Alles zum Thema Wohnrecht in der Schweiz

Das Wohnrecht gibt einer Person die Berechtigung, in der Wohnung oder dem Haus einer anderen Person zu leben. Der oder die Wohnungsberechtigte erlangt dabei nicht das Eigentum an der Immobilie. Oft wird ein Wohnrecht auf Lebenszeit eingeräumt, im Wohnrechtsvertrag kann aber auch eine beliebige kürzere Geltungsdauer festgesetzt werden. In den meisten Fällen ist das Wohnrecht nicht mit Kosten, ausser denen der Eintragung im Grundbuch verbunden – doch auch hier kann im Vertrag eine andere Abmachung getroffen werden.

Ein Wohnrecht kann entweder auf ein ganzes Haus bzw. eine Wohnung oder auch lediglich Teile davon eingeräumt werden. Dabei gibt es zwei verschieden Arten, wie das Wohnrecht definiert werden kann:

• Dingliches Recht: Handelt es sich bei dem Wohnrecht um ein dingliches Recht, darf der oder die Wohnberechtigte andere Personen mit aufnehmen, z. B. Angehörige oder Pflegekräfte. Diese dürfen die Räumlichkeiten nutzen, bekommen aber nicht selbst das Wohnrecht übertragen.
• Beschränkte persönliche Dienstbarkeit: In dem Fall gilt das Wohnrecht nur für die eine Person, für die es erteilt wurde. Es dürfen keine anderen Personen in den Räumlichkeiten leben.

Auch wenn es sich beim Wohnrecht oft um eine lebenslange und entgeltlose Berechtigung zur Nutzung einer Immobilie handelt – das Recht kann durchaus auf unterschiedliche Art und Weise ausgestaltet werden. Die möglichen Rahmenbedingungen sind im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) festgeschrieben. Wie die Konditionen genau aussehen, wird im individuellen Wohnrechtsvertrag festgelegt. Die folgenden drei Hauptarten des Wohnrechts gibt es:

• Ausschliessliches Wohnrecht: Der oder die Wohnungsberechtigte darf das gesamte Haus oder die ganze Wohnung alleine nutzen.
• Mitbenutzungsrecht: Hier hat die Person mit dem Wohnrecht kein Recht darauf, die Immobilie alleine zu nutzen; der Eigentümer behält ein Nutzungsrecht.
• Mischform: Bei dieser Form bekommt der oder die Wohnungsberechtigte das ausschliessliche Recht zur Nutzung eines Teils der Immobilie oder des Grundstücks. Die anderen Bereiche der Immobilie werden von anderen Personen mitbenutzt (oft handelt es sich dabei um einen Garten, ein Keller oder Parkplätze).

Das Wohnrecht ist ein Nutzungsrecht und wird oft auch mit der Nutzniessung verglichen. So können auch einige der Paragraphen zur Nutzniessung beim Wohnrecht Anwendung finden (Artikel 745 ff. ZGB). Genauer wird das Wohnrecht jedoch im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) ab Artikel 776 ZGB festgehalten. Unter anderem steht darin, dass das Wohnrecht weder auf andere Personen übertragbar, noch vererblich ist. Verstirbt eine Person mit Wohnrecht, so erlischt auch das Wohnrecht mit deren Tod.

In Artikel 777 ZGB steht, dass das Wohnrecht persönlich für die wohnberechtigte Person gilt. Das muss allerdings im Vertrag ausdrücklich so festgelegt werden – ansonsten greift Artikel 777, Absatz 2 ZGB: Dann darf der oder die Wohnungsberechtigte zusätzlich auch Familienangehörige oder Hausgenossen aufnehmen. Bezieht sich das Wohnrecht lediglich auf einen Teil des Hauses bzw. der Wohnung, so darf die Wohnberechtigte die gemeinschaftlichen Einrichtungen mitnutzen (vgl. Artikel 777, Absatz 3 ZGB). Bewohnt die Person beispielsweise nur ein Zimmer, so darf sie trotzdem die Küche, das Bad oder andere Bereiche nutzen.

Ein Wohnrecht kommt nicht nur mit Rechten, sondern auch mit einigen Pflichten bzw. Lasten. Diese sind genauer in Artikel 778 ZGB festgelegt. Wohnungsberechtigte müssen demnach die «Lasten des gewöhnlichen Unterhalts» tragen. Das sind die normalen Unterhaltskosten, die mit dem Leben in einer Immobilie einhergehen (z. B. Wasser, Elektrizität, Müll). Auch kleine Reparaturen fallen darunter, nicht aber grössere Renovierungsarbeiten – die muss weiterhin der Eigentümer übernehmen. Ist das Wohnrecht nur als Mitbenutzungsrecht ausgestaltet, so entfallen diese Pflichten und verbleiben bei der Eigentümerin.

