Wann soll ich einen Anwalt bei der Eigenheimfinanzierung beziehen?

Immobilien sind teuer – je nach Lage, Grösse und Zustand des Objekts werden für den Kauf hohe Beträge nötig. Ob eine Person das selbst stemmen kann, kommt auf deren persönliche Situation und deren Erspartes an. Die meisten Menschen mit einem durchschnittlich guten Einkommen müssen lange sparen, um ein Haus einfach so auf Anhieb abzubezahlen.

Für viele ist der Besitz eines eigenen Hauses oder einer Wohnung jedoch die attraktivere Alternative zum jahrelangen Mieten. Statt viele Jahre lang zu sparen und in der Zeit Geld in Miete zu investieren, bevorzugen viele die Aufnahme eines Kredits. Sie investieren lieber frühzeitig in ein Eigenheim und bezahlen den Kaufpreis über die Jahre ab. Dafür ist die Unterstützung von Dritten notwendig. Ist das Geld in der Familie nicht da, können Banken oder Versicherungen mit Krediten helfen.

Am wichtigsten ist es, das Budget für den Kauf eines Hauses realistisch zu kalkulieren. Eine Immobilie, die sich weit über Ihrem Budget befindet, ist selbst mit ausgezeichneten Finanzierungsmöglichkeiten ein sehr riskantes oder sogar unmögliches Unterfangen. Dabei sollten Sie nicht nur den reinen Kaufpreis, sondern auch Steuern, Lebens- und Unterhaltskosten nicht vergessen. Wird ein Kredit oder ein anderweitiges Darlehen aufgenommen, kommen zudem Zinsen hinzu. Die folgenden Optionen können Sie bedenken, wenn Sie über die Finanzierung Ihres zukünftigen Eigenheims nachdenken:

Privates Darlehen: Ein privates Darlehen kann von Familienmitgliedern oder Bekannten kommen; oft wird es zu sehr niedrigen Zinsen oder sogar zinsfrei vergeben. Auch bei privaten Darlehen sollte ein Darlehensvertrag ausgearbeitet werden um die Rahmenbedingungen zu klären und beide Parteien abzusichern. Eventuell sollte das Darlehen als Grundpfand im Grundbuch eingetragen werden.

Erbvorbezug oder Schenkung: Eine andere Option ist es, sich sein späteres Erbe vorzeitig auszahlen zu lassen. Sind mehrere Erben da, sollten die Erblasserinnen an die Ausgleichspflicht denken – ansonsten kann es im Nachhinein zu Problemen und Streitigkeiten kommen. Auch Aspekte wie die Verwandtenunterstützungspflicht und eventuell anfallende Erbschafts- oder Schenkungssteuern sollten dabei beachtet werden.

Darlehen oder Hypothek: Banken oder Versicherungen geben Kredite bzw. Hypotheken für die Finanzierung eines Eigenheims aus. Der Antragsteller (die zukünftige Kreditnehmerin) wird dabei eingehend überprüft – nur wenn die nötigen Sicherheiten gegeben sind, ist die Aufnahme eines Kredits möglich.

Der typische Weg führt über einen bestimmten Prozentsatz an Eigenkapital und den restlichen Teil des Kaufpreises aus Darlehen. Dabei müssen zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses mindestens 20 % des Preises in Eigenmitteln vorliegen.

Unter Eigenkapital oder Eigenmitteln versteht man Geld, das der Antragstellerin zur Verfügung steht. Natürlich ist das nicht nur Bargeld, das die Person einfach so im Safe herumliegen hat. Auch die folgenden Punkte zählen als Eigenkapital:

• Geld auf dem normalen oder dem Sparkonto
• Vorsorgeguthaben aus der 2. Säule (berufliche Vorsorge, z. B. Pensionskasse), das liquidiert werden kann
• verkaufte Wertschriften
• Darlehen von Familienmitgliedern oder bekannten
• Erbvorbezug oder andere Schenkungen

Mindestens die Hälfte der 20 % des Eigenkapitals müssen mit diesen liquiden Mitteln beglichen werden. Die andere Hälfte kann auch aus der 3. Säule stammen, etwa einer privaten Altersvorsorge. 

