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Schadensersatz wegen Bauverzug beanspruchen

Die wenigsten Bauvorhaben laufen reibungslos ab: Immer wieder führen Änderungen, Verzögerungen oder Unterbrechungen dazu, dass ursprüngliche Terminvereinbarungen nicht eingehalten werden können. Bauherren sind dennoch an der raschen Fertigstellung des Bauwerks interessiert. Entstehen ihnen durch die Überschreitung der Ausführungsfrist finanzielle Nachteile, begründet sich daraus möglicherweise ein Schadenersatzanspruch. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch der Unternehmer Ansprüche geltend machen.

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Bauverzug – was ist das eigentlich?

Zwischen Bauherren (Auftraggeber) und Unternehmen (Auftragnehmer) geschlossene Bauverträge beinhalten in der Regel ein Terminprogramm. Dieses legt fest, zu welchen Zwischen- oder Endterminen die jeweils vereinbarten Leistungen zu erbringen sind. Obwohl in die Planung meist schon zeitliche Puffer einkalkuliert sind, ist es dem Unternehmer nicht immer möglich, entsprechende Fristen einzuhalten. Er gerät in Verzug.

Welche Folgen das hat, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eine grosse Rolle spielt in diesem Zusammenhang die Frage, ob die Verlängerung der Bauzeit im Einfluss- und Verantwortungsbereich des Auftragnehmers liegt. Von entscheidender Bedeutung ist auch, welche rechtlichen Bestimmungen für den Bauvertrag gelten.

Rechtliche Grundlagen: Obligationenrecht und SIA-Norm

Grundsätzlich ergibt sich das Rechtsverhältnis zwischen Bauherr und Unternehmer nach den Vorschriften des Werkvertragsrechts: Die Artikel 363 ff. des Obligationenrechts (OR) regeln die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Für den Bauwerkvertrag machen sie jedoch keine spezifischen Vorgaben. Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein erstellte daher die private SIA-Norm 118 über «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten».

Die SIA-Norm bildet eine differenzierte, in der Praxis erprobte Grundlage für jeden Bauwerkvertrag. Sie gilt allerdings nur dann, wenn ihre Anwendbarkeit im Rahmen des Vertragsschlusses zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbart wurde. Abweichende Regelungen im konkreten Vertrag sind im Rahmen der Vertragsfreiheit möglich, ziehen aber einen Geltungsverlust der SIA-Norm nach sich. Die einzelnen Bestimmungen unterliegen einer Rangordnung:

  1. zwingende Normen des Privatrechts
  2. individuelle Abreden zwischen den Parteien
  3. SIA-Normen oder andere vereinbarte AGBs
  4. abänderbare Normen des Privatrechts

Bedeutung der Rechtsgrundlage für den Verzug

Kann das Bauunternehmen die vertraglich vereinbarten Fristen nicht einhalten, kommt es bei einer Anwendung des Werkvertragsrechts gemäss Art. 102 ff. OR in Verzug. Anders sieht es möglicherweise aus, wenn die SIA-Norm 118 gilt und es keine abweichenden Absprachen im Vertrag gibt. Dann nämlich kann der Auftragnehmer unter Umständen einen Fristerstreckungsanspruch geltend machen. Dazu müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Der Unternehmer hat die Überschreitung der Ausführungsfrist nicht zu vertreten.
  • Der Unternehmer informiert den Auftraggeber umgehend über die Verzögerung und deren Ursache.
  • Der Unternehmer offeriert alle zumutbaren Massnahmen, die zur Einhaltung der vertraglich vereinbarten Fristen erforderlich sind (Beschleunigungsmassnahmen, Art. 95 Abs. 2 SIA-Norm 118).

Im direkten Vergleich sind die Verzögerungsregelungen der SIA-Norm 118 also vorteilhafter für das Bauunternehmen. Wird das Recht auf eine angemessene Terminerstreckung bejaht, bleiben die Verzugsfolgen aus. 

