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Das Wohnrecht kennen die meisten wahrscheinlich aus erbrechtlichen Angelegenheiten: Die Eltern möchten das Haus bereits zu Lebzeiten an die Kinder weitergeben, aber trotzdem noch darin wohnen bleiben. Genau das legt das Wohnrecht fest. Welche verschiedenen Formen dieses Nutzungsrechts es gibt, wie genau es angewendet wird und welche Vorteile es für Wohnungseigentümer und Hausbesitzerinnen mit sich bringen kann, erfahren Sie in diesem Artikel.
Das Wohnrecht gibt einer Person die Berechtigung, in der Wohnung oder dem Haus einer anderen Person zu leben. Der oder die Wohnungsberechtigte erlangt dabei nicht das Eigentum an der Immobilie. Oft wird ein Wohnrecht auf Lebenszeit eingeräumt, im Wohnrechtsvertrag kann aber auch eine beliebige kürzere Geltungsdauer festgesetzt werden. In den meisten Fällen ist das Wohnrecht nicht mit Kosten, ausser denen der Eintragung im Grundbuch verbunden – doch auch hier kann im Vertrag eine andere Abmachung getroffen werden.
Ein Wohnrecht kann entweder auf ein ganzes Haus bzw. eine Wohnung oder auch lediglich Teile davon eingeräumt werden. Dabei gibt es zwei verschieden Arten, wie das Wohnrecht definiert werden kann:
Das Wohnrecht ist ein Nutzungsrecht und wird oft auch mit der Nutzniessung verglichen. So können auch einige der Paragraphen zur Nutzniessung beim Wohnrecht Anwendung finden (Artikel 745 ff. ZGB). Genauer wird das Wohnrecht jedoch im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) ab Artikel 776 ZGB festgehalten. Unter anderem steht darin, dass das Wohnrecht weder auf andere Personen übertragbar, noch vererblich ist. Verstirbt eine Person mit Wohnrecht, so erlischt auch das Wohnrecht mit deren Tod.
In Artikel 777 ZGB steht, dass das Wohnrecht persönlich für die wohnberechtigte Person gilt. Das muss allerdings im Vertrag ausdrücklich so festgelegt werden – ansonsten greift Artikel 777, Absatz 2 ZGB: Dann darf der oder die Wohnungsberechtigte zusätzlich auch Familienangehörige oder Hausgenossen aufnehmen. Bezieht sich das Wohnrecht lediglich auf einen Teil des Hauses bzw. der Wohnung, so darf die Wohnberechtigte die gemeinschaftlichen Einrichtungen mitnutzen (vgl. Artikel 777, Absatz 3 ZGB). Bewohnt die Person beispielsweise nur ein Zimmer, so darf sie trotzdem die Küche, das Bad oder andere Bereiche nutzen.
Ein Wohnrecht kommt nicht nur mit Rechten, sondern auch mit einigen Pflichten bzw. Lasten. Diese sind genauer in Artikel 778 ZGB festgelegt. Wohnungsberechtigte müssen demnach die «Lasten des gewöhnlichen Unterhalts» tragen. Das sind die normalen Unterhaltskosten, die mit dem Leben in einer Immobilie einhergehen (z. B. Wasser, Elektrizität, Müll). Auch kleine Reparaturen fallen darunter, nicht aber grössere Renovierungsarbeiten – die muss weiterhin der Eigentümer übernehmen. Ist das Wohnrecht nur als Mitbenutzungsrecht ausgestaltet, so entfallen diese Pflichten und verbleiben bei der Eigentümerin.
Des Weiteren ist eine Person mit Wohnrecht ein Bestandteil der Nachbarschaft. Sie muss sich deshalb an geltende Nachbarschaftsrechte halten. Dabei geht es vor allem um Themen wie Lärm- oder Geruchsbelästigung oder andere Aspekte, die das Zusammenleben in einer Nachbarschaft betreffen.
Wohnberechtigte haben nicht das Recht dazu, die Wohnung oder das Haus ohne Absprache umzugestalten. Wichtige Renovierungen und ähnliches müssen immer mit dem Eigentümer abgesprochen werden. Zudem darf die Immobilie nur dafür verwendet werden, um selbst darin zu leben. Eine Vermietung oder Verpachtung ist grundsätzlich nicht erlaubt.
