Auf das sollten Sie beim
GU-Vertrag unbedingt achten

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Generalunternehmer zur Durchführung von Bauprojekten werden in der Schweiz immer häufiger beauftragt. Eine solche Beauftragung eines Generalunternehmers hat einen gewichtigen Vorteil: Man hat nur einen Ansprechpartner und überträgt ihm die gesamte Verantwortung für die Überwachung sämtlicher Arbeiten anderer Fachkräfte und der verschiedenen Gewerke. In diesem Artikel erfahren Sie mehr über die Rolle eines Generalunternehmers und wie Sie einen guten Generalunternehmervertrag abschliessen können.

Auf einen Blick

  • Ein Generalunternehmer führt ein gesamtes Bauprojekt zentral aus und beaufsichtigt dabei mögliche Subunternehmer.
  • Überprüfen Sie die Referenzen Ihres Generalunternehmers vor Vertragsabschluss genau, da der Begriff Generalunternehmer nicht geschützt ist. 
  • Ein GU-Vertrag ist ein individueller Arbeitsvertrag im Sinne von Artikel 363 OR.

Was ist ein Generalunternehmer?

Wenn man ein Haus bauen möchte, sind zahlreiche Akteure an der Verwirklichung dieses Projekts beteiligt. Vom Architekten über Schreinerinnen, Maurer, Klempnerinnen, Gipser oder Elektrikerinnen: Dutzende von Gewerken werden an Ihrem Projekt arbeiten. Um zu vermeiden, dass Sie alle Handwerker und Subunternehmer einzeln verwalten müssen, können Sie einen Generalunternehmer beauftragen.

Der Generalunternehmer, sei es eine natürliche Person oder eine Firma, überwacht und koordiniert alle Bauarbeiten. Mit Ausnahme der Architekturarbeiten ist er für die Ausführung sämtlicher Arbeiten zuständig und somit Ihr einziger Ansprechpartner.

Sie sind mit dem Generalunternehmer durch einen Vertrag verbunden, der alle Bauarbeiten umfasst, einschliesslich der Baustellenverwaltung. Der Generalunternehmer hat die Aufgabe, das in diesem GU Vertrag klar definierte Bauprojekt umzusetzen. Er plant die verschiedenen Bauphasen von A bis Z und übernimmt die Verantwortung für die Auswahl der verschiedenen Handwerker und Subunternehmer, welche die Bauarbeiten dann durchführen.

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Wie wählt man einen Generalunternehmer richtig aus?

Besonders grössere Bauprojekte wie ein Hausbau oder umfassende Renovierungsarbeiten erfordern die Koordination vieler Gewerke sowie die Einhaltung von Budgets, Fristen und rechtlichen Vorgaben. Damit alles richtig ausgeführt und termingerecht fertiggestellt wird, übertragen Sie dem Generalunternehmer viel Verantwortung. Aus diesem Grund ist es unerlässlich, sich im Vorfeld gut zu informieren, wen Sie als Generalunternehmer für Ihr Bauprojekt auswählen.

Bitten Sie die ausgewählte Firma oder die ausgewählte Person um Referenzen. Zögern Sie nicht, frühere Kundinnen und Kunden zu kontaktieren und deren Meinung über die Fähigkeiten und Zuverlässigkeit einzuholen. Sie können sich von Ihrem Generalunternehmer auch einen Auszug aus dem Inkassobüro geben lassen, eine Bonitätsprüfung bei der Bank beantragen und das Handelsregister überprüfen. So vermeiden Sie, einen Konkurs-gefährdeten Partner auszuwählen.

Achten Sie schliesslich darauf, dass die Arbeiten des Generalunternehmers durch eine Haftpflichtversicherung abgedeckt sind. Diese muss mindestens Personen- und Sachschäden versichern, aber auch Mängel an Bauten. Einige Versicherungen können einen weitergehenden Versicherungsschutz bieten.

Wer ist bei der Arbeit mit einem Generalunternehmer für die Vergabe von Unteraufträgen zuständig?