Rechtsfolgen eines Bauverzugs

Kann das Bauunternehmen Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht innerhalb der vereinbarten Frist fertigstellen, stehen Ihnen verschiedene Rechte zu. Welche das im Einzelfall sind, klärt ein Baurecht Anwalt. Er steht Ihnen für alle rechtlichen Fragen zur Verfügung, zeigt Ihnen den besten Weg und findet auch bei komplexen Sachverhalten die passende Lösung.

Grundsätzlich können Sie – unabhängig davon, ob der Auftragnehmer die Verzögerung zu vertreten hat – eine Nachfrist zur Vertragserfüllung setzen (Art. 107 Abs. 1 OR), Ihren Rücktritt erklären (Art. 109 Abs. 1 OR) oder den Werkvertrag kündigen (Art. 377 OR). Ist die SIA-Norm 118 Bestandteil des Vertrags, schuldet Ihnen der Unternehmer zudem die allfällig vereinbarte Konventionalstrafe (Art. 98). 

Lässt sich ein Verschulden nachweisen, muss der Auftragnehmer sowohl für einen Verzugsschaden als auch für den Zufall haften (Art. 103 Abs. 1 OR). Liegt die Ursache für die Verlängerung der Bauzeit in Ihrem Einfluss- und Verantwortungsbereich, verkehren sich die Vorzeichen: Der Bauunternehmer kann nun selbst einen Anspruch auf Verlängerung der Bauzeit oder einen Anspruch auf Schadenersatz geltend machen.

Wie entsteht ein Anspruch auf Schadenersatz beim Bauverzug?

Die Verzögerung der Bauzeit begründet nicht automatisch einen Anspruch auf Schadenersatz. Um entsprechende Rechte geltend machen zu können, muss der Unternehmer als Schuldner tatsächlich in Verzug geraten. Voraussetzung hierfür sind neben der ausbleibenden Leistung drei Dinge:

  • die Fälligkeit des Erfüllungsanspruchs
  • eine Mahnung des Geschädigten
  • das Vertreten der Verzögerung durch den Bauträger

Kein Verzug liegt demnach vor, wenn der Auftragnehmer die Bauzeitverzögerung nicht zu vertreten hat. In diesen Fällen treten die beschriebenen Verzugsfolgen nicht ein. Steht Ihnen als Auftraggeber Schadensersatz zu, ist der Auftragnehmer zum Ausgleich aller finanziellen Einbussen verpflichtet, die Ihnen durch die Verzögerung entstehen. 

Fälligkeit: Wann muss die vereinbarte Leistung fertiggestellt sein?

Die Fälligkeit einer Forderung gibt Ihnen das Recht, die Erfüllung durch den Schuldner zu verlangen. Zu welchem Zeitpunkt die Leistung erbracht sein muss, hängt von der individuellen Terminvereinbarung ab. Der Bauwerkvertrag enthält in der Regel eine entsprechende Klausel. Oft ist ein konkretes Datum genannt, das für die Fertigstellung gilt. Es kann aber auch ein sogenannter bestimmbarer Termin vereinbart werden.

Der bestimmbare Termin richtet sich nicht nach einem fixen Datum. Er fordert die Erbringung die Leistung innerhalb eines klar definierten Zeitraums und knüpft dabei häufig an den Eintritt eines Ereignisses an. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Parteien die Fertigstellung des Bauvorhabens binnen acht Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung vereinbaren. Hier ist die Fälligkeit auch ohne Fixtermin eindeutig festgelegt.

Haben Sie keine vertragliche Terminvereinbarung mit dem Auftragnehmer getroffen, lässt sich der Eintritt der Fälligkeit nur schwer bestimmen. Grundsätzlich ist der Bauunternehmer dazu verpflichtet, schnell mit dem Bau zu beginnen und das Werk in angemessener Zeit zu vollenden. Was genau das bedeutet, sehen die Parteien in der Praxis allerdings oft sehr verschieden. Streit ist vorprogrammiert.

