Was steht im Grundbuch und wozu dient es?

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Das Grundbuch ist ein wichtiger Bestandteil des Schweizerischen Rechts. Grundstückeigentümer und interessierte Käuferinnen können sich so informieren – das Grundbuch enthält grundsätzlich alle wichtigen Einzelheiten rund um ein Grundstück und damit verbundene dingliche Rechte (z. B. Wohnrecht, Nutzniessung, Wegrechte). Besonders für den Kauf von Immobilien kann dies wichtig werden. In diesem Artikel erfahren Sie die wichtigsten Fakten rund um das Grundbuch, was genau darin steht und dessen Bedeutung beim Hauskauf.

Auf einen Blick

  • Das Grundbuch beinhaltet alle Grundstücke und damit verbundene dingliche Rechte und Lasten. Es gibt verschiedene Grundbücher für verschiedene Regionen in der Schweiz.
  • Um das Grundbuch kümmern sich die Grundbuchämter der Kantone.
  • Das Grundbuch verfolgt das Prinzip der Öffentlichkeit: Jeder kann die grundlegenden Einträge einsehen, Personen mit einem berechtigten Interesse bekommen sogar detailliertere Informationen.

Was hat es mit dem Grundbuch auf sich?

Beim Grundbuch handelt es sich um ein Register, in das alle Grundstücke und damit verbundene dingliche Rechte und Lasten in einem Gebiet eingetragen sind. Dabei hat nicht die ganze Schweiz ein einziges Grundbuch, sondern es existieren mehrere. Grundsätzlich ist diese Angelegenheit kantonal geregelt. Dabei bestimmt jeder Kanton selbst, ob es nur ein Grundbuchamt und Grundbuch für den gesamten Kanton gibt oder ob sich mehrere Grundbuchämter um verschiedene Gemeinden und Regionen kümmern. Der Bund, genauer das Eidgenössische Amt für Grundbuch- und Bodenrecht (EGBA) im Bundesamt für Justiz hat die Oberaufsicht über die einzelnen Grundbuchämter inne.

Doch nicht nur die Grundstücke und das Eigentum selbst sind im Grundbuch festgelegt; auch andere dingliche Rechte und Lasten sind dort vermerkt (z. B. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte). Einzelheiten zum Grundbuch sind gesetzlich in der Grundbuchverordnung (GBV) und im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) festgehalten.

 

 

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So ist das Grundbuch aufgeteilt

Das Grundbuch existiert entweder in schriftlicher Form oder als elektronische Ausführung. In jedem Fall enthält es alle Einträge über Grundstücke und dingliche Rechte und Lasten in dem jeweiligen Gebiet. Wird ein Grundstück ins Grundbuch aufgenommen, erhält es eine Nummer und ein Grundbuchblatt. Aus den folgenden Bestandteilen besteht ein Grundbuch:

 

  • Tagebuch: Dieser Teil enthält Anmeldungen ins Grundbuch, in der Reihenfolge in der sie hereinkommen.
  • Hauptbuch: Hier sind alle wirksamen und gelöschten Grundbucheinträge als Grundbuchblätter vermerkt.
  • Pläne: In diesem Teil werden Lage, Form und Inhalt eines Grundstücks samt Dienstbarkeiten festgehalten.

Dienstbarkeiten führen dazu, dass sich die Eigenschaften eines Grundstücks verändern. Berechtigte Personen können in gewisser Weise eingreifen oder die Nutzung des Grundstücks verändert sich für die Eigentümerin. In diese Kategorie fällt unter anderem das Wohnrecht, die Nutzniessung und das Baurecht.

Was steht im Grundbuch?

Laut dem Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) müssen alle Grundstücke im Grundbuch eingetragen werden. Dazu gehören Liegenschaften, dauernde Rechte an Grundstücken, Bergwerke und Miteigentumsanteile an Grund (vgl. Artikel 943 ZGB). Auch Stockwerkeigentum wird im Grundbuch eingetragen. Dabei beschränkt sich das Grundbuch allerdings auf privates Eigentum – staatliche Grundstücke müssen laut Artikel 944 ZGB nur dann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn die damit einhergehenden dinglichen Rechte dies notwendig macht.

