Auf das sollten Sie beim GU-Vertrag unbedingt achten

Wenn man ein Haus bauen möchte, sind zahlreiche Akteure an der Verwirklichung dieses Projekts beteiligt. Vom Architekten über Schreinerinnen, Maurer, Klempnerinnen, Gipser oder Elektrikerinnen: Dutzende von Gewerken werden an Ihrem Projekt arbeiten. Um zu vermeiden, dass Sie alle Handwerker und Subunternehmer einzeln verwalten müssen, können Sie einen Generalunternehmer beauftragen.

Der Generalunternehmer, sei es eine natürliche Person oder eine Firma, überwacht und koordiniert alle Bauarbeiten. Mit Ausnahme der Architekturarbeiten ist er für die Ausführung sämtlicher Arbeiten zuständig und somit Ihr einziger Ansprechpartner.

Sie sind mit dem Generalunternehmer durch einen Vertrag verbunden, der alle Bauarbeiten umfasst, einschliesslich der Baustellenverwaltung. Der Generalunternehmer hat die Aufgabe, das in diesem GU Vertrag klar definierte Bauprojekt umzusetzen. Er plant die verschiedenen Bauphasen von A bis Z und übernimmt die Verantwortung für die Auswahl der verschiedenen Handwerker und Subunternehmer, welche die Bauarbeiten dann durchführen.

Besonders grössere Bauprojekte wie ein Hausbau oder umfassende Renovierungsarbeiten erfordern die Koordination vieler Gewerke sowie die Einhaltung von Budgets, Fristen und rechtlichen Vorgaben. Damit alles richtig ausgeführt und termingerecht fertiggestellt wird, übertragen Sie dem Generalunternehmer viel Verantwortung. Aus diesem Grund ist es unerlässlich, sich im Vorfeld gut zu informieren, wen Sie als Generalunternehmer für Ihr Bauprojekt auswählen.

Bitten Sie die ausgewählte Firma oder die ausgewählte Person um Referenzen. Zögern Sie nicht, frühere Kundinnen und Kunden zu kontaktieren und deren Meinung über die Fähigkeiten und Zuverlässigkeit einzuholen. Sie können sich von Ihrem Generalunternehmer auch einen Auszug aus dem Inkassobüro geben lassen, eine Bonitätsprüfung bei der Bank beantragen und das Handelsregister überprüfen. So vermeiden Sie, einen konkursgefährdeten Partner auszuwählen.

Achten Sie schliesslich darauf, dass die Arbeiten des Generalunternehmers durch eine Haftpflichtversicherung abgedeckt sind. Diese muss mindestens Personen- und Sachschäden versichern, aber auch Mängel an Bauten. Einige Versicherungen können einen weitergehenden Versicherungsschutz bieten.

Der mit der Durchführung des Bauprojekts beauftragte Generalunternehmer muss in der Regel Subunternehmer beauftragen, um die verschiedenen Gewerke des Projekts zu realisieren. Diese Subunternehmer sind daher mit dem Generalunternehmer vertraglich verbunden, und nicht mit Ihnen als Bauherrn oder Bauherrin. Sie haben nur eine vertragliche Beziehung zum Generalunternehmer. Dieser übernimmt die Ausschreibung, die Auswahl der Auftragnehmer, die Vertragsverhandlungen, die Überwachung der Arbeiten und deren Vergütung.

Wenn der Generalunternehmer zur Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen Subunternehmer beauftragt, ist er allein für die Koordination der beteiligten Partner verantwortlich. Er trägt daher die volle Verantwortung gegenüber Ihnen als Auftraggeber. Typischerweise trägt er auch das finanzielle Risiko, das mit potenziellen Baumängeln der Subunternehmer verbunden ist.