Ein professioneller Baurecht Anwalt hilft Ihnen dabei, Unklarheiten aus dem Weg zu räumen. Er überprüft die vertraglichen Abreden, weiss die Angemessenheit der Fertigstellung einzuschätzen und unterstützt Sie im Rechtsstreit bei Ihrer Argumentation. Auch für rechtssuchende Bauunternehmer ist der Anwalt für Baurecht ein kompetenter Ansprechpartner. 

Mahnung: Erforderlich oder entbehrlich?

Liegt eine fällige Forderung vor, können Sie vom Unternehmer die Fertigstellung des Bauwerks verlangen. Wann Sie das tun, bleibt Ihnen grundsätzlich selbst überlassen. Die Folgen einer verspäteten Leistung erlangen im privatrechtlichen Sinn allerdings erst dann Relevanz, wenn der Gläubiger den Schuldner durch eine Mahnung in Verzug gesetzt hat. Das ergibt sich aus Art. 102 Abs. 1 OR.

Was ist eine Mahnung?

Bei der Mahnung handelt es sich um eine an den Schuldner gerichtete Aufforderung des Gläubigers, die vereinbarte Leistung zu erbringen. Eindeutig und unmissverständlich formuliert, setzt sie den Werkunternehmer mit der Fälligkeit in Verzug (Art. 102 Abs. 1 OR). Für die Wirksamkeit der Mahnung gilt das Zugangsprinzip. Ausgenommen hiervon sind Fälle, in denen der Schuldner eine angemessene Zeit zur Vorbereitung benötigt.

Wann ist eine Mahnung entbehrlich?

Eine Mahnung ist nicht immer zwingend erforderlich. Haben Sie mit dem Werksunternehmen einen Termin für die Fertigstellung vereinbart, befindet es sich nach Ablauf dieser Frist automatisch im Verzug (Art. 102 Abs. 2 OR). Diese Ausnahme greift sowohl bei konkreten Stichtagen als auch bei grob gesteckten Zeitpunkten. Wichtig ist nur, dass die Leistung zu einem eindeutig bestimmbaren Termin geschuldet ist.

Entbehrlich ist eine Mahnung auch dann, wenn der Auftragnehmer von sich aus die Leistung verweigert. Dazu bedarf es keiner direkten Erklärung: Es reicht aus, wenn der Unternehmer seinen Willen durch sein Handeln zum Ausdruck bringt. Er fällt ohne weiteres Zutun in den Schuldnerverzug (Art. 108 Abs. 1 OR). Ob und welche Formalien in Ihrem Fall einzuhalten sind, klärt ein Baurecht Anwalt.

Verschulden: Wann trägt das Bauunternehmen die Verantwortung?

Der Werkunternehmer kommt nur dann in Verzug, wenn die verzögerte Fertigstellung des Bauvorhabens in seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich liegt. Das bedeutet, dass er die Überschreitung der vereinbarten Frist mindestens leicht fahrlässig verschuldet haben muss. Das Gesetz geht dabei grundsätzlich vom Verschulden des Unternehmers aus.

Möchte der Bauunternehmer geltend machen, dass er die Verzögerung der Bauzeit nicht zu vertreten hat, muss er den entsprechenden Nachweis erbringen. Er trägt die Darlegungs- und Beweislast. 

Verzögerung durch den Bauherrn

In der Praxis sind Verzögerungen im Bauablauf häufig auf den Auftraggeber oder seinen Architekten zurückzuführen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn zusätzliche Leistungen in Auftrag gegeben oder ursprünglich vereinbarte Leistungen in einer anderen Ausführung erbracht werden sollen. Nimmt die Umsetzung dieser Wünsche mehr Zeit in Anspruch als die unveränderte Herstellung, wird ohne weitere Absprachen der Ablieferungstermin angemessen hinausgeschoben.

