So läuft ein Baubewilligungsverfahren ab

Wer ein Grundstück besitzt, darf nicht einfach eine Art von Bauwerk darauf errichten. In einem Baubewilligungsverfahren wird geprüft, ob ein geplantes Bauwerk an der vorgesehenen Stelle entstehen darf. Dafür muss der Antragsteller bzw. die Antragstellerin ein Baugesuch bei der zuständigen Behörde einreichen – meist handelt es sich dabei um die Gemeindeverwaltung oder das Bauamt.

Die Erlaubnis zum Bau wird nur dann erteilt, wenn dadurch nicht die Interessen von Dritten beeinträchtigt werden. So soll sichergestellt werden, dass weder die Nachbarn noch die Allgemeinheit oder die Natur durch den Bau Nachteile erleiden könnten. Neben dem Baurecht und den Brandschutzvorschriften muss auch auf die Einhaltung des Umwelt- und des Energierechts geachtet werden.

Ja, grundsätzlich muss für jegliche Bauten in der Schweiz eine Baubewilligung eingeholt werden. Das gilt sowohl für Neubauten als auch für Umbauten und Renovierungen. Allerdings gibt es auch Ausnahmen, zum Beispiel für bestimmte, besonders kleine Bauwerke oder Renovierungen im Innenraum. Gesetzliche Grundlagen rund um das Bebauen von Grund in der Schweiz sind im Raumplanungsgesetz (RPG) festgelegt. In Artikel 22, Absatz 1 RPG findet sich dazu die folgende Vorgabe: «Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.»

In Absatz 3 des erwähnten Artikels wird zudem darauf hingewiesen, dass für Baubewilligungsverfahren immer auch kantonales Recht gilt. Die Vorgaben können sich daher je nach Wohn- bzw. Bauort unterscheiden. So kann es sein, dass Sie für ein bestimmtes Projekt in einem bestimmten Kanton keine Bewilligung brauchen, in einem anderen aber schon. Deshalb sollten Antragstellerinnen und Bauherren stets direkt beim zuständigen Amt in ihrem Kanton nachfragen. Das ist meist die Verwaltung der Heimatgemeinde oder die entsprechende Baubehörde des Kantons.

Ausnahme: Ein vereinfachtes Baubewilligungsverfahren (manchmal auch Anzeigeverfahren) ist in der Regel unkomplizierter und schneller durchführbar als das herkömmliche Baubewilligungsverfahren. Dabei handelt es sich entweder um besonders kleine Projekte oder um Umbauten oder Renovierungen im Innenraum, die keine dritten Parteien betreffen. Je nach Kanton wird dies unterschiedlich eingeschätzt und ist meist in der jeweiligen Bauverfahrensverordnung (BVV) festgelegt. Im Kanton Zürich etwa gelten Kleinbauten bis zu einer Fläche von maximal 6 m² und 2,5 m Höhe als nicht bewilligungspflichtig. Dies betrifft auch Renovierungen wie die Veränderung von Wänden im Inneren eines Hauses.

Damit ein Baubewilligungsverfahren positiv abgeschlossen wird, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Diese sind in Artikel 22, Absatz 2 RPG näher beschrieben:

Die Bauten und Anlagen müssen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen: Dies bezieht sich auf die Einteilung des Landes in der Schweiz in Bauzonen und Nichtbaugebiet. Als Nichtbauzonen gelten beispielsweise landwirtschaftliche oder Reservezonen. In diesen Gebieten werden in den meisten Fällen grundsätzlich keine Baugesuche für Wohngebäude akzeptiert.

Das Land muss erschlossen sein: Details hierzu sind in Artikel 19 RPG festgelegt. Allgemein bedeutet dies, dass Energie-, Wasser- und Abwasserleitungen sowie eine Zufahrt vorhanden sein müssen.

Für die Genehmigung eines Bauvorhabens müssen alle Voraussetzungen erfüllt sein und die entsprechenden Dokumente eingereicht werden. Ein normales Baubewilligungsverfahren dauert im Idealfall drei Monate – vorausgesetzt, dass alle Unterlagen korrekt eingereicht wurden. Handelt es sich um ein aufwendiges Projekt, so kann das Verfahren allerdings auch länger dauern. Je mehr verschiedene Ämter das Baugesuch durchlaufen muss, desto länger dauert es in der Regel. Antragstellende können dies etwas beschleunigen, indem alle nötigen Dokumente von Beginn an korrekt eingereicht werden.