  • Entsprechend Artikel 958 ZGB werden in das Grundbuch die folgenden Arten von Rechten an Grundstücken eingetragen:
  • Eigentum
  • Dienstbarkeiten und Grundlasten
  • Pfandrechte

Anstatt diese sofort eintragen zu lassen, können einige andere Angelegenheiten auch vorgemerkt werden. Dabei handelt es sich um persönliche Rechte wie Vor- und Rückkaufsrechte, Kaufsrecht, Pacht und Miete.

Es lassen sich zudem Verfügungsbeschränkungen erkennen, die aus einer Pfändung oder aufgrund eines Rechtsgeschäfts entstehen (z. B. Anwartschaft für Nacherben). 

Prinzipien des Grundbuchs

Das Grundbuch folgt einigen Prinzipien, nämlich den folgenden:

  • Öffentlichkeit: Das Grundbuch ist öffentlich zugänglich – manche Teile davon nur für berechtigte Personen, das meiste jedoch für alle. Es gibt deshalb keine Ausrede, man habe von einem Grundbucheintrag nichts gewusst.
  • Öffentlicher Glauben: Wer sich auf einen Grundbucheintrag verlässt und Geschäfte abschliesst, muss geschützt werden.
  • Antragsprinzip und Eintragungsprinzip: Ein Antrag muss gestellt werden, damit eine Eintragung erfolgt. Erst wenn das dingliche Recht im Grundbuch eingetragen ist, ist es gültig.

Wie die Eintragungen ins Grundbuch funktionieren, ist in Artikel 963 ZGB geregelt. Dies bedarf einer schriftlichen Erklärung des Eigentümers. In manchen Fällen ist dies auch ohne Erklärung möglich, zum Beispiel wenn ein rechtskräftiges Urteil vorliegt oder sich auf eine Gesetztesvorschrift berufen wird. Löschungen aus dem Grundbuch müssen ebenso schriftlich beantragt werden.

Wozu ist das Grundbuch gut?

Aus dem Grundbuch kann jeder wertvolle Informationen erhalten. Jede Person, die ein berechtigtes Interesse vorweisen kann, kann weitergehende Informationen erhalten. Wer ein solches Interesse hat, entscheidet das Grundbuchamt bzw. Verwalter.

  • Informationen, die sogar ohne den Beweis eines Interesses eingesehen werden können:
  • Bezeichnung und Beschreibung des Grundstücks
  • Name und die Identifikation des Eigentümers bzw. der Eigentümerin
  • Eigentumsform und Datum des Erwerbs

Das Grundbuch ist vor allem dazu da, um eine Transparenz hinsichtlich der privaten Grundstücke in der Schweiz zu bewahren. Eine mündliche Auskunft bekommen Sie beim zuständigen Grundbuchamt fast immer kostenlos; für einen Auszug dagegen wird in der Regel ein Entgelt fällig. Wie hoch dieses ausfällt, hängt vor allem von den dabei gewünschten Details ab – je mehr Einzelheiten das Dokument umfassen soll, desto teurer wird es in der Regel.

In den meisten Kantonen kann eine Auskunft über ein Online-Formular angefordert werden.

Welche Bedeutung hat das Grundbuch beim Hauskauf?

Das Grundbuch kann für interessierte Hauskäufer oder zukünftige Grundeigentümerinnen von grosser Bedeutung sein. Es enthält alle wichtigen Einzelheiten zu einem Grundstück, die für eine Person beim Hauskauf wichtig werden könnten. So erfahren Sie aus dem Grundbucheintrag nicht nur, wer der rechtmässige Eigentümer des Grundes ist, sondern auch wann die Person das Grundstück erstanden hat. Zudem steht im Grundbuch, auf welcher Fläche sich ein Grundstück erstreckt und welche Gebäude darauf stehen.