Das Werkvertragsrecht sieht Mitwirkungshandlungen vor, die Bauherren an der Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens beteiligt. Verletzen Sie Ihre Pflichten, geraten Sie in einen Annahmeverzug (Art. 91 OR). Daraus resultierende Verzögerungen können dem Unternehmer nicht zum Vorwurf gemacht werden. Gleiches gilt gemäss Art. 83 Abs. 1 OR im Falle einer Zahlungsunfähigkeit. Termine dürfen ohne Eintritt der Verzugsfolgen nach hinten verschoben werden.

Verzögerung durch Dritte

Bedient sich ein Auftragnehmer etwaiger Hilfspersonen, muss er sich deren Verschulden stets zurechnen lassen. Das gilt sowohl für eigene Mitarbeiter als auch für Subunternehmer. Für die verzögerte Bereitstellung von Baumaterialien und Fehler seiner Lieferanten haftet der Werkunternehmer hingegen nicht – es sei denn, sie sind auf seine eigenen Fehler zurückzuführen. Das ist beispielsweise bei falschen oder zahlenmässig zu geringen Bestellungen der Fall.

Verzögerung durch ausserbetriebliche Ursachen

Ausserbetriebliche Ursachen, die eine Verlängerung der Bauzeit bewirken können, lassen sich zum Teil schon vor Vertragsschluss kalkulieren. Eine Rolle spielt in diesem Zusammenhang nicht nur die am jeweiligen Standort vorherrschende Baustellensituation, sondern auch typische klimatische Bedingungen und Witterungsverhältnisse. Faktoren dieser Art können den Bauablauf behindern und müssen vom Unternehmer berücksichtigt werden. Geschieht das nicht, handelt er fahrlässig und schuldhaft.

Ergibt sich die Verzögerung aus Gründen, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht vorherzusehen waren, ist die Bauzeitverlängerung berechtigt. Dies gilt beispielsweise für die verspätete Erteilung der Baugenehmigung. Auch nach Baubeginn können unkalkulierbare Störungen auftreten, die eine Überschreitung der Ausführungsfrist zulassen. Hier ist etwa an eine deutliche Abweichung der tatsächlichen Bodenbeschaffenheit von den Erwartungen zu denken.

Welche Kosten werden im Rahmen des Schadenersatzes übernommen?

Liegen alle Voraussetzungen des Schuldnerverzugs vor, können Sie gegen den Werkunternehmer einen Anspruch auf Schadenersatz wegen Verzögerung der Leistung geltend machen (Art. 103 Abs. 1 OR). Vermögensrechtlich sind Sie dabei so zu stellen, wie Sie im Falle einer rechtzeitigen Leistungserbringung stehen würden. Es muss allerdings ein nachweislicher Zusammenhang zwischen den angeführten finanziellen Nachteilen und dem Verzug bestehen. 

Der Anspruch auf Schadenersatz umfasst regelmässig auch sonstige verzugsbedingte Aufwendungen. Zu denken ist in diesem Zusammenhang etwa an einen entgangenen Gewinn durch ausfallende Mieteinnahmen, an die Miete einer Ersatzwohnung oder an Zinsaufwendungen für die längere Inanspruchnahme eines Kredits. Zum Ersatz der durch die Rechtsverfolgung anfallenden Anwaltskosten ist der Auftragnehmer grundsätzlich ebenfalls verpflichtet.

Insgesamt bedeutet ein Bauverzug häufig einen hohen finanziellen Mehraufwand für den Bauherrn. Er stellt in vielfacher Hinsicht eine enorme Belastung dar. GetYourLawyer hilft Ihnen bei der Suche nach einem versierten Baurecht Anwalt, der Ihre Interessen mit Durchsetzungskraft und Einfühlungsvermögen vertritt. Starten Sie eine unverbindliche Anfrage über das Formular auf der Seite.

 

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