Bauhandwerkerpfandrecht beanspruchen: Rechte in der Schweiz

Wenn Bauunternehmen oder Handwerkende eine Leistung auf einer Baustelle erbringen, erhalten sie ihre Vergütung erst, nachdem die Arbeit erledigt wurde. Was passiert aber, wenn die Auftraggeberin sich weigert oder nicht in der Lage ist, die erbrachte Leistung zu bezahlen? In diesem Fall gibt es einen besonderen Schutzmechanismus, der in Artikel 837 Absatz 1 Punkt 3 ZGB geregelt ist. Es handelt sich dabei um ein gesetzliches Grundpfandrecht. Handwerker, Unternehmer sowie ihre Subunternehmer können somit die Eintragung eines provisorischen Pfands auf das Gebäude beantragen, an dem sie gearbeitet haben. Mit diesem Grundpfand soll die Forderung mit einem Pfandrecht abgesichert werden.

Das Bauhandwerkerpfandrecht ist ein indirektes Pfandrecht. Es tritt also nicht automatisch ein. Damit es zur Anwendung kommt, müssen Berechtigte beim zuständigen Gericht einen Antrag auf Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch stellen. Dieses Pfandrecht besteht unabhängig davon, ob der Grundeigentümer der Schuldner der Forderung ist oder nicht – auch wenn er letztlich die Kosten für das Pfandrecht trägt.

Die endgültige Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts im Grundbuch bietet den Handwerkenden oder Bauunternehmen eine Sicherheit. Sie gibt ihnen die absolute Priorität gegenüber den Inhabern von Rechten, die nachträglich in das Register eingetragen werden. Sie bietet ihnen nach Artikel 841 ZGB auch einen Vorrang gegenüber früher eingetragenen Pfandgläubigern. Schliesslich ermöglicht sie den Handwerkenden, mit den gleichen Rechten wie andere Unternehmer und Unternehmerinnen behandelt zu werden.

Mit Einbau von Material wird dieses Bestandteil des fremden Grundstücks und geht in das Eigentum des Grundeigentümers über. So verliert der Handwerker bzw. Unternehmersein Eigentum an dem Material. Mit dem Bauhandwerkerpfandrecht soll verhindert werden, dass ein Bauherr ein Bauwerk erstellen lässt, bei Bauabschluss aber plötzlich zahlungsunfähig wird und die Handwerker zuschauen müssen, wie das Grundstück mitsamt Bauwerk zur Deckung bestehender oder vorrangiger Forderungen verwendet wird.

Auch soll verhindert werden, dass Handwerker für einen Generalunternehmer bauen, dieser aber Konkurs anmelden muss und die Bauunternehmer leer ausgehen, ohne dass sie ihr Geld direkt beim profitierenden Bauherrn einfordern können. Das Bauhandwerkerpfandrecht ermöglicht es den Unternehmern, ihre Forderung abzusichern, indem sie fristgerecht ein Pfandrecht auf das Baugrundstück eintragen lassen. 

Artikel 837 Absatz 1 Punkt 3 ZGB regelt, wer ein Bauhandwerkerpfand beanspruchen kann. Grundsätzlich können Unternehmen und Handwerker, die auf einem Grundstück zu Bauten oder anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, ihre Forderung mit einem Bauhandwerkerpfandrecht sichern. 

Somit haben alle Personen Anspruch auf das Bauhandwerkerpfandrecht, die an Bau- oder Abbrucharbeiten an einem Bauwerk sowie damit zusammenhängenden Leistungen beteiligt sind. Das betrifft alle Gewerke, die durch selbstständige Arbeit auf der Baustelle geleistetwurden. Dies reicht von Maurerarbeiten und Fliesenlegerarbeiten über Küchenbauten, Heizungsbauten und Malerarbeiten bis hin zu anderen Handwerksarbeiten. Ausserdem gilt dies sowohl für natürliche als auch für juristische Personen. Neben Handwerker und Bauunternehmern können auch deren Subunternehmer dieses Recht geltend machen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass dieses Recht jeder Person zusteht, die auf einer Baustelle Arbeiten erbracht oder Arbeit und Material beigesteuert hat. Diese Leistungen müssen Gegenstand eines Werkvertrags sein. Auch Subunternehmer können dieses Recht geltend machen, obwohl sie keine vertragliche Bindung mit den Eigentümern haben. Ferner gilt dieses Recht unabhängig davon, wer der Schuldner der Forderung ist, seien es Eigentümer des Gebäudes, Mieterinnen, Pächter, Handwerker oder Unternehmen, oder andere am Grundstück berechtigte Person.

Keinen Anspruch auf Pfanderrichtung besitzen in der Regel Lieferanten, die für den Bau nur vertretbare Sachen geliefert haben. Ist die Sache indessen speziell für diesen Bau hergestellt worden und daher nicht oder nur schwer verwertbar, so besteht ebenfalls ein Anspruch auf Pfanderrichtung.

