Was steht im Grundbuch und wozu dient es?

Beim Grundbuch handelt es sich um ein Register, in das alle Grundstücke und damit verbundene dingliche Rechte und Lasten in einem Gebiet eingetragen sind. Dabei hat nicht die ganze Schweiz ein einziges Grundbuch, sondern es existieren mehrere. Grundsätzlich ist diese Angelegenheit kantonal geregelt. Dabei bestimmt jeder Kanton selbst, ob es nur ein Grundbuchamt und Grundbuch für den gesamten Kanton gibt oder ob sich mehrere Grundbuchämter um verschiedene Gemeinden und Regionen kümmern. Der Bund, genauer das Eidgenössische Amt für Grundbuch- und Bodenrecht (EGBA) im Bundesamt für Justiz hat die Oberaufsicht über die einzelnen Grundbuchämter inne.

Doch nicht nur die Grundstücke und das Eigentum selbst sind im Grundbuch festgelegt; auch andere dingliche Rechte und Lasten sind dort vermerkt (z. B. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte). Einzelheiten zum Grundbuch sind gesetzlich in der Grundbuchverordnung (GBV) und im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) festgehalten.

Das Grundbuch existiert entweder in schriftlicher Form oder als elektronische Ausführung. In jedem Fall enthält es alle Einträge über Grundstücke und dingliche Rechte und Lasten in dem jeweiligen Gebiet. Wird ein Grundstück ins Grundbuch aufgenommen, erhält es eine Nummer und ein Grundbuchblatt. Aus den folgenden Bestandteilen besteht ein Grundbuch:

• Tagebuch: Dieser Teil enthält Anmeldungen ins Grundbuch, in der Reihenfolge in der sie hereinkommen.
• Hauptbuch: Hier sind alle wirksamen und gelöschten Grundbucheinträge als Grundbuchblätter vermerkt.
• Pläne: In diesem Teil werden Lage, Form und Inhalt eines Grundstücks samt Dienstbarkeiten festgehalten.

Dienstbarkeiten führen dazu, dass sich die Eigenschaften eines Grundstücks verändern. Berechtigte Personen können in gewisser Weise eingreifen oder die Nutzung des Grundstücks verändert sich für die Eigentümerin. In diese Kategorie fällt unter anderem das Wohnrecht, die Nutzniessung und das Baurecht.

Laut dem Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) müssen alle Grundstücke im Grundbuch eingetragen werden. Dazu gehören Liegenschaften, dauernde Rechte an Grundstücken, Bergwerke und Miteigentumsanteile an Grund (vgl. Artikel 943 ZGB). Auch Stockwerkeigentum wird im Grundbuch eingetragen. Dabei beschränkt sich das Grundbuch allerdings auf privates Eigentum – staatliche Grundstücke müssen laut Artikel 944 ZGB nur dann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn die damit einhergehenden dinglichen Rechte dies notwendig macht.

• Entsprechend Artikel 958 ZGB werden in das Grundbuch die folgenden Arten von Rechten an Grundstücken eingetragen:
• Eigentum
• Dienstbarkeiten und Grundlasten
• Pfandrechte

Anstatt diese sofort eintragen zu lassen, können einige andere Angelegenheiten auch vorgemerkt werden. Dabei handelt es sich um persönliche Rechte wie Vor- und Rückkaufsrechte, Kaufsrecht, Pacht und Miete.

Es lassen sich zudem Verfügungsbeschränkungen erkennen, die aus einer Pfändung oder aufgrund eines Rechtsgeschäfts entstehen (z. B. Anwartschaft für Nacherben). 

Das Grundbuch folgt einigen Prinzipien, nämlich den folgenden:

• Öffentlichkeit: Das Grundbuch ist öffentlich zugänglich – manche Teile davon nur für berechtigte Personen, das meiste jedoch für alle. Es gibt deshalb keine Ausrede, man habe von einem Grundbucheintrag nichts gewusst.
• Öffentlicher Glauben: Wer sich auf einen Grundbucheintrag verlässt und Geschäfte abschliesst, muss geschützt werden.
• Antragsprinzip und Eintragungsprinzip: Ein Antrag muss gestellt werden, damit eine Eintragung erfolgt. Erst wenn das dingliche Recht im Grundbuch eingetragen ist, ist es gültig.

