Was ein Grundpfandrecht ist und wie es funktioniert

Das Grundpfandrecht ist ein Recht, das Rechte an einem Grundstück vom Schuldner auf den Grundpfandgläubiger überträgt. Letzterer sichert sich beim Verleihen von Geld so ab, um die Rückzahlung einer Forderung sicherzustellen. Das Grundstück zählt als Pfand, Fahrnisbauten sind davon ausgeschlossen.

Es handelt sich dabei um ein beschränkt dingliches Recht: Der Grundpfandgläubiger erwirbt nur das sogenannte Teilherrschaftsrecht. Er ist also nicht der neue Eigentümer und bestimmt nicht über das Grundstück. Er darf erst über das Pfand verfügen und dieses verwerten, wenn der Schuldner seinen Pflichten nicht nachkommt.

Um ein Grundpfandrecht zu verstehen, sollten Sie zuerst einmal wissen, was ein Pfand genau ist. Das Prinzip gibt es schon seit vielen Jahren: Eine Person hat Geld (Gläubiger) und leiht einer anderen Person (Schuldner) eine bestimmte Summe seines Vermögens. Um sicherzustellen, dass der Gläubiger das Geld wieder zurückbekommt, nimmt er ein Pfand zum Schuldner. Sollte der Schuldner die Forderung nicht zurückzahlen können, so kann der Gläubiger das Pfand verwerten und so an sein geliehenes Geld kommen.

Das Grundpfandrecht beschränkt sich nicht nur auf den Grund an sich, sondern umschliesst auch die anderen Bestandteile auf dem Grundstück. Das können beispielsweise Bäume sein oder verschiedene Arten von Konstruktionen. Auch Stockwerkeigentum oder Baurecht kann so zum Grundpfand dazugehören. Des Weiteren kann sich das Grundpfandrecht über mehrere Grundstücke erstrecken – wenn diese denselben Eigentümer haben oder wenn die Eigentümer miteinander verknüpft sind.

Übrigens: Oft wird statt den korrekten Begriffen Grundpfandverschreibung oder Schuldbrief der Begriff Hypothek verwendet. Dabei setzt sich eine Hypothek streng genommen aus der Forderung des Gläubigers und dem Grundpfandrecht zusammen.

Es gibt in der Schweiz verschiedene Arten von Grundpfandrechten: Die Grundpfandverschreibung und der Schuldbrief (vgl. Artikel 793 ZGB). Der Schuldbrief nimmt in der Praxis im Allgemeinen die grösste Bedeutung ein. So unterscheiden sich die beiden Kategorien voneinander:

Grundpfandverschreibung: Hierbei handelt es sich nicht um ein Wertpapier sondern lediglich um eine Urkunde. Diese Urkunde bzw. der Vertrag dient als Beweis, um eine Forderung in Zukunft zu sichern. Oft kann diese Art des Grundpfandrechts auch ohne Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Die Einzelheiten zur Grundpfandverschreibung sind im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) in Artikel 824 ff. festgelegt.

Schuldbrief: Der Schuldbrief ist ein Wertpapier für eine Forderung. Der Schuldner haftet hier mit dem Grundstück und seinem persönlichen Vermögen. Meist ist in diesem Fall eine Bank der Gläubiger. Innerhalb dieser Kategorie wird nochmals zwischen dem Papier-Schuldbrief und dem Register-Schuldbrief (papierlos) unterschieden. Letzterer wird meist bevorzugt, da er etwas unkomplizierter in der Ausstellung ist.

Die beiden Arten von Grundpfandrechten weisen kleine Unterschiede auf. So wird der Schuldbrief meist als etwas handfester angesehen. Er ist zudem einfacher zu übertragen und verändern (zum Beispiel um einen Kredit aufzustocken). 

Ein Grundpfandrecht bedeutet nicht den Übergang des Grundstücks von einer Person auf eine andere. Der Grundpfandgläubiger bekommt lediglich die Rechte, das Grundstück verwerten zu lassen – falls die Forderungen nicht beglichen werden. Aus dem Grund fällt das Recht auch in die Kategorie der beschränkt dinglichen Rechte. Der Gläubiger darf das Grundstück nicht nutzen und es geht auch nicht in seinen Besitz über – weder zum Zeitpunkt, an dem der Pfandvertrag abgeschlossen wird, noch dann, wenn die Forderungen überfällig sind und nicht bezahlt werden.