Das Bauhandwerkerpfandrecht tritt nicht automatisch in Kraft. Vielmehr müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein, damit das gesetzliche Pfandrecht eingetragen      wird:

• Gesuchssteller: Berechtigt zum Eintrag sind sämtliche Handwerker und Unternehmer, die Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert oder sich dazu verpflichtet haben                                             
• Forderung: Die Forderung, für welche die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes begehrt wird, muss durch Lieferung von Material und Arbeit oder Arbeit allein entstanden sein
• Gesuchsgegner: Gesuchsgegner ist stets der Grundeigentümer.
• Zuständiges Gericht: Zuständig ist primär das Gericht am Lageort des Grundstücks.
• Frist: Die gesetzliche Frist für die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch von vier Monaten nach Abschluss der Arbeiten muss eingehalten werden.

Die letzte zuvor genannte Bedingung für das Inkrafttreten des Bauhandwerkerpfandrechts betrifft die Frist für seine Eintragung im Grundbuch. Das Bauhandwerkerpfandrecht kann bereits ab Verpflichtung zur Arbeitsleistung mit einem Gesuch zur Eintragung beim Gericht angemeldet und im Grundbuch eingetragen werden. Die späteste Frist für die Eintragung des Pfandrechts beträgt laut Artikel 839 Absatz 2 ZGB vier Monate nach Abschluss der Arbeiten.

Das Datum der Fertigstellung der Arbeiten muss daher auf den Tag genau ermittelt werden, um sicherzustellen, dass diese Frist eingehalten wird. Die Arbeiten gelten als fertiggestellt, wenn alle vertraglich vereinbarten Leistungen erbracht wurden und das Gebäude «lieferbar» ist. Im Falle einer Reklamation der Arbeiten wird nicht das Datum des ihres Abschlusses, sondern das Datum des letzten Tages der ausgeführten Arbeiten zugrunde gelegt.

Beachten Sie, dass diese Frist von vier Monaten weder verlängert noch ausgesetzt werden kann. Es ist daher wichtig, so schnell wie möglich zu handeln, spätestens aber mit Abschluss der Arbeiten. So hat das Gericht genügend Zeit, über den Antrag zu entscheiden und die Eintragung im Grundbuch anzuordnen. Wenn die Leistungen an mehreren Grundstücken erbracht wurden, muss das Bauhandwerkerpfandrecht für jedes dieser Gebäude einzeln beantragt werden – und zwar im Verhältnis zur geleisteten Arbeit.

Um ihren Anspruch auf ein gesetzliches Pfandrecht geltend zu machen, können Handwerker  nicht einfach selbst einen Antrag an das Grundbuchamt schicken. Sie müssen das Gericht anrufen und innerhalb von vier Monaten nach Abschluss der Arbeiten das Gesuch zur Eintragung des Pfandrechts in das Grundbuch beantragen. Dabei muss der Handwerker den Anspruch glaubhaft darlegen. Daran werden keine besonderen Anforderungen gestellt. Sodann wird das Pfandrecht vorläufig eingetragen. Die vorläufige Eintragung dient der Fristwahrung. In einem gerichtlichen, sich anschließenden Verfahren, wird geprüft, ob der Anspruch tatsächlich besteht und dann wird der Eintrag vorgenommen und besteht nicht mehr nur vorläufig. Erst dann ist das Bauhandwerkerpfandrecht auch für den Handwerker verwertbar.

Es ist möglich, entweder einen Antrag auf eine vorsorgliche Massnahme oder einen Antrag auf eine superprovisorische Massnahme einzureichen. Letzteres ist eine Notfallmassnahme, die einen Eintrag ins Register vor Ablauf der Frist ermöglicht. Nach der Einreichung des Antrags werden beide Parteien vor dem Gericht angehört, wo der Richter oder die Richterin eine vorläufige Entscheidung erlässt.

Nach der richterlichen Entscheidung müssen die Gläubiger eine formelle Klage einreichen, um das Bauhandwerkerpfandrecht bestätigen zu lassen. Dazu müssen sie die Höhe der Forderungen beziffern und dies nachweisen, in der Regel durch Kostenvoranschläge und Protokolle. Wird die Hypothek schliesslich vom Gericht bestätigt, können die Handwerkenden eine Klage auf Pfandverwertung einreichen, um eine Zahlung zu erwirken. Diese Klage führt in der Regel dazu, dass das Gebäude zum Verkauf angeboten wird, es sei denn, die Eigentümer sind in der Lage, den geschuldeten Betrag zu zahlen.

Das Sparen in einem Erneuerungsfonds ist nicht gesetzlich vorgeschrieben – und doch entscheiden sich viele Stockwerkeigentümergemeinschaften dafür. Ob ein solcher Fonds ins Leben gerufen wird oder nicht, bestimmt die Gemeinschaft zusammen. Auch die Höhe des Fonds wird bei der Stockwerkeigentümerversammlung besprochen und besiegelt – alles mit Mehrheitsbeschlüssen. Ist die Minderheit der Eigentümerinnen gegen einen Erneuerungsfonds, bleibt ihnen nichts anderes übrig, als trotzdem zu bezahlen.

Das in einem Erneuerungsfonds angesparte Geld wird für Erneuerungen und grössere Sanierungen aufgewendet. Mit diesen «grossen» Erneuerungen, wie etwa der Sanierung des Daches oder der Fassade, rechnet man alle 25 Jahre. Mit einer jährlichen Einzahlung in den Erneuerungsfonds können sich die Stockwerkeigentümer vor dem einmaligen Bezahlen grosser Summen schützen. Gängig ist ein Satz zwischen 0,2 und 0,5 % des Werts der Gebäudeversicherung.