Der mit der Durchführung des Bauprojekts beauftragte Generalunternehmer muss in der Regel Subunternehmer beauftragen, um die verschiedenen Gewerke des Projekts zu realisieren. Diese Subunternehmer sind daher mit dem Generalunternehmer vertraglich verbunden, und nicht mit Ihnen als Bauherrn oder Bauherrin. Sie haben nur eine vertragliche Beziehung zum Generalunternehmer. Dieser übernimmt die Ausschreibung, die Auswahl der Auftragnehmer, die Vertragsverhandlungen, die Überwachung der Arbeiten und deren Vergütung.

Wenn der Generalunternehmer zur Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen Subunternehmer beauftragt, ist er allein für die Koordination der beteiligten Partner verantwortlich. Er trägt daher die volle Verantwortung gegenüber Ihnen als Auftraggeber. Typischerweise trägt er auch das finanzielle Risiko, das mit potenziellen Baumängeln der Subunternehmer verbunden ist.

Wie schliesst man einen Bauvertrag mit einem Generalunternehmer ab?

Verträge zwischen Bauherren und Generalunternehmern sind nicht durch besondere gesetzliche Bestimmungen geregelt. Die SIA-Norm 118 «Allgemeine Bedingungen für die Ausführung von Bauarbeiten» kann ganz oder teilweise angewendet werden. Diese Norm deckt die Rechte und Pflichten der Parteien im Falle von Bauverzögerungen, Baumängeln, Budgetüberschreitungen und anderen Streitigkeiten ab. Dabei sollten Sie beachten, dass ein blosser Verweis auf die Norm nur eine unverbindliche Globalübernahme darstellt. Konkrete Inhalte im Werkvertrag sind hingegen verbindlich.

Abgesehen davon ist der GU-Vertrag ein individueller Werkvertrag im Sinne von Artikel 363 ff. OR. Dieser besteht aus dem Vertrag selbst, also dem Vertragsdokument, und den allgemeinen Vertragsbedingungen. Diese beiden Dokumente werden in der Regel durch Vertragsanhänge ergänzt, wie z. B. Pläne, Gebäudespezifikationen, ein Leistungsverzeichnis und einen Zahlungsplan.

Was muss der GU-Vertrag enthalten?

Bei der Aufsetzung des GU-Vertrags sollten Sie besonders auf die folgenden Punkte achten:

  • Gegenstand des Werkvertrags: Dieser bestimmt, was der Generalunternehmer herzustellen und abzuliefern hat. Bei einem Neubau kann dies das schlüsselfertige Haus sein.
  • Pläne und Baubeschrieb: Diese bilden die Grundlage für die auszuführenden Bauarbeiten. Je genauer sie sind, desto besser können Missverständnisse und Streitigkeiten vorgebeugt werden. Achten Sie darauf, dass hier keine Fehler enthalten sind.
  • Werkpreis: Mit dem GU-Vertrag legen Sie einen fixen Gesamtbetrag fest. Regeln Sie am besten mit einem Zahlungsplan passend zum Baufortschritt, wie und wann dieser Betrag zu zahlen ist.
  • Zeitpunkt der Ablieferung: Diese Angabe stellt sicher, dass Ihr Bauprojekt einen vertraglichen Fertigstellungstermin hat. So weiss der Generalunternehmer, bis wann die Arbeiten abgeschlossen sein müssen, und Sie können beispielsweise beim Neubau Ihres Hauses den Einzug planen. Bestimmen Sie auch, was im Falle einer Terminüberschreitung passiert.
  • Besondere Abmachungen: Legen Sie etwa fest, wie spätere Änderungswünsche und deren Kosten zu behandeln sind oder wie der Vertrag aufgelöst werden kann.

Musterverträge wie etwa von SIA oder dem VSGU können eine gute Basis darstellen, müssen jedoch an Ihr Bauprojekt angepasst werden. Rechtlicher Beistand ist hier zu empfehlen.

Was sind die Vor- und Nachteile eines GU-Vertrags?

Der grösste Vorteil der Dienste eines Generalunternehmers besteht darin, dass man die Verantwortung für die einzelnen Arbeiten abgibt. Der Generalunternehmer ist dafür verantwortlich, die Subunternehmer auszuwählen, die Arbeiten zu koordinieren und deren korrekte Ausführung sicherzustellen. Das bedeutet, dass Sie als Kunde oder Kundin nur einen einzigen Ansprechpartner haben, auch wenn ein Dutzend Gewerke an Ihrem Projekt beteiligt ist.

