Bauabnahme korrekt durchführen und Mängel erkennen

Im Rahmen einer Bauabnahme können viele Baumängel erkannt und beanstandet werden. Das kann Bauherrinnen und Bestellern eines Bauprojekts viel Ärger im Nachhinein ersparen. Allgemein unterstehen Bauherren zudem einer Prüfungs- und Rügepflicht: Es liegt an ihnen, das abgelieferte Werk zu überprüfen und Mängel sofort zu beanstanden. Mängel, die im Rahmen der Bauabnahme entdeckt werden, muss der Besteller bzw. die Bauherrin sofort rügen. Diese sollten immer schriftlich festgehalten werden, zum Beispiel in Form eines Mängelprotokolls. Erfolgt dies nicht, gelten eventuelle Mängel unter Umständen als akzeptiert und können schlimmstenfalls im Nachhinein nicht mehr beanstandet werden.

Ausnahmen gibt es, wenn es sich dabei um Mängel handelt, die nicht entdeckt werden oder nicht erkannt werden können. In diesem Fall können Bauherrinnen und Immobilienbesitzer innerhalb einer bestimmten Verjährungsfrist auch im Nachhinein Mängel beanstanden.

Im Rahmen einer Bauabnahme sollten sowohl Aussen- als auch Innenanlagen geprüft werden. Dabei wird der Ist-Zustand mit dem im Vertrag festgelegten Soll-Zustand verglichen. Bauherrinnen und Besteller sollten dabei unter anderem folgende Punkte beachten:

Bei Bauwerkverträgen ist es üblich, dass die SIA-Norm 118 Anwendung findet. In einigen Fällen – wenn die SIA-Norm 118 nicht als Rechtsgrundlage festgelegt wurde – gilt das Obligationenrecht. Nach SIA-Norm 118 ist eine gemeinsame Bauabnahme vorgesehen. Dabei sind die beiden Vertragsparteien anwesend – Bauherrin und Bauunternehmer – und prüfen das Bauwerk gemeinsam. Manche Mängel sind offensichtlich, während andere von Laien nicht so einfach erkannt werden können. Es kann deshalb sinnvoll sein, eine Expertin oder einen Gutachter hinzuzuziehen.

Handelt es sich um ein ganzes Gebäude, werden oft erst die Aussenanlagen und danach die inneren Räume überprüft. Dabei werden sämtliche auffallenden Baumängel angesprochen und im Mängelprotokoll festgehalten. Das Abnahme- oder Mängelprotokoll sollte aus Beweisgründen in jedem Fall schriftlich geführt werden. Darin sind nicht nur alle entdeckten Baumängel aufgeführt, sondern auch, was dagegen unternommen werden soll. Es werden Fristen festgelegt, bis wann die Mängel behoben werden sollen bzw. wie anderweitig vorgegangen werden soll (z. B. wenn sich die Vertragsparteien stattdessen auf eine Preisminderung einigen). Am Schluss wird das Protokoll von beiden Parteien unterschrieben. Dabei ist eines von folgenden zwei Szenarien für den Ausgang typisch:

1. Kleinere Mängel werden im Protokoll festgehalten und vom Bauunternehmen anerkannt, das sich damit verpflichtet, die Mängel innerhalb einer vereinbarten Frist zu beheben. Das Projekt gilt somit als abgenommen, nach der Behebung ist keine weitere gemeinsame Begehung notwendig.

2. Werden schwerwiegende Mängel entdeckt, kann die Abnahme unterbrochen und verschoben werden. Das Bauunternehmen hat somit die Chance, die Baumängel zu beheben oder fehlende Eigenschaften zu ergänzen. In diesem Fall erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt erneut eine Abnahme.

Nach der Abnahme oder Übergabe beginnen die Garantie- und Verjährungsfristen.

Sonderfall: Etwas anders sehen die rechtlichen Grundlagen aus, wenn statt der SIA-Norm das Obligationenrecht Anwendung findet. In diesem Fall fällt mehr Verantwortung an den Bauherrn oder die Bauherrin. Nach der Fertigstellung wird das Objekt durch den Bauunternehmer übergeben. Artikel 367 OR legt fest, dass dieser die Überprüfung anschliessend selbstständig durchführen muss. Dies muss erfolgen, «sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist», wie es in Artikel 367, Absatz 1 OR formuliert ist. Dabei entdeckte Mängel müssen unverzüglich angezeigt werden. Je nach Art und Schweregrad des Baumangels kann der Besteller die Zahlung verringern, die Beseitigung des Mangels verlangen oder Schadensersatz fordern. Zudem ist er bei erheblichen Mängeln nicht verpflichtet, das Bauwerk anzunehmen (vgl. Artikel 368 OR).

• Sind Fenster und Türen richtig verbaut und funktionieren sie ordnungsgemäss?
• Sind Wände und Decken wie vereinbart und unbeschädigt (richtige Wandfarbe, Risse)?
• Funktioniert die Elektronik, lassen sich die Lichter anschalten?
• Wurden Gerätschaften und andere Gegenstände richtig eingebaut, zum Beispiel eine Küche?
• Sind Böden und Fliesen richtig verlegt?

Allgemein wird bei der Bauabnahme festgestellt, ob das Bauwerk den Vereinbarungen entspricht und nutzbar ist. Eventuell auftretende Baumängel lassen sich in folgende Arten einteilen:

• Werkmängel: Davon spricht man, wenn eine Eigenschaft am Bauwerk fehlt, die laut Vertrag jedoch vorhanden sein sollte oder das dem Bauwerk eine Eigenschaft fehlt, die der Bauherr auch ohne besondere Vereinbarung hätte erwarten dürfen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn eine Mauer nicht errichtet wurde.
• Offene Mängel: Diese Art von Baumängeln ist in der Regel leicht zu entdecken, da sie bei der Bauabnahme sofort auffallen. Ein Beispiel: Eine Wand ist in der falschen Farbe gestrichen.
• Verdeckte oder versteckte Mängel: Diese Mängel werden oft auch als geheime Mängel bezeichnet, da sie nicht auf den ersten Blick, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt auffallen. Das könnte etwa der Fall sein, wenn das Dach undicht ist – dies würde erst dann auffallen, wenn es regnet.

Wenn der Bauherr das Objekt nach der Ablieferung nicht überprüft, gilt dies laut Artikel 370 OR als stillschweigende Annahme. Mängel können dann im Nachhinein nicht mehr angezeigt werden. Eine Ausnahme besteht nur bei verdeckten Mängeln oder wenn der Unternehmer mit Absicht etwas verschweigt. Auch auf Grundlage der SIA-Norm 118 ist eine stillschweigende Annahme möglich. Demnach muss eine Abnahme oder Überprüfung innerhalb von 30 Tagen stattfinden.

Laut SIA-Norm müssen Bauherr bzw. Bauleitung und Bauunternehmerin das Objekt gemeinsam begehen. Im OR ist dazu nichts festgelegt. In jedem Fall ist es sinnvoll, wenn Sie als Bauherrin einen Experten hinzuziehen, der die nötige Erfahrung hat und Baumängel sofort erkennen kann.