Wer nicht den gesamten Kaufpreis in Eigenkapital aufbringen kann – in der Realität sind das die meisten Hauskäuferinnen und Wohnungskäufer – nimmt einen Kredit auf. Am gängigsten sind dabei Hypotheken, die von Banken, Versicherungen oder anderen Institutionen ausgegeben werden können. Die folgenden Arten von Hypotheken sind typisch für die Eigenheimfinanzierung:

• Festhypotheken: Diese Hypotheken sind für die Eigenheimfinanzierung so beliebt, weil sie oft mit langen Laufzeiten einhergehen. Der Zinssatz ist unveränderlich und wird bei der Ausgabe des Kredits für die gesamte Zeit festgelegt.
• Variable Hypotheken: Hier werden meist weder Laufzeit, noch Zinshöhe festgelegt. Letztere ist variabel und passt sich an den Markt an.
• Geldmarkthypotheken: Diese haben oft eine feste, kürzere Laufzeit, aber einen variablen Zinssatz. Der orientiert sich am Saron (dem Swiss Average Rate Overnight) und somit den aktuellen Zinssätzen auf dem Markt.

Eine Hypothek ist ein – in der Regel langfristiges – Darlehen. Die damit gekaufte Immobilie dient als Pfand und somit als Sicherheit für den Kreditgeber. Für das Verleihen des Geldes werden zudem Zinsen berechnet. Es ist üblich, die erste Hypothek bis zu 65 % des Kaufpreises auszustellen. Reicht dies nicht aus, kann eine weitere Hypothek über 15 % mehr ausgestellt werden (bis insgesamt 80 % erreicht sind). Diese zweite Hypothek hat dann aber oft einen höheren Zinssatz.

Kreditgeber möchten sich natürlich absichern und das Risiko verringern, dass die Forderungen nicht zurückbezahlt werden. Aus dem Grund werden die Kreditnehmerinnen vor der Genehmigung eines Kredits eingehend auf ihre Tragbarkeit überprüft. Dabei werden die in Zukunft entstehenden laufenden Kosten mit dem Einkommen der Person verglichen. Die meisten Anbieter verlangen, dass die Belastung bei maximal 35 % des Nettoeinkommens liegt.

Die laufenden Kosten beschränken sich dabei nicht nur auf die Rückzahlung der Hypothek und deren Zinsen. Unter anderem werden dafür die folgenden Punkte mit einkalkuliert:

• Amortisation der Hypothek
• Hypothekarzinsen
• Unterhalts- und Nebenkosten (auch Reparaturen oder andere unerwartete Investitionen)

Allgemein soll mit diesen Berechnungen sichergestellt werden, dass ein Spielraum für unerwartete Vorkommnisse offen bleibt. Als Einkommen kann auch der Verdienst mehrerer Personen zählen, wenn diese gemeinsam für die Hypothek haften. Ein Paar kann also durchaus sein Vermögen zusammenlegen – wird dann aber genauestens überprüft, um die Forderung zu sichern.

Ein Anwalt kennt sich mit den Einzelheiten rund um Hypotheken aus. Die Experten können Berechnungen anstellen und Hauskäuferinnen dabei helfen, die anfallenden Kosten für Hypotheken und Zinsen zu kalkulieren.

Und auch im privaten Bereich sollte immer ein Anwalt hinzugezogen werden. Für ein privates Darlehen sollte immer ein Darlehensvertrag mit den Rahmenbedingungen unterschrieben werden – auch wenn die Eltern oder Geschwister das Geld verleihen.

Das Gleiche gilt für Schenkungen und Erbvorbezüge. Diese Vorgänge sollten immer nach den gesetzlichen Vorschriften durchgeführt werden (vgl. Artikel 239 ff. im Obligationenrecht [OR] für Schenkungen). Je nachdem, was genau Gegenstand der Schenkung ist, muss dies schriftlich festgehalten oder sogar öffentlich beurkundet werden (vgl. Artikel 243 OR). Streitigkeiten um Geld kann sich negativ auf Beziehungen auswirken. Aus dem Grund ist es wichtig, klare Verhältnisse schaffen. So können Streitigkeiten verhindert werden und jede Partei ist ausreichend abgesichert.