Darüber hinaus bietet Ihnen der Generalunternehmer Garantien für die Qualität und manchmal auch für die Einhaltung der Bauzeit. Hinzu kommt, dass der GU-Vertrag oft auch vorsieht, dass der Generalunternehmer die Mehrkosten trägt. 

Die Beauftragung eines Generalunternehmers hat jedoch auch Nachteile. Da dieser für das gesamte Projekt verantwortlich ist, haben Sie keine Kontrolle mehr über die Entscheidungen, die getroffen werden – insbesondere was die Subunternehmer betrifft. Dies birgt Risiken, wie etwa einen geringeren oder unzureichenden Schutz vor Mängeln und Schäden. 

Wird der Generalunternehmer zahlungsunfähig, können Sie zudem in eine finanzielle und vertragliche Situation geraten, die nur schwer zu lösen ist. Daher ist es so wichtig, den Generalunternehmer sorgfältig auszuwählen.

 

 

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FAQ: Generalunternehmer und GU-Vertrag

Was ist ein Generalunternehmer?

Ein Generalunternehmer kann eine natürliche oder juristische Person, etwa ein Bauunternehmen, sein. Dieser ist für den Bau Ihres Projekts von Anfang bis Ende verantwortlich und wählt alle Subunternehmer aus, beauftragt und beaufsichtigt diese. Er ist Ihr einziger Ansprechpartner für das Projekt.

Sollte man einen Generalunternehmer oder ein Architekturbüro beauftragen?

Wenn Sie für Ihr Bauprojekt einen Generalunternehmer beauftragen, übertragen Sie ihm die Verantwortung für die Überwachung aller Arbeiten. Er wählt also im Gegensatz zum Architekturbüro die verschiedenen Auftragnehmer aus.

Was ist bei der Auswahl eines Generalunternehmers zu beachten?

Es ist von grösster Wichtigkeit, dass Sie Ihrem Generalunternehmer vertrauen, da er für den gesamten Bauprozess verantwortlich ist und Ihnen Ihr Projekt nach dem Bau übergibt. Daher sollten Sie vor der Unterzeichnung eines Vertrags unbedingt sowohl seine Referenzen als auch seine Bonität überprüfen. So stellen Sie sicher, dass kein Konkursrisiko besteht.

Gibt es Mustervorlagen für Verträge mit einem Generalunternehmer?

Ja, besonders hilfreich sind Muster vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein (SIA) oder vom Verband Schweizer Generalunternehmer (VSGU).

Welche Normen und Vorschriften gelten für den Abschluss eines GU-Vertrags?

Der GU-Vertrag ist ein klassischer Werkvertrag im Sinne von Artikel 363 OR. Er kann die SIA-Norm 118 ganz oder teilweise anwenden, welche die «Allgemeinen Bedingungen für die Ausführung von Bauarbeiten» regelt.

Was sind die wesentlichen Bestandteile eines GU-Vertrags?

Es ist von grösster Wichtigkeit, dass Sie bei der Abfassung des GU-Vertrags sorgfältig vorgehen und sicherstellen, dass dieser die auszuführenden Arbeiten, die Gesamtkosten und den Übergabetermin genau aufschlüsselt. Der Vertrag sollte auch die Zahlungsmodalitäten und die zusätzlichen Kosten bei Änderungen der Arbeiten enthalten.

Welche Vorteile bietet die Beauftragung eines Generalunternehmers?

Der Hauptvorteil eines Vertrags mit einem Generalunternehmer besteht darin, dass Ihnen der Stress und die Verantwortung für das Bauprojekt abgenommen werden. Diese wird vollständig vom Generalunternehmer übernommen. Ein GU-Vertrag bringt in der Regel auch Garantien für die Qualität des Baus und die Einhaltung der Fristen mit sich.

Gesetzesartikel

Umfang einer Haftpflichtversicherung (Artikel 59 VVG)

Werkvertrag (Artikel 363 OR)

Allgemeine Pflichten des Unternehmers (Artikel 364 OR)

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