Des Weiteren ist eine Person mit Wohnrecht ein Bestandteil der Nachbarschaft. Sie muss sich deshalb an geltende Nachbarschaftsrechte halten. Dabei geht es vor allem um Themen wie Lärm- oder Geruchsbelästigung oder andere Aspekte, die das Zusammenleben in einer Nachbarschaft betreffen.

Wohnberechtigte haben nicht das Recht dazu, die Wohnung oder das Haus ohne Absprache umzugestalten. Wichtige Renovierungen und ähnliches müssen immer mit dem Eigentümer abgesprochen werden. Zudem darf die Immobilie nur dafür verwendet werden, um selbst darin zu leben. Eine Vermietung oder Verpachtung ist grundsätzlich nicht erlaubt.

Um ein Wohnrecht offiziell ins Grundbuch eintragen zu lassen, ist ein Wohnrechtsvertrag nötig oder eine Verfügung von Todes wegen. Der Wohnrechtsvertrag muss immer in Schriftform erfolgen und von einem Notar beurkundet werden. Der Vertrag legt alle Rahmenbedingungen rund um das Wohnrecht fest. Vor allem die folgenden Themen sollten dabei abgedeckt werden:

• Um welche Immobilie handelt es sich?
• Welche Art von Wohnrecht wird gewährt (ausschliessliches Wohnrecht oder Mitbenutzung)?
• Ist das Wohnrecht beschränkt persönlich oder dinglich (d.h. darf ein Familienmitglied, eine Partnerin oder ein sonstiger Hausgenosse mit einziehen)?
• Dauer des Wohnrechts
• Wird eine Zahlung bzw. eine Entschädigung fällig?
• Welche Pflichten entfallen auf die wohnberechtigte Person (z. B. Kosten für Reparaturen)?
• Wert des Wohnrechts (wird berechnet auf Grundlage von Kapitalwert, Mietwert und erwartete Dauer des Wohnrechts)

Sowohl Wohnrechtgeberin als auch Wohnungsberechtiger unterschreiben den Vertrag. Ein Notar muss diesen öffentlich beurkunden. Infolgedessen kann der Vertrag dem Grundbuchamt vorgelegt werden, worauf ein Eintrag ins Grundbuch erstellt wird.

Oft begegnet man dem Wohnrecht im Testament oder im Erbvertrag. Dabei wird das Wohnrecht meist auf Lebenszeit vergeben. Entscheidet sich die Person mit Wohnrecht etwa dafür, in ein Pflegeheim zu gehen, kann das Wohnrecht auch wieder ausgetragen werden. Allerdings kann ein Wohnrecht nicht einfach einseitig zurückgenommen werden, wie es zum Beispiel bei einem Mietvertrag der Fall ist. Dafür müssen alle Beteiligten zuerst zustimmen – auch der oder die Wohnberechtigte.

Oft findet das Wohnrecht Anwendung, wenn das Elternhaus noch zu Lebzeiten der Eltern von deren Eigentum an die Kinder übergehen soll. Das kann erbrechtliche Vorteile mit sich bringen und im Erbfall so einige Dinge erleichtern. In dem Fall wechselt das Haus die Eigentümer und gleichzeitig wird für die Eltern ein Wohnrecht auf Lebenszeit eingetragen.

Allgemein wirkt sich ein Wohnrecht mindernd auf den Wert einer Immobilie aus. Damit sinkt nicht nur der Wert, sondern gleichzeitig auch die Steuern (z. B. Vermögenssteuer, Grundstückgewinnsteuer, Schenkungssteuer im Falle einer Schenkung). So können sich steuerrechtliche Vorteile für den Hausbesitzer oder die Eigentümerin der Immobilie ergeben.

Stirbt ein Ehegatte, so hat die überlebende Partnerin auf ihr Verlangen hin das Recht auf ein Wohnrecht oder die Nutzniessung an der gemeinsamen Wohnung bzw. dem Haus des Verstorbenen (vgl. Artikel 219, Absatz 1 ZGB).

In einigen Fällen kann ein Wohnrecht allerdings auch Nachteile haben. Möchte ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen, mindert ein in deren Grundbuch eingetragenes Wohnrecht den Wert. Das Wohnrecht verfällt auch nicht bei einem Verkauf – für Käuferinnen kann dies abschreckend wirken und sich so negativ auf den Kaufpreis und den Verkaufsprozess auswirken.