Wie die Eintragungen ins Grundbuch funktionieren, ist in Artikel 963 ZGB geregelt. Dies bedarf einer schriftlichen Erklärung des Eigentümers. In manchen Fällen ist dies auch ohne Erklärung möglich, zum Beispiel wenn ein rechtskräftiges Urteil vorliegt oder sich auf eine Gesetztesvorschrift berufen wird. Löschungen aus dem Grundbuch müssen ebenso schriftlich beantragt werden.

Aus dem Grundbuch kann jeder wertvolle Informationen erhalten. Jede Person, die ein berechtigtes Interesse vorweisen kann, kann weitergehende Informationen erhalten. Wer ein solches Interesse hat, entscheidet das Grundbuchamt bzw. Verwalter.

• Informationen, die sogar ohne den Beweis eines Interesses eingesehen werden können:
• Bezeichnung und Beschreibung des Grundstücks
• Name und die Identifikation des Eigentümers bzw. der Eigentümerin
• Eigentumsform und Datum des Erwerbs

Das Grundbuch ist vor allem dazu da, um eine Transparenz hinsichtlich der privaten Grundstücke in der Schweiz zu bewahren. Eine mündliche Auskunft bekommen Sie beim zuständigen Grundbuchamt fast immer kostenlos; für einen Auszug dagegen wird in der Regel ein Entgelt fällig. Wie hoch dieses ausfällt, hängt vor allem von den dabei gewünschten Details ab – je mehr Einzelheiten das Dokument umfassen soll, desto teurer wird es in der Regel.

In den meisten Kantonen kann eine Auskunft über ein Online-Formular angefordert werden.

Das Grundbuch kann für interessierte Hauskäufer oder zukünftige Grundeigentümerinnen von grosser Bedeutung sein. Es enthält alle wichtigen Einzelheiten zu einem Grundstück, die für eine Person beim Hauskauf wichtig werden könnten. So erfahren Sie aus dem Grundbucheintrag nicht nur, wer der rechtmässige Eigentümer des Grundes ist, sondern auch wann die Person das Grundstück erstanden hat. Zudem steht im Grundbuch, auf welcher Fläche sich ein Grundstück erstreckt und welche Gebäude darauf stehen.

Möchten Sie auf dem Grundstück bauen oder dies anderweitig nutzen, so werden manchmal Dienstbarkeiten wichtig. Die können sich auf den Charakter eines Grunds auswirken und teilweise auch eher negative Eigenschaften mit sich bringen. Unter anderem kann es dabei um Ausführungsvorschriften, Nutzniessung oder auch Wegrechte gehen. Hauskäuferinnen sollten besonders auf folgenden Rechte achten:

• Wohnrecht: Der oder die Berechtigte, darf in dem Haus oder der Wohnung leben – oft gilt das Recht auf Lebenszeit.
• Wegrecht: Private Wege auf einem angrenzenden Grundstück dürfen genutzt werden, weil keine eigenen Wege vorhanden sind.
• Nutzniessung: Der oder die Berechtigte darf den Grund nutzen (dort leben, bauen oder die Immobilie vermieten), übernimmt aber Unterhaltskosten und Steuern.
• Durchleitungsrecht: Gas-, Wasser- oder Stromleitungen dürfen durch ein angrenzendes Grundstück geleitet werden.

Dienstbarkeiten kommen in vielen verschiedenen Ausführungen. Um richtig zu verstehen, womit Sie es zu tun haben, sollten Sie bestenfalls eine Anwältin oder einen Notar einschalten. Der kann sich den Auszug aus dem Grundbuch genauer ansehen und Sie so beim Kauf der Immobilie oder des Grunds beraten.

Wollen Sie Grund kaufen, so geht das Eigentum erst dann über, wenn Sie ins Grundbuch eingetragen werden, nicht wenn der Vertrag unterschrieben wird. Auch dabei kann ein Anwalt oder eine Notarin helfen.