen. Auch in den Planungsprozess vor dem eigentlichen Baubeginn sollten Sie eingebunden sein.

Grundsätzlich können Sie als Bauherrin oder Auftraggeber Baumängel selbst rügen. Eine andere Angelegenheit ist es jedoch, Mängel überhaupt zu entdecken, denn ein ungeschultes Auge erkennt viele Baumängel nicht. Deshalb kann es sinnvoll sein, einen Gutachter hinzuzuziehen, der Sie bei der Abnahme des Projekts und der Feststellung von Mängeln unterstützt. Für den Fall, dass das Bauunternehmen seinen Pflichten nicht nachkommt und sich weigert, Mängel zu beheben, ist die Konsultation eines Anwalts empfehlenswert, damit Sie einen möglichen Rechtsstreit für sich entscheiden können.