Verträge zwischen Bauherren und Generalunternehmern sind nicht durch besondere gesetzliche Bestimmungen geregelt. Die SIA-Norm 118 «Allgemeine Bedingungen für die Ausführung von Bauarbeiten» kann ganz oder teilweise angewendet werden. Diese Norm deckt die Rechte und Pflichten der Parteien im Falle von Bauverzögerungen, Baumängeln, Budgetüberschreitungen und anderen Streitigkeiten ab. Dabei sollten Sie beachten, dass ein blosser Verweis auf die Norm nur eine unverbindliche Globalübernahme darstellt. Konkrete Inhalte im Werkvertrag sind hingegen verbindlich.

Abgesehen davon ist der GU-Vertrag ein individueller Werkvertrag im Sinne von Artikel 363 ff. OR. Dieser besteht aus dem Vertrag selbst, also dem Vertragsdokument, und den allgemeinen Vertragsbedingungen. Diese beiden Dokumente werden in der Regel durch Vertragsanhänge ergänzt, wie z. B. Pläne, Gebäudespezifikationen, ein Leistungsverzeichnis und einen Zahlungsplan.

Bei der Aufsetzung des GU-Vertrags sollten Sie besonders auf die folgenden Punkte achten:

• Gegenstand des Werkvertrags: Dieser bestimmt, was der Generalunternehmer herzustellen und abzuliefern hat. Bei einem Neubau kann dies das schlüsselfertige Haus sein.
• Pläne und Baubeschrieb: Diese bilden die Grundlage für die auszuführenden Bauarbeiten. Je genauer sie sind, desto besser können Missverständnisse und Streitigkeiten vorgebeugt werden. Achten Sie darauf, dass hier keine Fehler enthalten sind.
• Werkpreis: Mit dem GU-Vertrag legen Sie einen fixen Gesamtbetrag fest. Regeln Sie am besten mit einem Zahlungsplan passend zum Baufortschritt, wie und wann dieser Betrag zu zahlen ist.
• Zeitpunkt der Ablieferung: Diese Angabe stellt sicher, dass Ihr Bauprojekt einen vertraglichen Fertigstellungstermin hat. So weiss der Generalunternehmer, bis wann die Arbeiten abgeschlossen sein müssen, und Sie können beispielsweise beim Neubau Ihres Hauses den Einzug planen. Bestimmen Sie auch, was im Falle einer Terminüberschreitung passiert.
• Besondere Abmachungen: Legen Sie etwa fest, wie spätere Änderungswünsche und deren Kosten zu behandeln sind oder wie der Vertrag aufgelöst werden kann.

Musterverträge wie etwa von SIA oder dem VSGU können eine gute Basis darstellen, müssen jedoch an Ihr Bauprojekt angepasst werden. Rechtlicher Beistand ist hier zu empfehlen.

Der grösste Vorteil der Dienste eines Generalunternehmers besteht darin, dass man die Verantwortung für die einzelnen Arbeiten abgibt. Der Generalunternehmer ist dafür verantwortlich, die Subunternehmer auszuwählen, die Arbeiten zu koordinieren und deren korrekte Ausführung sicherzustellen. Das bedeutet, dass Sie als Kunde oder Kundin nur einen einzigen Ansprechpartner haben, auch wenn ein Dutzend Gewerke an Ihrem Projekt beteiligt ist.

Darüber hinaus bietet Ihnen der Generalunternehmer Garantien für die Qualität und manchmal auch für die Einhaltung der Bauzeit. Hinzu kommt, dass der GU-Vertrag oft auch vorsieht, dass der Generalunternehmer die Mehrkosten trägt. 

Die Beauftragung eines Generalunternehmers hat jedoch auch Nachteile. Da dieser für das gesamte Projekt verantwortlich ist, haben Sie keine Kontrolle mehr über die Entscheidungen, die getroffen werden – insbesondere was die Subunternehmer betrifft. Dies birgt Risiken, wie etwa einen geringeren oder unzureichenden Schutz vor Mängeln und Schäden. 

Wird der Generalunternehmer zahlungsunfähig, können Sie zudem in eine finanzielle und vertragliche Situation geraten, die nur schwer zu lösen ist. Daher ist es so wichtig, den Generalunternehmer sorgfältig auszuwählen.