Möchten Sie auf dem Grundstück bauen oder dies anderweitig nutzen, so werden manchmal Dienstbarkeiten wichtig. Die können sich auf den Charakter eines Grunds auswirken und teilweise auch eher negative Eigenschaften mit sich bringen. Unter anderem kann es dabei um Ausführungsvorschriften, Nutzniessung oder auch Wegrechte gehen. Hauskäuferinnen sollten besonders auf folgenden Rechte achten:

  • Wohnrecht: Der oder die Berechtigte, darf in dem Haus oder der Wohnung leben – oft gilt das Recht auf Lebenszeit.
  • Wegrecht: Private Wege auf einem angrenzenden Grundstück dürfen genutzt werden, weil keine eigenen Wege vorhanden sind.
  • Nutzniessung: Der oder die Berechtigte darf den Grund nutzen (dort leben, bauen oder die Immobilie vermieten), übernimmt aber Unterhaltskosten und Steuern.
  • Durchleitungsrecht: Gas-, Wasser- oder Stromleitungen dürfen durch ein angrenzendes Grundstück geleitet werden.

Dienstbarkeiten kommen in vielen verschiedenen Ausführungen. Um richtig zu verstehen, womit Sie es zu tun haben, sollten Sie bestenfalls eine Anwältin oder einen Notar einschalten. Der kann sich den Auszug aus dem Grundbuch genauer ansehen und Sie so beim Kauf der Immobilie oder des Grunds beraten.

Wollen Sie Grund kaufen, so geht das Eigentum erst dann über, wenn Sie ins Grundbuch eingetragen werden, nicht wenn der Vertrag unterschrieben wird. Auch dabei kann ein Anwalt oder eine Notarin helfen.

 

 

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FAQ: Grundbuch

Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein Register, in dem alle Grundstücke und deren dingliche Rechte und Lasten (Dienstbarkeiten, Grundpfand) eingetragen sind. Das soll eine Transparenz rund um das Grundeigentum erschaffen.

Wer kümmert sich um die Grundbuchführung?

Die Grundbuchämter sind für die Führung und Verwaltung der Grundbücher zuständig. Dies ist kantonal geregelt, der Bund hat jedoch eine Oberaufsicht. In manchen Kantonen gibt es ein Grundbuchamt für den gesamten Kanton, in anderen gibt es mehrere Ämter.

Was steht im Grundbuch?

Im Grundbuch finden sich alle Grundstücke und dinglichen Rechte und Lasten, die damit zusammenhängen. Dort stehen Informationen wie die Eigentumsform und wann das Grundstück von wem gekauft wurde. Auch wichtige Rechte wie etwaige Wohnrechte oder eine Nutzniessung finden sich im Grundbuch.


Wie kann man etwas ins Grundbuch eintragen lassen?

Eine Eintragung im Grundbuch muss schriftlich angemeldet werden. In manchen Fällen wird stattdessen ein offizielles Dokument (Urteil oder Urkunde) akzeptiert. Danach kann der Eintrag ins Grundbuch erfolgen.



Was besagt das Prinzip der Öffentlichkeit?

Jeder kann das Grundbuch und dessen grundlegende Einträge einsehen. Besteht ein berechtigtes Interesse für eine Person, so werden sogar detaillierte Informationen dazu freigegeben.





Wie ist das Grundbuch aufgeteilt?

Das Grundbuch enthält einerseits ein Tagebuch mit allen Einträgen in chronologischer Reihenfolge. Andererseits gibt es auch ein Hauptbuch, in dem sich die einzelnen Grundbuchblätter finden. Zudem gibt es zusätzliche Informationen, wie Belege und Pläne.

Was hat das Grundbuch mit dem Kauf eines Hauses zu tun?

Vor dem Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks, sollten Sie sich den Eintrag im Grundbuch ansehen. Dort erfahren Sie, ob es Dienstbarkeiten oder Grundpfand gibt, die sich negativ auf den Grund auswirken. Ein Anwalt oder eine erfahrene Notarin kann interessierte Hauskäuferinnen dabei am besten beraten.

Kann man Grundbucheinträge auch löschen lassen?

Private Grundstücke sind grundsätzlich immer im Grundbuch eingetragen. Dingliche Rechte wie Dienstbarkeiten oder Pfandrechte können allerdings angepasst und auch gelöscht werden, wenn sich die Rahmenbedingungen dahingehend ändern.

Gesetzesartikel

Allgemeines über das Grundbuch (Artikel 942 ZGB)

Eintragungen ins Grundbuch (Artikel 963 ZGB)

Auskunftserteilung (Artikel 970 ZGB)

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