Um ein Wohnrecht offiziell ins Grundbuch eintragen zu lassen, ist ein Wohnrechtsvertrag nötig oder eine Verfügung von Todes wegen. Der Wohnrechtsvertrag muss immer in Schriftform erfolgen und von einem Notar beurkundet werden. Der Vertrag legt alle Rahmenbedingungen rund um das Wohnrecht fest. Vor allem die folgenden Themen sollten dabei abgedeckt werden:
Sowohl Wohnrechtgeberin als auch Wohnungsberechtiger unterschreiben den Vertrag. Ein Notar muss diesen öffentlich beurkunden. Infolgedessen kann der Vertrag dem Grundbuchamt vorgelegt werden, worauf ein Eintrag ins Grundbuch erstellt wird.
Oft begegnet man dem Wohnrecht im Testament oder im Erbvertrag. Dabei wird das Wohnrecht meist auf Lebenszeit vergeben. Entscheidet sich die Person mit Wohnrecht etwa dafür, in ein Pflegeheim zu gehen, kann das Wohnrecht auch wieder ausgetragen werden. Allerdings kann ein Wohnrecht nicht einfach einseitig zurückgenommen werden, wie es zum Beispiel bei einem Mietvertrag der Fall ist. Dafür müssen alle Beteiligten zuerst zustimmen – auch der oder die Wohnberechtigte.
Oft findet das Wohnrecht Anwendung, wenn das Elternhaus noch zu Lebzeiten der Eltern von deren Eigentum an die Kinder übergehen soll. Das kann erbrechtliche Vorteile mit sich bringen und im Erbfall so einige Dinge erleichtern. In dem Fall wechselt das Haus die Eigentümer und gleichzeitig wird für die Eltern ein Wohnrecht auf Lebenszeit eingetragen.
Allgemein wirkt sich ein Wohnrecht mindernd auf den Wert einer Immobilie aus. Damit sinkt nicht nur der Wert, sondern gleichzeitig auch die Steuern (z. B. Vermögenssteuer, Grundstückgewinnsteuer, Schenkungssteuer im Falle einer Schenkung). So können sich steuerrechtliche Vorteile für den Hausbesitzer oder die Eigentümerin der Immobilie ergeben.
Stirbt ein Ehegatte, so hat die überlebende Partnerin auf ihr Verlangen hin das Recht auf ein Wohnrecht oder die Nutzniessung an der gemeinsamen Wohnung bzw. dem Haus des Verstorbenen (vgl. Artikel 219, Absatz 1 ZGB).
In einigen Fällen kann ein Wohnrecht allerdings auch Nachteile haben. Möchte ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen, mindert ein in deren Grundbuch eingetragenes Wohnrecht den Wert. Das Wohnrecht verfällt auch nicht bei einem Verkauf – für Käuferinnen kann dies abschreckend wirken und sich so negativ auf den Kaufpreis und den Verkaufsprozess auswirken.
Ein Wohnrecht erlaubt es einer Person, in der Wohnung oder dem Haus einer anderen Person zu leben. Das Eigentum geht dabei nicht auf die Wohnungsberechtigten über.
In vielen Fällen wird das Wohnrecht ohne ein Entgelt als Gegenleistung eingeräumt. Es sind aber durchaus auch andere Abmachungen möglich. Die Unterhaltskosten muss in der Regel der oder die Wohnungsberechtigte übernehmen.
Dabei kommt es darauf an, ob das Wohnrecht als beschränkt persönliches oder dingliches Recht abgemacht wurde. Ersteres beschränkt die Nutzung einzig auf die als wohnungsberechtigt eingetragene Person. Liegt ein dingliches Recht vor, so dürfen auch Familienangehörige oder andere Hausgenossen die Räumlichkeiten mitnutzen.
Handelt es sich um ein ausschliessliches Wohnrecht, müssen Wohnberechtigte den Unterhalt (u.a. Kosten für Wasser und Strom) und kleine Reparaturen übernehmen – für grössere Reparaturarbeiten kommt der Eigentümer auf. Ist lediglich eine Mitbenutzung abgemacht, übernimmt die Eigentümerin alle genannten Kosten.
Nein, die Immobilie steht alleine den Wohnungsberechtigten (und je nach Abmachung auch deren Familienangehörigen) zur Verfügung. Es ist weder ein Verkauf, noch eine Vermietung oder Verpachtung erlaubt.
In vielen Fällen ist das so – allerdings kann dies im Wohnrechtsvertrag auch anders geregelt sein. Eine kürzere Dauer ist durchaus erlaubt, muss aber klar und deutlich im Vertrag festgehalten werden.
Nein, ein Wohnrecht ist weder übertragbar noch vererblich. Verstirbt der oder die Wohnberechtigte, so erlischt damit auch das Wohnrecht der Person.