Bei einem Baubewilligungsverfahren handelt es sich um ein offizielles Verfahren. Je nach Kanton unterscheiden sich die einzureichenden Dokumente, doch die grundsätzlich zu durchlaufenden Schritte sind immer gleich oder ähnlich:

1. Einreichen der Unterlagen: Um das Baubewilligungsverfahren zu starten, müssen Sie Ihr Baugesuch einreichen. Je nach zuständiger Behörde sind dafür unterschiedliche Dokumente erforderlich. Am besten erkundigen Sie sich diesbezüglich im Voraus – oft sind die Formulare oder Voraussetzungen online einsehbar.
2. Vorprüfung: Nach Eingang des Baugesuchs überprüft die Behörde, ob alle Unterlagen vorhanden sind, ansonsten werden Antragstellende aufgefordert, die fehlenden Dokumente innerhalb von drei Wochen nachzureichen. Hier werden auch die beiden wichtigsten Voraussetzungen (Zonenkonformität und Erschliessung des Grundstücks) überprüft.
3. Öffentliche Publizierung: Das Baugesuch wird nun veröffentlicht und ist für jeden einsehbar. Nachbarn können sich darüber informieren und Einspruch erheben. Bei kleineren Bauvorhaben können alternativ die Nachbarn direkt informiert werden und es erfolgt keine öffentliche Publizierung.
4. Überprüfung: In diesem Schritt prüfen die zuständigen Ämter, ob das Bauvorhaben allen rechtlichen Grundlagen entspricht, insbesondere den Bestimmungen des Planungs- und Baurechts.
5. Rechtsbegehren und Einwände: Etwaige Probleme, die mit dem Baugesuch verbunden sind, werden jetzt angesprochen und – wenn möglich – gelöst. Dabei kann es sich auch um Einsprüche der Nachbarschaft handeln.
6. Bauentscheid: Die Entscheidung fällt und das Baugesuch wird entweder bewilligt oder abgelehnt.

Welche Dokumente genau für den Start eines Baubewilligungsverfahrens eingereicht werden müssen, kann sich je nach Standort unterscheiden. Unter anderem können die folgenden Unterlagen notwendig sein:

• Formular(e) für das Baugesuch
• Katasterplan einschliesslich Baulinien und geplantes Bauvorhaben
• Umgebungsplan einschliesslich Höhenknoten und Zufahrten
• Pläne für das Projekt (Grundriss etc.)

Die Kosten für ein Baubewilligungsverfahren unterscheiden sich je nach Kanton und Behörde und bewegen sich zwischen 100 und 1,500 Schweizer Franken. Allgemein orientieren sich die Kosten allerdings an der Grösse des Bauprojekts und dem Aufwand, der mit der Prüfung verbunden ist. Je grösser das Projekt, desto höher sind in der Regel auch die Kosten.

Es ist für Bauherren oder Grundstückbesitzerinnen durchaus möglich, ein Baugesuch selbst einzureichen und das Baubewilligungsverfahren zu starten. Am wichtigsten sind die notwendigen Informationen, die Sie in den meisten Fällen bei der zuständigen Behörde in Ihrem Heimatort bekommen. In manchen Kantonen können die nötigen Formulare online gefunden und eingereicht werden. Trotzdem kann es sinnvoll sein, eine Anwältin oder einen Anwalt zu konsultieren, um das Baubewilligungsverfahren mitunter zu beschleunigen. Damit kann bereits vor dem Einreichen der Dokumente gewährleistet werden, dass diese korrekt und vollständig sind. Zudem kann ein Spezialist im Baurecht bereits vorab abschätzen, wie die Chancen auf die Bewilligung des Baugesuchs stehen.

Achtung: Eine Baubewilligung ist nicht immer auf unbegrenzte Zeit gültig. Im Kanton Schwyz beispielsweise muss innerhalb von drei Jahren mit dem Bauvorhaben begonnen werden – ansonsten erlischt die Genehmigung.