Das darf auch nicht in einer Vertragsklausel so abgemacht werden. Der Grundpfandgläubiger muss das Grundstück verwerten und kann so sein Geld zurückbekommen. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, so darf er durchaus mitbieten und das Grundstück so erwerben.

Im Pfandvertrag werden alle Details und Rahmenbedingungen zum Grundpfandrecht festgehalten. Dieser wird in der Regel von einem Notar oder einer Anwältin verfasst und muss öffentlich beurkundet werden. Normalerweise finden sich die folgenden Informationen in einem Grundpfandvertrag:

• Schuldner (und evtl. Pfandeigentümer, wenn dieser abweicht)
• Grundpfandgläubiger
• Höhe der Forderung und Zinssatz
• Pfandstelle
• Pfandobjekt
• Antrag einen Schuldbrief zu errichten und dem Grundpfandgläubiger zu übergeben
• evtl. Nachrückungsrecht

Ist der Pfandvertrag fertig, von beiden Parteien unterschrieben und offiziell beurkundet, folgt eine Eintragung ins Grundbuch (vgl. Artikel 799 ZGB). Der Pfandvertrag agiert dabei als Urkunde oder als Beweis.

Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt beim Grundbuchamt. Der Schuldner hat dies zu beantragen. Für die Beurkundung fällt eine Gebühr an, die sich je nach Kanton unterscheidet. Im Kanton Zürich werden beispielsweise 1,0 ‰ des Pfandbetrags (mindestens CHF 100 .-) jeweils für den Notar und die Eintragung im Grundbuch fällig. Die Ausstellung eines Papier-Schuldbriefs kostet oft noch etwas mehr.

Nach der Bestätigung kann der Gläubiger – sei es eine Bank oder ein anderer Finanzierungsanbieter – den Betrag für den Schuldner freigeben.

Bezahlt ein Schuldner seine Forderung nicht, so kann der Grundpfandgläubiger dies offiziell einfordern. Zuerst wird der Schuldner zur Zahlung aufgefordert – und zwar durch einen Zahlungsbefehl vom Betreibungs- und Konkursamt. Daraufhin kann der Schuldner die Forderung anerkennen oder sie bestreiten. In der Regel kann der Grundpfandgläubiger nach 6 Monaten mit der Verwertung beginnen. 

Bleibt die Rückzahlung aus, kann der Grundpfandrechtsgläubiger beim Betreibungs- und Konkursamt einen Antrag auf Pfandverwertung stellen. Wird dieser bewilligt, kommt es in der Regel zu einer Zwangsversteigerung. So kommt der Gläubiger an sein Geld. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung kann der Gläubiger das Grundstück auch selbst ersteigern, wenn er das höchste Gebot abgibt.

Es gibt natürlich auch Alternativen. Ob diese genutzt werden, liegt ganz an der Kulanz des Gläubigers. So können beispielsweise längere Fristen eingeräumt werden, um die Schulden zurückzuzahlen. Zudem ist es dem Schuldner erlaubt, das verpfändete Grundstück zu verkaufen. So kann er an Geld kommen, um die Forderungen zu begleichen.

Wurde die Forderung zurückbezahlt, kann der Schuldbrief gelöscht werden. Automatisch geht dies allerdings nicht – dies muss vom Schuldner beim Grundbuchamt beantragt werden und bedarf der Zustimmung des Gläubigers. Im Gesetz ist diesbezüglich in Artikel 826 ZGB festgelegt, dass ein Schuldner die Löschung beantragen kann.

Nötig und sinnvoll ist dies nicht in jedem Fall: Ein Grundpfandrecht kann durchaus aufbewahrt werden. So wird es in Zukunft einfacher, sich erneut Geld auszuleihen und die Errichtungskosten werden nicht erneut fällig. In dem Fall kann der Papier-Schuldbrief zum Beispiel auf den eigenen Namen umgetragen werden. Auch das übernimmt das Grundbuchamt.

Achtung bei Papier-Schuldbriefen: Die können nur gelöscht oder verändert werden, wenn das Papier vorliegt. Sie dürfen das Originaldokument deshalb auf keinen Fall verlieren – ansonsten kann ein aufwendiges Verfahren auf Sie zukommen.

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